Порядок раздельного определения устранимого и неустранимого физического износа

1. Устранимый физический износ ( ), связанный с плохой эксплуатацией (отложенный ремонт) равен затратам на восстановление элемента здания до состояния нормальной эксплуатации (З_В).

= З_В

2. Неустранимый физический износ ( ) определяется на базе разности между полной восстановительной стоимостью (В_СТ) и суммой устранимого физического износа (В_СТ – ). Для целей расчета износа элементы, имеющие неустранимый физический износ, делятся на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов срок жизни совпадает со сроком жизни всего объекта. Короткоживущие элементы имеют меньший срок жизни, чем весь объект.

Для оценки неустранимого физического износа в короткоживущих элементах ( ) разность между полной восстановительной стоимостью элемента и суммой устранимого износа элемента (вышеопределенная база В_СТ – ) умножают на отношение фактического возраста (Ф) к общей физической жизни элемента – нормативный возраст (N_ЭЛ):

= (В_СТ.Эл – .

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, т.е. с учетом предположения о том, что объект эксплуатировался в соответствии с нормативами периодичности проведения всех видов ремонтов.

После определения величин устранимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной стоимости здания для определения базы для подсчета неустранимого физического износа в долгоживущих элементах: .

Сумма неустранимого физического износа в долгоживущих элементах ( ) рассчитывается как произведение остаточной восстановительной стоимости долгоживущих элементов (определенной ранее базы) и отношения фактического возраста здания к общей физической жизни здания:

Еще раз подчеркнем, что этот способ определения неустранимого износа может быть рекомендован лишь в случае, если объект эксплуатировался в соответствии с требованиями соответствующих норм. При этих условиях продолжительность физической жизни элемента может быть определена по справочным данным для оцениваемого вида объекта.

7.2.4. Измерение функционального устаревания

Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам (представлениям пользователей) с точки зрения архитектурно-планировочных решений, инженерного обеспечения здания, санитарно-гигиенических, экологических требований, применяемых материалов, конструкций, дизайна и т.д.

Функциональное устаревание, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым. Для выявления целесообразности устранения причины функционального устаревания необходимо сравнить затраты по устранению причины функционального устаревания с вкладом этих затрат в рыночную стоимость объекта.

Устранимое функциональное устаревание, аналогично физическому устранимому износу, измеряется затратами на его устранение и обусловлено:

а) отсутствием каких-либо элементов, без которых объект не может соответствовать современным стандартам.

Количественным измерителем устранимого функционального устаревания из-за отсутствия элементов, требующих добавления ( ), является разница между сметной стоимостью монтажа этих элементов на момент оценки в существующем объекте (М_Ф) и сметной стоимостью монтажа этих же элементов, если бы они были выполнены при новом строительстве объекта оценки (стоимость замещения) (М_Н):

= М_Ф – М_Н

При этом предполагается, что в обоих случаях используются одни и те же материалы и технологии, соответствующие современным стандартам. Необходимо отметить, что при использовании разности сметных стоимостей создания элементов в существующем здании и при новом строительстве можно не включать в смету стоимость материалов, оборудования, т.к. в обоих случаях они одни и те же. Тогда М_Ф и М_Н – трудоемкость работ по монтажу недостающих элементов в стоимостном выражении.

Например²⁸, обследование офисного здания показало, что его фундамент позволяет надстроить мансардный этаж. Стоимость работ составит 1 млн. руб. ЧОД от сдачи в аренду мансардного этажа – 120 тыс. руб. в год, внутренняя норма доходности – 10%. Если бы строительство мансардного этажа проводилось при строительстве здания (стоимость замещения), то стоимость этого строительства в текущих ценах была бы на 20% ниже стоимости устройства мансардного этажа в существующем здании.

Функциональное устаревание является устранимым, т.к. вклад затрат в рыночную стоимость превышает затраты: > 1000000;

Тогда: =1000000-(1000000-0,2·1000000)=200000 руб.

б) недостатками, связанными с необходимостью замены или модернизации имеющихся элементов, т.е. элементов, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным требованиям и ожиданиям рынка.

