1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»

Содержание понятия «недвижимость» как физического, материального объекта раскрывает процитированная выше ст. 130 ГК РФ. Однако термин «недвижимость» представляется нам более широким, подразумевающим не только физические характеристики объекта недвижимого имущества (материальный аспект понятия «недвижимость»), но и совокупность прав на него (правовой аспект), а также экономический аспект (рис. 1.1.).

1.2.1. Недвижимость как материальный объект

Главный критериальный признак, позволяющий классифицировать недвижимость как отличный от других материальный объект, заключается в ее неразрывной связи с землей.

Конечно, связь эту нельзя понимать буквально, как абсолютную и принципиальную невозможность пространственного перемещения. Достаточно вспомнить два примера из истории Москвы: в 30-х годах была осуществлена передвижка нынешнего здания мэрии (первоначально – резиденция генерал-губернатора, затем – Моссовет) на расстояние 14 м. вверх по нечетной стороне ул. Тверской, а всего за период 1937–41 гг. в Москве было передвинуто 22 каменных здания. В конце 70-х годов на втрое большее расстояние передвинули здание редакции газеты «Труд», при этом персонал не прекращал своей деятельности, рабочий день шел как обычно.

Современные технические возможности позволяют осуществлять перемещение многих объектов недвижимости на достаточно большие расстояния. Понятно, что подобное перемещение представляет собой отклонение от нормального режима использования объекта недвижимости, нарушение его обычной эксплуатации. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние.

Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (то есть непосредственной и опосредованной).

Так, например, квартиры напрямую не связаны с земельным участком, – они расположены в доме, который, в свою очередь, занимает определенный участок земли. Эту «цепочку» можно и удлинить: комната находится в квартире, которая расположена в доме, занимающем земельный участок, и т.д. Таким образом, первичным звеном всегда является земельный участок, на котором располагаются различные объекты недвижимости. Именно поэтому сами земельные участки представляют собой важнейший вид объектов недвижимости.

Земельный участок – часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке¹.

Земельный участок – первая и основная физическая составляющая объекта недвижимости.

Термин «земля» в законодательстве ряда стран толкуется как пространство, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на земельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воздушное пространство.

Недвижимость

Правовой аспект

Материальный аспект

Экономический аспект

Земля

Принадлежности

Пакет прав

Обременения

Улучшения

Земельные участки

Здания

Сервитут

Участки недр

Сооружения

Ипотека

Объекты незавершенного строительства

Доверительное управление

Аренда

Предприятие как имущественный комплекс

Правила зонирования

Охрана объекта-памятника культуры

Другие ограничения в использовании, установленные законами и нормативами

Рис. 1.1. Три сущностных аспекта понятия «недвижимость»

В зарубежном законодательстве под земельным участком понимается фрагмент земной поверхности с определёнными в пространстве границами. Что же касается размеров «в глубину», то считается, что никаких границ в этом направлении земельный участок не имеет, и условной границей считается геометрический центр земли. Соответственно, права собственника участка распространяются на любые находящиеся в земле объекты независимо от глубины залегания.

В российском законодательстве разграничены понятия «земельный участок» и «недра». (Если вспомнить формулировку из Свода гражданских законов России 1914 г., то там эти понятия не разделялись).

Главной причиной такого разграничения являются права собственности – недра в Российской Федерации принадлежат исключительно государству, тогда как земельные участки могут находиться в частной собственности. Таким образом, возникает необходимость разграничения «земли» и «недр» в натуре. На практике это достигается введением понятия «земельная парцелла» (от франц. частица), которая устанавливает границы заглубления, в пределах которых земная толща считается относящейся к земельным участкам.

Так, ст.19 Федерального закона от 03.03.1995 № 27-ФЗ «О недрах», которая называется «Добыча общераспространенных полезных ископаемых собственниками, владельцами земельных участков», гласит: собственники, владельцы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником центрального водоснабжения, в порядке, установленном соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

Таким образом, величиной земельной парцеллы ограничиваются права собственника земельного участка – всё, что расположено глубже, ему не принадлежит. Что же касается включения в состав недвижимости «участков недр», то под ними понимаются поверхностные выходы полезных ископаемых (чаще всего они встречаются в каменноугольных бассейнах, нефтяных скважинах и т.д.).

Главным свойством, определяющим понятие земельного участка, служит то, что это не просто фрагмент земной поверхности, а такой фрагмент, который однозначно определён на местности и в документах. Про такой земельный участок говорят, что он сформирован (т.е. земельный участок в юридическом смысле – это то же самое, что сформированный земельный участок).

Одним из неурегулированных в полной мере остаётся вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Так, например, речь может идти о скульптурах весом несколько тонн, не скреплённых с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на сваях.

