2. Особенности использования залога недвижимости в качестве обеспечения возврата кредита.

Ипотека- залог недвижимого имущества. Для ипотеки характерны следующие черты:

• оставление имущества у залогодателя во владении и пользовании;

• возможность залогодателя самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использования предметов ипотеки;

• возможность получения залогодателем под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд;

• обязанность страхования и регистрации залога;

• простота контроля залогодержателем за сохранностью предмета залога.

Ипотека используется обычно при выдаче долгосрочных ссуд юридическим и физическим лицам: населению для приобретения дома или квартиры, фермерам для строительства или землеустройства.

При выдаче ипотечного кредита важно правильно оценить стоимость залога.

В России использование ипотеки в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору регулируется ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также ГК РФ.

В соответствии с законодательством объектами ипотеки являются:

• земельные участки;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Указанное имущество может быть предметом ипотеки, если оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Билет 23.

1. Ликвидность и платёжеспособность кб. Соотношение понятий, факторов, обуславливающих их уровень в российских условиях.

Ликвидность банка-его способность своевременно и без потерь выполнять свои обязательства перед вкладчиками, кредиторами и другими клиентами. Обязательства складываются из реальных и условных. Реальные обяз-ва отражены в балансе банка в виде депозитов до востребования, срочных депозитов, привлеченных межбанковских ресурсов,средств кредиторов.

Условные обяз-ва выражены забалансовыми пассивными и активными операциями.

Для выполнения обяз-в банк использует:

1) денежную наличность, выраженную в остатках денег в кассе и на корсчетах;

2) активы, которые можно быстро превратить в наличность;

3) межбанковские кредиты

4) другие привлеченные средства.

Различают ликвидность, накопленную банком (денежная наличность, высоколиквидные ц.б.), и покупную ликвидность ( привлеченные межбанковские кредиты, выпуск банковских векселей, депозитных сертификатов).

Источники покупной ликвидности:

Источники покупной ликвидности	Методы увеличения ликивидности
Увеличение УФ, выпуск новых акций	Подготовка и размещение новой эмиссии Помощь региональных и местных органов управления Помощь учредителей банка
Рефинансирование в БР	Предварительное заключение всех необходимых договоров Поддержание необходимого количества ЦБ, свободных от залога
Выполнение выгодных операций	Заключение договоров с организациями, имеющими соответствующие денежные фонды
МБК	Установление новых корреспондентских отношений Увеличение лимитов кредитования Наличие необходимого объема средств для использования в качестве залога Увеличение доли бланковых кредитов, получаемых нашим банком
Кредитные линии с держателями свободных средств.	Заключение новых кредитных договоров увеличение объема и продолжительности действия кредитных линий.
Получение синдицированных кредитов	Налаживание контактов с организациями, размещающими синдицированные креды
Выпуск долговых обязательств банка	Создание и развитие долговых обязательств банка, свободно обращаемых на рынке
Организация межбанковских международных займов	Выход на международный рынок капитала Имидж банка Проведение пробных займов

Соотношение кредитоспособности и платежеспособности:

Платежеспособность	Кредитоспособность
Адресована к прошлому и настоящему	Адресована к прошлому, настоящему и главным образом к будущему
Адресована ко всем платежам	Адресована только к кредиту
Источником чаще всего является выручка	Источник – не только выручка, но и гарантии, поручительства, страховые возмещения

Соотношение кредитоспособности и ликвидности

Кредитоспособность	Ликвидность
Относится к субъектам	Относится к активам и пассивам
Способность выполнять обязательства	Способность продать, чтобы заплатить
Опирается на ликвидность	Фактор достижения кредитоспособности
Относят только к кредиту	Относится к деятельности, ко всем сделкам

Факторы, влияющие на ликвидность:

1) внутренние: качество активов банка, качество привлеченных средств, сопряженность активов и пассивов по срокам, грамотный менеджмент, имидж банка;

2) внешние: политическая и экономическая обстановка в стране, развитие рынка ц.б. и межбанковского рынка, система рефинансирования Банка России.

Качество активов- 3 свойства: ликвидность, рисковость, доходность.

Ликвидность активов-способность активов без потерь трансформироваться в денежную наличность посредством их реализации или погашения обязательств должником,при этом степень возможных потерь обусловливается рисковостью активов.

По степени ликвидности активы делятся на несколько групп:

1) Первоклассные ликвидные активы: ден ср-ва банка в кассе и на корсчетах; гос. ц.б. в портфеле банка;

2) краткосрочные ссуды юр. и физ. лицам, вложения в межбанковские кредиты, факторинговые операции, инвестиционные ц.б.;

3) долгосрочные вложения и инвестиции банка;

4) неликвидные активы виде просроченных ссуд, некоторые виды ц.б., здания сооружения.

Ликвидность банка определяется так же качеством привлеченных средств, т.е. ликвидностью обязательств, стабильностью депозитов. Ликвидность обяз-в характеризует быстроту их погашения и степнь возобновляемости для банка при поддержании общего объема привлеченных средств на определенном уровне. Серьезное влияние на ликвидность банка оказывает сопряженность активов и пассивов по суммам и срокам.

Платежеспособность банка: в материалах Мирового банка платежеспособность связана с положительной велечиной собственного капитала банка. В некоторых странах платежеспособность определяют достаточностью капитала по отношению к риску активов. В РФ-платежеспособность более узкая категория чем ликвидность. Критерий платежеспособности- достаточность на определенную дату средств на корсчете для выполнения платежей.