Устранимое функциональное устаревание из-за необходимости замены или модернизации элементов объекта ( )измеряется как: стоимость воспроизводства заменяемых или модернизируемых элементов (С_СВ) минус их совокупный физический износ (И_Физ), плюс стоимость демонтажа элементов (Д), минус стоимость возвратных или повторно используемых материалов (В), плюс разность в сметной стоимости монтажа новых элементов в существующем здании (М_Ф) и сметной стоимости монтажа этих элементов при новом строительстве (М_Н) на дату оценки:

= С_СВ –И_Физ+ Д – В + (М_Ф – М_Н)

Например, установленная в оцениваемом здании система электроснабжения не соответствует современным рыночным стандартам для зданий такого назначения: напряжение в сети 220 вольт, а необходимо 380 вольт. Если привести нестандартную систему электроснабжения в соответствие с действующими стандартами для этого типа зданий, то ЧОД увеличится на 1000 ден.ед. Для этого сектора рынка ставка капитализации 10%. Стоимость воспроизводства данной системы – 3500 ден.ед. Физический износ – 43%. Стоимость устранения данного устаревания складывается из стоимости демонтажа старой системы - 1000 ден.ед., стоимости монтажа новой системы (со стоимостью материала) – 7300 ден.ед. и составляет 8300 ден.ед. (возвратных материалов нет). Стоимость этой же системы электроснабжения во вновь строящемся здании – 6000 ден.ед.

Определим величину функционального устаревания:

Функциональное устаревание является устранимым, т.к. затраты на устранение недостатка меньше их вклада в рыночную стоимость объекта: 1000/0,1=10000 > 8300

Стоимость воспроизводства существующей электросети	3500
Минус физический износ (43%)	-1500
Плюс стоимость демонтажа старой системы	1000
Минус стоимость возвратных материалов	0
Плюс сметная стоимость монтажа новой системы электроснабжения в существующем здании	7300
Минус сметная стоимость монтажа новой системы электроснабжения при новом строительстве	-6000
Итого потеря стоимости (функциональное устаревание)	4300

в) избыточными с точки зрения рыночных требований элементами, характеристиками - «сверхулучшениями». К «сверхулучшениям» относят элементы, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, т.е. эти элементы являются либо лишними для объекта, либо имеют завышенную стоимость, что приводит к понижению потребительских качеств объекта.

Устранимое функциональное устаревание из-за наличия «сверхулучшений» ( ) измеряется как сумма восстановительной стоимости элемента «сверхулучшений» (С_СВ), минус его совокупный физический износ (И_Физ), плюс затраты на его демонтаж (Д) и минус сумма возвратных материалов (В):

= С_СВ – И_Физ + Д – В

Например, в офисном здании имеется складское помещение площадью 500 м². Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, т. е. позиции, которые функционально присущи складскому помещению, можно рассматривать как «сверхулучшение». Текущая восстановительная стоимость складской части объекта 8000 ден.ед. , физический износ 6, 2%. Стоимость работ по ликвидации склада 800 ден.ед. Стоимость возвратных материалов 1500 ден.ед. Расчет показал, что текущая стоимость дополнительных доходов от сдачи в аренду офисной площади превышает затраты на ликвидацию данного «сверхулучшения».

Величина функционального устаревания за счет устранимого «сверхулучшения»:

Текущая восстановительная стоимость складской части объекта	8000
Минус физический износ	–500
Плюс стоимость ликвидации склада	800
Минус стоимость возвратных материалов	-1500
Итого потеря стоимости (износ)	6800

Неустранимое функциональное устаревание вызывается:

а) недостатками, вызванными отсутствием необходимых в соответствии со стандартами элементов;

б) недостатками, связанными с необходимостью замены или модернизации имеющихся элементов;

в) недостатками, вызванными наличием «сверхулучшений».

а) Неустранимое функциональное устаревание из-за отсутствия необходимых элементов ( ) измеряется как текущая стоимость потери дохода из-за этого недостатка (PVΔЧОД), а также любых расходов, связанных с этим видом устаревания (PVС_Р), капитализированных при норме капитализации для здания (R_Зд), минус стоимость монтажа этих элементов при новом строительстве (М_Н):

PV = ;

= PV ΔЧОД+PVС_Р – М_Н

Например, старое офисное здание не оборудовано системой пожаротушения. Сметная стоимость работ по ее устройству в этом здании 250000 ден.ед. Сметная стоимость работ по устройству системы при новом строительстве составляет 180000. Чистая потеря арендного дохода из-за этого недостатка 20000 ден.ед. Норма капитализации для зданий в этом секторе рынка 10%.

Определим величину неустранимого функционального устаревания по этой причине:

Устаревание является неустранимым, т.к. 20000/0,1=200000 < 250000.