Понятие прочной связи объекта с землей – это так называемая оценочная категория, толкование которой правоприменительным органом (например, судом) в каждом конкретном случае требует знания определенных характеристик такого объекта. Например, являются ли резервуары для хранения топлива недвижимостью или это движимое имущество. Решение вопроса о том, возможно ли использование резервуара для топлива «в отрыве» от конкретного земельного участка, будет зависеть, в частности, от того, установлен резервуар на фундаменте или на подставках. В первом случае его, вероятнее всего, следует отнести к недвижимости, а во втором – к движимому имуществу. Данный подход подтверждается постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.99 №2061/99, где в качестве признаков объекта недвижимости перечислено наличие специально возведенного фундамента и стационарных коммуникаций.

Другим спорным вопросом судебной практики является формулировка понятия недвижимости, приведенная в ГК РФ, в части оценки «соразмерного ущерба назначению» объекта при его перемещении. Как известно, современные технологии позволяют переносить постройки с места на место, вообще не причиняя им вреда. Например, КУГИ Санкт-Петербурга потребовал признать недействительной регистрацию права собственности некоего ООО на торговый павильон (площадь 2800 кв.м.), мотивируя иск тем, что павильон сборный и поэтому не может относиться к недвижимости. Однако у павильона есть фундамент, к нему подведены инженерные коммуникации. В данной ситуации суд встал на сторону КУГИ и отказался признать спорный объект недвижимым имуществом.

Однако противоположное решение было принято в отношении другого ООО, которое предъявило иск бывшему городскому бюро регистрации. Компания приобрела два павильона общей площадью 4000 кв.м. и при помощи арбитража сумела зарегистрировать право собственности на них как на объект недвижимости. Но необходимо подчеркнуть, что в большинстве случаев суды не считают сборные павильоны (даже больших размеров) недвижимостью.

Такие объекты как телекоммуникационные башни, железнодорожные пути, парковки, как правило, признаются недвижимостью и соответственно подлежат регистрации. Спорные ситуации возникают из-за невыполнения условий договора. Например, КУГИ отказался признать паркинг, расположенный на земельном участке, арендованном у районной администрации, объектом недвижимости. Объект построен силами арендатора и представляет собой подиум, сооруженный из бетонных плит и предназначенный для разгрузки грузового автотранспорта. Однако в договоре аренды земельного участка указывалось, что компания не имеет права возводить капитальные строения и может ограничиваться только временными сооружениями. Очевидно, что интерес в данном случае представляет земельный участок (1,3 га в зоне КАД), поскольку, если компания сумеет зарегистрировать право собственности на площадку, она сможет выкупить по нормативной цене и саму землю под ней.

Вторая физическая составляющая недвижимости – усовершенствования (улучшения) земли.

Под усовершенствованиями (улучшениями) понимаются любые произведённые с землёй изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведённых на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

В соответствии с «Общероссийским классификатором основных фондов» ОК 013-94 (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359 от 01.01.1996, в ред. от 14.04.1998), а также «Положением о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики» (утв. Минэкономразвития РФ N ГГ-181, Минфином РФ N 13-6-5/9564, МНС РФ N БГ-18-01/3 02.12.2002): к подразделу "Сооружения" относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д.

Например, промышленные сооружения - инженерные сооружения, выполняющие определенные функции в производственном процессе (трубопроводы, бункеры, водонапорные башни и др.) либо предназначенные для восприятия нагрузок от технологического оборудования (постаменты, конвейерные галереи и т. д.);

защитные сооружения - фортификационные сооружения для защиты личного состава войск, военной техники, материальных запасов и населения от средств поражения (щели, блиндажи, убежища и укрытия). Для защиты населения могут использоваться подвалы, туннели, метро, шахты и др.;

гидротехнические сооружения - предназначены для использования водных ресурсов, а также для борьбы с разрушающим действием водной стихии. Различают гидротехнические сооружения: водоподпорные (плотины, дамбы и т. п.), водопроводящие (каналы, трубопроводы, тоннели и др.), регуляционные (полузапруды, ограждающие валы и т. п.), водозаборные, водосбросные, специальные (здания гидроэлектростанций, шлюзы, судоподъемники и др.). Часто гидротехнические сооружения объединяют в единый комплекс – гидроузел;

подземные сооружения - специально оборудованные горные выработки в толще горных пород, имеющие различное назначение: транспортные и гидротехнические тоннели; метрополитен; электростанции; холодильники; пешеходные переходы, гаражи и другие объекты городского хозяйства; емкости для хранения воды, нефти, газа, отходов; промышленные предприятия; лечебные учреждения; военные объекты;

фортификационные сооружения - нижние сооружения для укрытия и наиболее эффективного применения оружия, боевой техники в бою, размещения пунктов управления, а также для защиты войск, населения и объектов тыла от средств поражения противника. Делятся на полевые и долговременные (открытого и закрытого типа);

судно - плавучее сооружение для перевозки грузов и пассажиров, водного промысла, добычи полезных ископаемых, спортивных состязаний, а также для военных целей.

Здание - архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных явлений и т.п.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Таким образом, из приведенных выше определений следует, что здание, в отличие от сооружения, имеет своей конструктивной особенностью наличие стен и кровли.

В связи с понятием «усовершенствования» интересен и важен вопрос о том, когда заканчивается необработанный, естественный земельный участок и начинается «участок с улучшениями».

