Классификация объектов по размеру
Классификация квартир по размерам обычно производится на основании числа комнат в квартире: одно-, двухкомнатные и т.д. Однако, для квартир со свободной планировкой такая классификация непродуктивна, и необходимо переходить к выделению диапазонов общей площади объекта (типоразмерам). Тем более это касается коттеджей, офисов, торговых помещений и т.д.
Выделение типоразмеров производится на основе построения и анализа гистограммы распределения размеров объектов. Гистограмма строится с постоянным небольшим шагом (при анализе размеров коттеджей, например, принят шаг $50) (рис.2.7.).
Рис. 2.7. Распределение коттеджей по площади дома
Распределение бимодально: максимумы приходятся на 150-200 и 450-500 кв.м. В диапазоне площадей до 100 кв.м. находится 0,8% предложений, от 100 до 350 кв.м. – 61,2%, от 350 до 700 кв.м. – 0,5%. Подавляющее число коттеджей имеют площадь 100 - 700 кв.м., причём в этом диапазоне распределение достаточно неравномерное, с преобладанием значений от 150 до 250 кв.м. (48,5%).
Классификация объектов по местоположению
а) зонирование для целей анализа рынка жилой недвижимости
Административное районирование
Зонирование объектов в пределах города имеет ту же цель, что и типизация по качеству: уменьшение разброса цен в выборке.
Как известно основным способом территориальной привязки квартиры в листингах предложений риэлторских фирм является, помимо адреса, указание ближайшей станции метро и степени удаленности квартиры от неё.
Для анализа рынка жилья (в первую очередь — вторичного) целесообразно использовать районную сетку города. С одной стороны, такой анализ является весьма детальным и, с другой, имеет важное прикладное значение, поскольку район — органичное территориальное образование, в некоторых случаях - субъект местного самоуправления со своими органами представительной и исполнительной власти, а также с собственными финансовыми ресурсами. Кроме того, на уровне административных районов ведётся текущий учёт важнейших статистических показателей (территория, численность и плотность населения, объём жилищного фонда и некоторых других), что является базой для сопоставительного анализа.
б) зонирование для целей анализа рынка коммерческой недвижимости
Районирование территории для объектов офисной и торговой недвижимости имеет свои особенности, связанные с гораздо менее равномерным (по сравнению с жильём) размещением этих объектов по территории города. При этом используются такие понятия, как зона торговли, «центральное место», формальный и функциональный район.
Зона торговли или «область распространения» товара или услуги.
Так называемая «магазинная цена» товара или услуги постоянна, но их «реальная цена» увеличивается с расстоянием от магазина, поскольку возрастают транспортные расходы. Следовательно, спрос на большинство товаров и услуг снижается с увеличением расстояния от местонахождения магазина. Почти для всех товаров и услуг спрос подчиняется ограничению, или «области распространения» (оценивается в терминах расстояния или времени проезда), за пределы которой потребители не захотят поехать к определённому местоположению магазина. Этой областью распространения может считаться административный район, если не учитывать конкуренцию.
Существование конкурентов сокращает область распространения и более чётко определяет фактический район рынка товара или услуги. Район рынка также будет варьироваться в соответствии со схемами расположения улиц и плотностью населения. Однако не все товары и услуги нуждаются в максимизации расстояния от конкурентов — для некоторых видов торговли, например, концентрация в одном месте привлекает больше потребителей в расчёте на каждый объект торговли, чем если бы они находились далеко друг от друга. В частности, агломерация ресторанного бизнеса создаёт «центральное место», когда скопление ресторанов привлекает больше потребителей (в расчёте на каждый ресторан), желающих поужинать, чем отдельно стоящий ресторан. Такая концентрация бизнеса позволяет обслуживать гораздо больший район рынка.
Формальный (или административный) район.
Район, определяемый административными границами города и т.д. Такой тип района удобен тем, что представляет собой непрерывное пространство, по которому легко собирать информацию.
Функциональный (географический) район.
Район, определяемый экономическим взаимодействием и связями, имеющими организационную основу, например, зона торговли. Такие районы, как правило, подразумевают важные экономические связи, существующие между потребителями и компаниями, а также между компаниями в различных политико-географических подрайонах. Такие районы необязательно являются непрерывными в пространстве, поэтому сбор данных может быть осложнён.
Однако разница между формальными и функциональными районами может быть трудноуловимой.
В радиальном направлении территория города также не однородна. Это связано с такими факторами, как:
степень близости участка к основным радиальным автомагистралям, железнодорожным магистралям;
значимость магистрали с учетом её направления (на аэропорты, к границам со смежными государствами, к другим крупным городам);
удалённость участка от промышленных зон, других загрязняющих среду и опасных объектов;
общая экологическая ситуация в районе (с учётом розы ветров);
общее состояние инженерных коммуникаций в районе, геодезическая обстановка.
В меньшей степени неоднородность территории влияет на рынок жилья, в большей — на рынок офисов, торговых объектов и складов.