Этапы проведения анализа ннэи

1этап. Составляется максимально полный перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого объекта на участке с имеющимися характеристиками и в существующем окружении.

Для свободного земельного участка и для участка с существующими улучшениями должна быть предусмотрена возможность в будущем провести дополнительные изменения объекта:

- в соответствии с принципами баланса и экономического разделения участок может быть разделен на доли с выполнением работ по расчистке территории, прокладке дорог и разводке коммуникаций;

- в соответствии с принципом экономического размера может быть рассмотрен гипотетический вариант «присоединения» части или всего соседнего участка к данному участку -  путем покупки, аренды;

- существующее строение может быть  реконструировано (но не снесено), на свободной части земельного участка может быть построено дополнительное здание или сооружение;

- многолетние насаждения могут быть посажены или убраны;

- пакет прав и обременений может быть дополнен или реструктурирован.

При выборе варианта ННЭИ свободного участка земли для любого функционального назначения улучшений существует оптимальная высота здания (если нет градостроительных ограничений на этажность). Именно эту оптимальную высоту и следует рассматривать при сравнении вариантов. Если ограничения имеются, то в ННЭИ рассматривается наименьшая из двух высот: разрешенная или оптимальная.

2 этап. Из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений, установленных:

- правилами зонирования и (или) существующими регламентами получения разрешения на застройку, на разделение или на объединение участков;

- требованиями, предусмотренными Строительными нормами и правилами (СНиП) и, в частности, ограничениями по взаимному расположению зданий и положению вновь возводимого строения  относительно коммуникаций;

- нормативными актами об охране здоровья населения, окружающей среды и памятников, а также по потреблению ресурсов.

Кроме того, учитывается:

- наличие сервитутов (в том числе и не реализованных, но потенциально возможных) и других ограничений прав собственности на объект;

- местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры или (и) передачи муниципалитету части помещений в созданном объекте;

- наличие захоронений и необходимость археологических раскопок;

- возможная реакция местных жителей на реализацию рассматриваемой функции.

В перечне остаются для последующего анализа функции, ограничение реализации которых может быть преодолено путем дополнительных усилий и дополнительного финансирования.

3 этап. Изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после второго этапа.

Исключаются функции:

- осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка,

- которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости звеньев технологической цепочки планируемого строительства.

В перечне функций для дальнейшего анализа остаются функции, которые физически нереализуемы в текущем состоянии объекта, но могут быть исполнены после дополнительных улучшений.

4 этап. Юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности, т.е., если доходы на капитал не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов.

5 этап. Обеспечение условий финансовой осуществимости функции, т.к. не каждый доходный проект в существующих экономических условиях кредитуется банками или может быть обеспечен партнерским капиталом. На данном этапе анализа выясняется только принципиальная возможность обеспечения финансирования - без предпочтений какого-либо из источников (вариантов).

6 этап. Из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта. Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Например, выбрать вариант ННЭИ среди следующих видов разрешенного использования участка (табл. 8.1.):

Таблица 8.1.

Характеристика вариантов использования

Показатели	Вид использования
	Многоквар- тирный дом	Торговый центр	Офисный центр
Затраты на строительство объекта, (Зстр)	2500	7214,3	4769,2
Ставка капитализации для здания, % (Rзд)	13,11	14,0	13,0
Ставка капитализации для земли, % (Rзем)	12	12	12
ПВД	1000	2500	1500
Поправка на недозагрузку и потери при сборе платежей, %	5	2,5	2
Прочий доход	30	100	250
Операционные расходы	400	1100	900
Резерв на замещение	20	60	40

Решение:

Наименование показателя	Вид использования
	Многоквартирный дом	Торговый центр	Офисный центр
1. ПВД	1000	2500	1500
2. Поправка на недозагрузку и потери при сборе платежей	-50	-62,5	-30
3. Прочий доход	30	100	250
4. ДВД	980	2537,5	1720
5. Операционные расходы	-400	-1100	-900
6. Резерв на замещение	-20	-60	-40
7. ЧОД	560	1377,5	780
8. Доход, относимый к зданию: Зстр· Rзд	327,8	1010	620
9. Доход, относимый к земле ЧОДзем: стр.7-стр.8	232,2	367,5	160
10. Стоимость земли: ЧОДзем/ Rзем	1935	3062,5	1333,3

Вывод: вариантом ННЭИ земельного участка является торговый центр, обеспечивающий наивысшую стоимость земельного участка.