Очевидно, что участок с усовершенствованиями – это уже иной объект недвижимости, чем необработанный участок земли, а, следовательно, и стоимость его более высока.

На практике встречаются случаи, когда очень важно точно определить, можно ли считать начатый строительством объект новым объектом недвижимости или мы имеем дело со старым объектом недвижимости (земельным участком) и строительными материалами на нём. Очевидно, что от того, как будет решён вопрос, зависит оценка стоимости недвижимости (например, банком при решении вопроса о выдаче кредита под залог недвижимости).

Законодательством разных стран вопрос о том, когда начинаются усовершенствования, решается по-разному. В Великобритании, например, наличие пакета проектно-сметной документации на здание, привязанного к участку земли уже является усовершенствованием.

Российское законодательство ещё не содержит точного ответа на то, что является достаточным для того, чтобы считать участок земли участком «с улучшениями», что является одним из факторов, существенно тормозящих развитие рынка недвижимости.

Необходимо обратить внимание на то, что в результате внесения улучшений объект недвижимого имущества – земельный участок, являющийся до приложения усилий человека только результатом действия сил природы, становится результатом взаимодействия ряда факторов производства, которые с точки зрения экономики недвижимости могут быть разделены на землю и внеземельные факторы производства.

Третья физическая составляющая недвижимости - принадлежности.

Под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикреплённые к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

Вопрос о том, является ли та ил иная вещь принадлежностью недвижимости, также имеет важное практическое значение при операциях с недвижимостью.

Так, если вещь даже являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимости не будет описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещений), то это даёт полное право продавцу отделить её и из элемента недвижимости превратить в вполне «движимое» имущество.

Поэтому одно из важных условий при заключении договоров об отчуждении (полном или частичном) недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми её принадлежностями.

Признание той или иной вещи принадлежностью может определяться на основе следующих признаков:

1. Намерение: намеревался установивший какое-либо приспособление к недвижимости прикрепить его временно или постоянно?

2. Метод прикрепления: насколько постоянно было крепление? Можно ли его открепить, не повредив предмет?

3. Отношение к недвижимости: используется ли предмет как недвижимая собственность или как личная?

4. Соглашение: договорились ли стороны считать предмет недвижимой собственностью или личной?

Наличие (отсутствие) принадлежностей является фактором, влияющим на ценность объекта недвижимости. Описание объекта должно содержать указание на его принадлежности.

Таким образом:

Недвижимое имущество = земля + усовершенствования+ +принадлежности

Следует иметь в виду, что недвижимое имущество – это родовое понятие, отражающее определенный класс вещей, обладающий общими качественными характеристиками. Объект недвижимого имущества – индивидуальная вещь, обладающая как качественными, так и количественными характеристиками. Практика всегда имеет дело с конкретными объектами недвижимого имущества.

Кроме того, необходимо различать понятия «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону». «Недвижимость по закону» опирается на «недвижимость по природе», но может включать и объекты, которые по своим физическим характеристикам и не относятся к недвижимому имуществу, но отнесены законодателем к «недвижимому имуществу» в силу того, что способ использования этих объектов оказывает существенное влияние на иных участников хозяйственной деятельности и потому не безразличен обществу.

Например, по российскому законодательству к такого рода объектам в ст. 130 ГК РФ отнесены морские, речные суда, суда внутреннего плавания, воздушные суда, космические объекты.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических объектов даётся в международных конвенциях.

Отнесение объектов, являющихся движимыми по своей природе, к недвижимости обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и означает главным образом то, что на эти объекты распространяется тот же правовой режим, что и на объекты недвижимости, являющиеся таковыми «по природе», т.е. требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости. Так, регистрации судов и прав на них посвящена глава III (ст.33-51) Кодекса торгового мореплавания (КТМ) РФ. Так, в соответствии со ст. 33 КТМ судно подлежит регистрации в одном из реестров судов РФ. В отличие от ст. 131 ГК РФ и ст. 9 Закона о регистрации органом, осуществляющим регистрацию судов на морском транспорте, выступает капитан морского торгового порта, а не соответствующее учреждение юстиции.

Поскольку морское судно является лишь квази-недвижимым имуществом, его регистрация может осуществляться в любом морском торговом порту по выбору собственника судна. В государственном судовом реестре не подлежат регистрации военные корабли, военно-вспомогательные суда и пограничные корабли.

Таким образом, «недвижимость по закону» включает в себя два класса вещей:

- недвижимость по природе: земля и все, прочно связанное с землей;

- квазинедвижимость – объекты, схожие с недвижимостью по природе в юридическом отношении.

Необходимо иметь в виду, что у «недвижимости по природе» и «квазинедвижимости» есть общие не только юридические, но и экономические характеристики, а именно, потенциально высокие внешние эффекты (в том числе, отрицательные), а потому способ, которым собственник (пользователь) использует недвижимое имущество, не безразличен окружающим, поскольку при определенных условиях может нанести им вред.