Расчёт среднего значения

Простейшей задачей, которую можно решать с использованием данных о ценах на единичные объекты Ц₁, Ц₂ и т.д., накопленных за определённый промежуток времени, является определение средней цены объекта в выборке Ц_ср. по формуле среднего арифметического:

,

где n – число накопленных значений цен (объём выборки).

В практике анализа рынка недвижимости существует система показателей с размерностью руб./кв.м., использующихся для различных целей и отличающихся способами его определения.

А. Средняя цена предложения квадратного метра в выборке (группе объектов, отобранных по качеству, размеру, местоположению, периоду времени). Определяется делением суммы цен на объекты на сумму площадей объектов («бухгалтерский метод») (руб./кв.м.):

,

где: Ц₁, Ц₂ ,…, Ц_n – цена объектов;

П₁, П₂, …, П_n – общая площадь объектов.

Б. Средняя (среднеарифметическая) удельная цена предложения объектов в выборке (руб./кв.м.).

Определяется делением суммы цены квадратного метра каждого объекта на их количество в выборке:

,

где: С₁, С₂ и т.д. – цена 1 кв.м. общей площади объекта;

N – число объектов в выборке;

и т.д.

Такой способ может применяться и для расчёта средней цены или арендной ставки в группе объектов, близких по площади. В противном случае необходимо использовать способ В.

В. Средневзвешенная удельная цена (арендная ставка) в выборке (руб./кв.м., руб./кв.м. в год). Определяется по формуле средневзвешенного арифметического, с учётом площадей объектов:

,

где: С₁ – цена (арендная ставка) первого объекта и т.д. (руб/м²).

Результат вычисления по формулам п.А и п.В совпадает, поэтому среднюю цену 1 кв.м. можно называть средневзвешенной по площади помещений удельной ценой в выборке и измерять в руб./кв.м.

Аналогично рассчитываются среднемесячные значения времени экспозиции и другие средние величины.

Наличие нескольких выборок объёмом n_j, выделенных по признаку типа объектов, либо размера, либо района местоположения, либо по сочетанию признаков, позволяет получить среднее значение цены 1 кв.м. для каждой категории объектов, а затем получить среднее значение по совокупности объектов. При этом используется формула средневзвешенной арифметической без учёта площади (средняя удельная цена объектов в объединённой выборке), либо с учётом площади (средневзвешенная по площади цена 1 кв.м. или арендная ставка в объединённой выборке):

;

где: М – число объединяемых выборок;

N – число объектов в выборке;

J – порядковый номер выборки (j равно от 1 до m)

2.3.5. Источники данных о предложении и спросе

Анализ любого сегмента рынка начинается со сбора исходных (первичных) данных о рынке – об объектах недвижимости, предложении, спросе, сделках, ценах, арендных ставках, инфраструктуре рынка, правовой среде, о характеристиках внешних факторов, влияющих на данный сегмент рынка.

Источником данных об объектах недвижимости – существующих и строящихся – должна стать единая государственная информационная система кадастрового учёта недвижимости.

Сегодня данные о технических характеристиках жилого объекта, его имущественном статусе (имущественной доле различных владельцев в общей собственности на жилые и нежилые помещения дома и участок земли) и другую информацию в соответствии с техническим паспортом дома предусмотрено собирать и накапливать в Государственной системе технического учёта и технической инвентаризации жилищного фонда. Государственная система технического учёта и технической инвентаризации жилищного фонда создана во исполнение Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Постановления Правительства Российской федерации от 13.10.97г. №1301 «О государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации».

Согласно указанному пос­тановлению установлены следующие фор­мы государственного учета жилищного фонда:

• государственный технический учет;

• государственный статистический учет;

• бухгалтерский учет.

В соответствии со статьей 19 ЖК РФ «государственный учет должен предус­матривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техни­ческую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением техничес­ких паспортов жилых помещений - доку­ментов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, свя­занную с обеспечением соответствия жи­лых помещений установленным требова­ниям)».

