2. Ипотечные кредиты: характеристика, особенности предоставления и погашения.

Ипотечные кредиты обуслвливаются залогом недвижимости-ипотекой. Развитие ипотеки невозможно без собственника предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости. В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком и правом пользования им.

Ипотека- один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Система ипотечного кредитования включает 2 направления:

1. непосредственная выдача ипотечных кредитов хоз субъектам и населению

2. продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются ипотечные банки, вторым – финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков и выпускающие на их базе ценные бумаги (они ликвидны, т.к. обеспечены имуществом)

Вторичный рынок ипотечных кредитов – совокупность отношений м/ду участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля за счет трансформации закладных в ип ц/б и размещении их среди инвесторов.

2 направления действий кредитора на втор рынке:

1. формирование из единообразных закладных пула и выпуск ц/б

2. продажа закладных операторам втор рынка. Операторы уже формируют пулы и выпускают ц/б.

Особенности:

1. Особое целевое назначение (постройка, приобретение, перепланировка…)

2. строго определенный залог – недвижимость. Контроль за сохранностью имущества

3. большой размер кредита.

4. длительность срока.

5. специальное кредитное соглашение

6. кроме основного договора требуется и договор о залоге

7. связан со вторичным рынком ц/б. появляется закладная, которая хранится у держателя и является обеспечением кредита.

8. рассрочка

Субъекты договора о залоге: залогодатель, залогодержатель, регистрирующий орган, держатель единого залогового реестра

Договор об ипотеке заключ в пис форме, должно быть нотариально удостоверен и подлежит гос регистраии. Право залогодержателя может быть так же удостоверен закладной.

Закладная - именная ценная бумага удостоверяющая права владельца на: получение исполнения по денежному обязательству без предоставления других подтверждений наличия данного обязательства, право залога на указанное в договоре имущество.

Классификация ипотечных кредитов:

В зависимости от субъекта – владельцу и подрядчикам

От объекта – земельный, строительный, на приобретение жилья

Кредиты на строительство выдаются путем открытия кредитной линии, при этом ссуда выдается по частям, соответствующим стоимости этапов строительных работ. Банк контролирует целевое расходование ден ср-в и соблюдение графика строительства. Сумма кредита не должна превышать 70% стоимости приобретения земли и строительства.

Стадии ипотечного кредита:

1. прием и оформление заявления

2. проверка информации

3. оценка вероятности погашения

4. принятие решения (кредитный комитет)

Требуемые документы:

1. кредитная заявка(указ цель, срок, форма обеспечения)

2. от юр лиц – учред и регистр док-ты, баланс, CF, документы о наличии обеспечения, ТЭО, расчет окупаемости затрат, , копии договоров на выполнение строит и подряд работ и др док-ты

3. от физ лиц – копии паспртов заемщика и поручителей, док-ты о правах на участок застройки и разрешении на строительство, проектно-сметная документация и др документы

4. специальные документы, связанные с ипотекой – свид-во о гос регитср прав соб-ти на объекты недвижимости; док о территор границах земельн участка; заключение

об оценке реальной стоимости предмета ипотеки; страх полис и док-т, потверждающ факт выплаты страх премии.

Анализ расходов заемщика

Ежемесячн расходы/ежемесячн доход <=32% ( в России – 25%)

Компенсирующие факторы:

• Имущество заемщика (ст-ть имущества > обязательств)

• Хорошая образовательная подготовка заемщика

• Наличие ликвидных средств у заемщика

• Поручительство

Отрицательные:

• Частая смена места работы

• Инфляция

Условия предоставления.

1. оценивается риск= размер К/продажная цена или оцен ст-ть приоб имущества <=50%

2. срок К не более, чем число лет, оставшихся до выхода клиента на пенсию

3. страховка клиента от несчастного случая.

Ипотека регулируется:

1. ФЗ «Об ипотеке»

2. ФЗ «о гос регитср прав на недвиж им-во и сделок с ним»

3. ФЗ «об ипотечных ц/б»

4. постановлением Прав-ва «об агентстве по ипотечн жилищн кредитованию»

5. пост Пра-ва «о мерах по развитию системы ипотечн кредитования в РФ» и др.

Билет 3.