Чистая потеря дохода, капитализированная при норме 10 % (20000/0,1)	200000
Минус стоимость монтажа системы пожаротушения при строительстве нового здания	–180000
Итого потеря стоимости (устаревание)	20000

б) Неустранимое функциональное устаревание из-за необходимости замены или модернизации имеющихся элементов ( ) равно восстановительной стоимости элемента, подлежащего замене или модернизации (С_СВ), минус его совокупный физический износ (И_Физ), плюс текущая стоимость потерь ЧОД (PVΔЧОД) и затрат, обусловленных причинами данного вида устаревания (PVС_Р), минус стоимость монтажа этих элементов при новом строительстве (М_Н):

= С_СВ – И_Физ +PVΔЧОД+PVС_Р – М_Н

Например, рассмотрим условия задачи, что и для устранимого функционального устаревания, вызванного теми же причинами, но предположим, что ЧОД возрастет не на 1000 ден.ед, а на 800. В этом случае устаревание становится неустранимым: 800/0,1=8000 < 8300.

Стоимость воспроизводства существующей электросети	3500
Минус физический износ (43%)	-1500
Плюс текущая стоимость потери дохода 800/0,1	8000
Минус сметная стоимость монтажа новой системы электроснабжения при новом строительстве	-6000
Итого потеря стоимости (функциональное устаревание)	4000

в) Неустранимое функциональное устаревание из-за наличия «сверхулучшений» ( ) измеряется как: восстановительная стоимость элементов «сверхулучшений» (С_СВ), минус их физический износ (И_Физ), плюс текущая стоимость потерь дохода (PVΔЧОД) и затрат, связанных с наличием сверхулучшений (дополнительные налоги, страховка, коммунальные услуги и пр.) (PVС_Р), минус текущая стоимость любых дополнительных выгод, связанных с наличием «сверхулучшений» (PVС_Д):

= С_СВ – И_Физ + PVΔЧОД +PVС_Р – PVС_Д

Например, здание складского назначения имеет высоту, которая с точки зрения рыночных требований является избыточной. Текущая восстановительная стоимость существующего здания 174 900 ден.ед., а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту, 172 900 ден.ед. Физический износ здания 40 %. Ежегодные дополнительные издержки, связанные с избыточной высотой (отопление, освещение и т. д.), 500 ден.ед. Коэффициент капитализации для зданий 10 %. Затраты на изменение высоты объекта (с учетом прибыли предпринимателя) составят 10000 ден.ед.

Устаревание является неустранимым, т.к. затраты на изменение высоты объекта больше текущей стоимости эксплуатационных издержек: 500/0,1=5000 < 10000.

Неустранимое функциональное устаревание из-за «сверхулучшений»:

Стоимость «сверхулучшений» (174 900 – 172 900)	2000
Минус физический износ (40 %)	–800
Плюс текущая стоимость дополнительных издержек владельца (500/0,1)	5000
Минус стоимость дополнительных поступлений	0
Итого неустранимое функциональное устаревание	6200

Сведем все виды и методы расчета функционального устаревания в таблицу 7.7.

Таблица 7.7.

Виды и методы расчета функционального устаревания

Причина	Тип функционального устаревания
	Устранимое	Неустранимое
а) отсутствие элемента	= МФ – МН	=(PVΔЧОД+PVСР) –МН
б) необходимость замены или модернизации элемента	=( ССВ –ИФиз)+ +Д – В +(МФ – МН)	=( ССВ – ИФиз)+ +(PVΔЧОД+PVСР) – МН
в) избыточность элементов («сверхулучшения»)	= (ССВ – ИФиз)+ + Д – В	= (ССВ – ИФиз)+ +(PVΔЧОД+PVСР) – PVСД

Последовательность расчета величины неустранимого функционального устаревания из-за «сверхулучшений» определяется в зависимости от вида стоимости, принятого за основу.

Стоимость замещения не учитывает стоимость «сверхулучшений», поэтому не рассчитывается и их физический износ. Тем не менее, такие пункты как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи, должны быть учтены.

Для приблизительного расчета величины функционального устаревания объекта можно определять поправочный коэффициент к восстановительной стоимости здания, который представляет собой эмпирическое (на основе мнения эксперта) соотношение оценок (например, в баллах) параметров по оцениваемому объекту к объекту-аналогу. К таким параметрам можно отнести: архитектурный стиль, конструктивные характеристики, эксплуатационные показатели и т. п. При отсутствии аналога поправочный коэффициент может определяться исходя из срока жизни объекта.