Технический учет жилищного фонда осу­ществляют специализированные государ­ственные и муниципальные организации технической инвентаризации (БТИ), кото­рых на сегодняшний день насчитывается около 600.

В соответствии с пунктом 9 постановле­ния № 1301 данные технического учета жи­лищного фонда обязательны для примене­ния в следу­ющих случаях:

• при составлении государственной ста­тистической отчетности по жилищному фонду;

• при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• при вводе в эксплуатацию жилых стро­ений и жилых помещений;

• при определении технического состоя­ния и физического износа жилых строений и жилых помещений;

• при регистрации товариществ собствен­ников жилья (ТСЖ);

• при присвоении кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере;

• при исчислении и контроле базы нало­гообложения недвижимости в жилищной сфере.

БТИ должно формировать базу данных об инвентарных объектах, включающую адресно-учётные и регистрационно-правовые характеристики, характеристики объёмно-компоновочных и конструктивных решений, элементов благоустройства, экономические и эксплуатационные характеристики.

Данные об объектах нового строительства предусмотрено накапливать в Регистре строящихся жилых домов. Регистр строящихся жилых домов создан Госстроем России на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 22.10.97 г. № 348 «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации» как одна из подсистем государственной системы технического учета и технической инвентаризации жилищного фонда. Приказом Госстроя России от 31.03.98 г. № 17-71 утверждены формы реги­страции информации, которые содержат данные о заказчике (застройщике), реквизиты строящегося жилого дома, его типологические признаки и характеристики, основные технико-экономические показатели, которые вносятся с момента выдачи соответствующим органом местного самоуправления разрешения на строительство до завершения строительства и государственной регистрации прав собственности на объект. Регистр ведется в администрациях муниципальных образований органами архитектуры, строительства и градостроительства.

Данные о кадастровом номере и размерах земельного участка, входящего в состав имущественно-земельного комплекса, предусматривается накапливать в Государственном земельном кадастре. Государственный земельный кадастр создан Федеральной Службой земельного кадастра России в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. №28.

Данные о юридическом статусе объекта могут быть получены из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведётся во исполнение Федерального закона от 21.07.1997 u/ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в соответствии с Правилами, утвержденными Постанов­лением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. № 219 с последующими изменениями и дополнениями. Согласно Правилам, реестр содержит кадастровый номер, адрес и краткое описание объекта единого недвижимого имущества «земельный участок — здание — квартиры и нежилые помещения» (площадь, этажность, этаж), записи о праве собственности и об иных вещных правах на него и имени правообладателей (вид прав и доля каждого правообладателя), записи об ограничениях (обременениях) и о регистрации сделки, т.е. перехода полного или частичного права собственности к иному лицу (факт и цена сделки). Реестр ведется учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, созданными во всех регионах РФ.

Необходимо отметить, что собственные информационные системы данных о жилых и нежилых объектах создаются территориальными органами Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом, Фонда имущества РФ, региональными органами по управлению государственным и муниципальным имуществом, муниципальными архитектурно-строительными управлениями и отделами.

Источниками данных о предложении объектов на продажу (аренду) являются:

• собственные листинги (базы данных) фирмы (данные, полученные от владельца объекта);

• полевое обследование объектов (осмотр, собеседования с владельцем, арендатором, застройщиком);

- рекламные объявления в специализированных СМИ, на сайтах информационных и риэлторских агентств;

• объединённые базы данных региональной риэлторской ассоциации, группы агентств (мультилистинги).

При использовании информации, полученной из сторонних источников, возникает проблема её полноты и достоверности.

Специализированные издания, посвящённые рынку недвижимости, существуют, как правило, в экономически развитых регионах с достаточно интенсивным оборотом на рынке недвижимости. Так как информация, подаваемая в СМИ, носит заявительный характер по каждому отдельному объекту, то такой механизм можно рассматривать как достаточную гарантию достоверности информации в текущем издании. Общее правило — если публикация объявления в издании носит платный характер, то достоверность информации выше. Чем строже правила подачи бесплатных объявлений, тем больше достоверность. Чем более технологична и дисциплинирована редакция, тем более вероятна достоверность информации.

Также в качестве центров сосредоточения информации могут выступать специализированные информационные системы, организуемые как независимо от риэлторских компаний; так и под эгидой общественных объединений — риэлторских ассоциаций. В основном это компьютеризированные базы данных, главной проблемой которых, несмотря на приветствуемый технологический прогресс, является отсутствие эффективного контроля за дублированием информации и актуальностью хранящихся данных. Цена содержания единицы информации в таких системах крайне низка, что в некоторой степени дезорганизует операторов баз данных риэлторских компаний/

Мультилистинговая система (МЛС) является системой обмена информации между про­фессионалами на рынке недвижимости на определенных условиях разделения участия в сделке. Основная предпосылка существования мультилистинговых систем — доверие между всеми их участниками.

Источники данных о сделках

Данные о сделках являются наиболее конфиденциальной информацией в силу известных экономических условий, конкурентных отношений фирм и др. Поэтому источником данных о проведенных сделках является, прежде всего, собственный учёт фирмы. Но по мере возрастания открытости рынка недвижимости возможно получение этих данных (или их значительной части) от владельцев объектов, от фирм-партнеров, участников МЛС, от органов юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и других источников. Поскольку наиболее закрытой информацией являются данные о фактической цене сделки, то необходимо стремиться к безусловному получению хотя бы, наряду с данными о цене предложения, таких данных, как сам факт совершения сделки с конкретным объектом, ее содержание, временные параметры и т. д. Важно, чтобы описание сделки было увязано с приведенными выше описаниями объекта и предложения.

Источники данных о спросе

Получение данных о спросе — наименее разработанная проблема в методологии анализа рынка недвижимости. Рассмотрим возможность её решения по различным аспектам:

• объём спроса (количество спросовых заявок);

• характеристики требующихся покупателям (арендаторам) объектов, в том числе по местоположению (предпочтения потребителей);

• объём платежеспособного спроса и его характеристики.

В риэлторских фирмах, в отличие от предложений на продажу, спросовые заявки либо не регистрируются вовсе, либо регистрируются по трём-пяти характеристикам желаемых объектов. Причина — в «размытости» спросовых заявок, многовариантности пожеланий потребителя. В результате из этой информации невозможно извлечь ни реальный объём спроса (число покупателей), ни структуру характеристик желаемых объектов.

В специализированных СМИ рекламируемые заявки также отлича­ются «размытостью», и главное, их количество значительно меньше заявок на продажу (сдачу в аренду) и не отражает объём реального спроса.

Альтернативным методом получения данных о спросе на рынке недвижимости является метод опроса потенциальных клиентов рынка, либо опроса экспертов риэлторских фирм. Риэлторские компании периодически организовывают и проводят исследование предпочтений потребителей среди своих клиентов. Примеры таких исследований на жилищном секторе рынка имеются. Для составления анкет (опросных листов), проведения опросов и интервью необходимо привлекать специальные социологические службы и специалистов, владеющих профессиональными методиками социологических исследований.

Информация о затратах на эксплуатацию и коммунальные расходы для собственников и пользователей недвижимости. В эту группу можно отнести информацию о затратах на проведение текущего ремонта и обслуживание недвижимости, на управление недвижимостью, охрану, на отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализацию, уборку помещений и вывоз мусора и т.д. Часть этой информации – официальные тарифы организаций, предоставляющих коммунальные услуги. Остальную информацию можно получить у представителей организаций, занимающихся управлением недвижимостью (собственной или находящейся в оперативном управлении), но, как показывает практика, организации очень неохотно предоставляют достоверную финансовую информацию, относящуюся к своей деятельности.

Информация, позволяющая определить стоимость ремонта или реконструкции объекта:

• Рыночные цены на строительные материалы и услуги. Эта информация открытая и общедоступная, так как основным ее источником служат предложения организаций по продаже товаров и предоставлению услуг, которые часто публикуются в специализированных печатных и электронных изданиях. В Северо-Западном регионе одним из таких изданий является еженедельный информационный бюллетень «СтройБизнес Маркет»;

• Индексы удорожания в строительстве, которые необходимы для пересчета стоимости строительства на определенную дату, публикуются в ежемесячном бюллетене «Стройинформ»;

• Законодательная и нормативная база в сфере строительства, наиболее полным и удобным источником которой являются специализированные электронные правовые системы, такие как «Строй-Кодекс».

Информация о среднем уровне доходности инвестиций в недвижимость.

Получить представление о рентабельности затрат на строительство жилья в различных регионах России помогает официальная информация Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой)⁶ о средней стоимости строительства жилья и сведения Федеральной службы государственной статистики РФ о средних ценах на первичном рынке жилья по субъектам РФ (табл. 2.3.):

Таблица 2.3.

Уровень рентабельности в строительстве без субъектов малого предпринимательства, %

	2005	2006	2007	2008	2009
Уровень рентабельности в строительстве	3,9	5,1	5,8	5,6	5,0
справочно: по экономике в целом	13,5	13,2	13,1	13,0	10,8
Удельный вес прибыльных организаций в общем числе организаций	66,0	72,0	79,6	75,9	68,5
справочно: по экономике в целом	63,6	67,5	74,5	71,7	68,0

Однако в состав стоимости строительства в данном случае не включены следующие затраты:

1) отчисления на инфраструктуру.

Например, в целях возмещения части затрат правительства Москвы на строительство объектов социально - бытового и коммунального назначения, необходимых для ввода и эксплуатации жилых домов новостроек, а также обеспечения взаимосвязанного финансирования развития инженерной и социальной инфраструктуры города, инвесторы (заказчики) жилищного строительства на территории г. Москвы передают на договорной основе правительству Москвы лимиты капитальных вложений, строительно - монтажных работ и средства на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города в размере 60% стоимости строительства жилых домов.

Указанный порядок не применяется при реконструкции и по жилым домам, право на строительство которых приобретено инвесторами у городской администрации на конкурсной основе, в соответствии с требованиями, установленными статьей 447 ГК РФ, при реконструкции центральной части города, комплексной реконструкции и модернизации 5-этажных жилых домов первого периода индустриального домостроения, на основе инвестиционного контракта, а также осуществляемым строительством на муниципальные нужды за счет средств, консолидируемых правительством Москвы, средств благотворительных фондов и личных средств граждан очередников⁷.

В Санкт-Петербурге при предоставлении объектов недвижимости для целей жилищного строительства и объектов торгового или культурно-развлекательного назначения без проведения торгов инвестиционные условия в части перечисления денежных средств в бюджет города на развитие городской инфраструктуры определяются исходя из рыночной оценки, но не могут быть ниже минимального размера, который определяется:

- из расчета суммы, эквивалентной 80 дол. США по курсу Центрального банка РФ на день перечисления, за один кв. м. общей площади квартир и площади встроенных помещений, за исключением встроенных и пристроенных гаражей-автостоянок во вновь создаваемом объекте недвижимости.

- из расчета суммы, эквивалентной 100 дол. США по курсу Центрального банка РФ на день перечисления за один кв. м. площади земельного участка, предоставляемого для проектирования и строительства объекта торгового или культурно-развлекательного назначения.⁸  

2) трансакционные издержки административных согласований при получении земельных участков, проектировании и сдаче объектов в эксплуатацию;

3) уплата процентов по кредитам.

С учетом этих затрат инвестора рентабельность затрат в строительстве будет ниже.