3.3. Земельний кодекс України 2001 р.

Згідно з Конституцією України (ст.14) земельні відносини повинні регулюватися тільки законом. Таким законом в Україні є Земельний кодекс України, який був прийнятий у березні 1992 р., тобто до прийняття Основного Закону. Але він уже не відповідав земельним відносинам, що склалися, особливо в сільському господарстві. Тому в сучасних умовах дуже важливо було прийняти кодифікований акт земельного законодавства – нову редакцію Земельного кодексу.

Остання редакція Земельного кодексу, яка була прийнята Верховною Радою в 2001 р., дозволяє визначити: мету і завдання державної політики у сфері регулювання відносин при використанні та охороні земель; принципи формування земельних відносин; співвідношення земельного законодавства із законодавством інших галузей права, в першу чергу із цивільним; земельні права, їх обмеження, гарантії, підстави і порядок вилучення земельних ділянок, встановлення сервітутів; основи державної політики по регулюванню охорони земель та управлінню земельними ресурсами; органи, уповноважені приймати рішення у сфері землекористування; законодавче регулювання окремих категорій земель, повноваження органів місцевого самоврядування в регулюванні земельних відносин. Даний Кодекс базується на таких принципових положеннях:

♦ земля розглядається не тільки як об’єкт права власності (об’єкт нерухомості), а й одночасно як природний ресурс, як об’єкт господарювання, в ряді випадків - як основний засіб виробництва;

♦ містить досить чітке і співрозмірне розмежування повноважень у галузі регулювання земельних відносин та управління земельними ресурсами між центром і регіонами;

♦ має закритий конкретний перелік випадків, способів перерозподілу і наслідків втручання держави в здійснення прав громадян та юридичних осіб щодо вільного володіння й розпорядження землею, якщо це не завдає шкоди довкіллю й не порушує прав та законних інтересів інших осіб;

♦ містить перелік земель, що не підлягають ні при яких обставинах передачі у приватну власність;

♦ передбачає випадки і порядок примусового припинення прав на землю (примусовий викуп, конфіскація), якщо це викликано суспільними потребами або земельна ділянка використовується з порушенням законодавства чи способами, які призводять до деградації земель, погіршення довкілля;

♦ має досить детальний і зрозумілий механізм купівлі-продажу земельних ділянок державної та комунальної власності, здійснення і захист земельних прав, регулює питання управління та розпорядження землями, що знаходяться в державши, комунальній або приватній власності;

♦ відображає по всіх перерахованих проблемах стратегію держави з розвитку земельної реформи.

На відміну від старої редакції Земельного кодексу нова редакція має багато нового, зокрема, тут передбачені:

♦ поряд із цільовим призначенням земель поняття “дозволеного використання земельної ділянки”;

♦ комунальна власність і власність юридичних осіб;

♦ сервітути та обмеження;

♦ детальний і зрозумілий порядок здійснення угод по землі;

♦ конкурси та аукціони;

♦ застава земельних ділянок;

♦ планування і територіальне зонування земель;

♦ спільна власність на землю;

♦ управління земельними ресурсами.

Враховуючи вітчизняний і зарубіжний досвід розвитку земельного законодавства, у Земельному кодексі висвітлено співвідношення прав індивіда та прав суспільства (в особі держави), цивільного і земельного права, сучасної дії проблем урбанізації, екології на земельні відносини.

Зважаючи на те, що право приватної власності на землю за свою суттю не абсолютне, воно пов’язано з правами суспільства і реалізується з урахуванням обмежень, які накладає держава. До фундаментальних прав держави стосовно землі, яка знаходиться в приватній власності, відносять: право оподаткування; право примусового відчуження землі на суспільні потреби, але при відповідних компенсаціях власнику; право регулювання використання землі з урахуванням безпеки суспільства і здоров’я людей; право переведення у власність земель державної власності. 3 фундаментальних прав держави враховуються більш конкретні регламенти, які встановлюють пріоритети інтересів суспільства над інтересами приватного власника. Таким чином, воля приватного власника землі завжди буде поєднуватися з державним законодавчим регулюванням земельних відносин. У загальному вигляді таке регулювання спрямоване на недопущення спекуляції землею, запобігання надмірному дробленню земельних ділянок, підвищення ефективності використання земельних ресурсів. Що стосується земельного обігу, то тут втручання держави здійснюватиметься не через обмеження, а через створення необхідних умов для його здорового функціонування.

Кодекс передбачає, що земельні відносини повинні формуватися на таких принципах, як:

а) поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу та основного засобу виробництва. Земля, будучи одним із відносно самостійних природних об’єктів, у той же час є найважливішою частиною єдиної екосистеми. При цьому від якісного стану землі багато в чому залежить екологічне благополуччя кожної людини і суспільства в цілому. Цей об’єкт природи виступає об’єктивною умовою, засобом, джерелом та місцем життєдіяльності людини, а також існування всіх інших біологічно активних організмів. Тому при характеристиці землі як об’єкта земельних відносин враховуються екологічні й економічні чинники;

б) забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад сіл, селищ, міст і держави;

в) недопущення втручання держави в діяльність громадян, юридичних осіб та органів місцевого самоврядування щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законами України;

г) здійснення управління земельними ресурсами з метою створення безпечних умов для життя населення незалежно від того, в якій власності перебувають земельні ділянки;

д) забезпечення державних гарантій прав на землю та їх захисту.

Центральне місце у системі земельного права займає питання про права власності на землю. Після прийняття Конституції України ключовими в земельній політиці залишаються питання структури власності на землю. Основним принципом, який визначає напрями земельного реформування, є відміна монополії власності держави на землю і встановлення багатосуб’єктності права власності на даний об’єкт природи. Множинність форм власності на землю – це об’єктивна необхідність, зумовлена розвитком ринкових відносин. Виходячи з того, що в соціально-економічному аспекті під формою власності на землю слід розуміти спосіб привласнення землі, в земельному законодавстві повинні бути розкриті й закріплені державна, комунальна, приватна та інші форми власності на землю. Це випливає з того, що способи привласнення природних, матеріальних та інших об’єктів (благ) є досить різноманітними, і привласнення може здійснюватися державою, різними утвореннями (колективами) громадян та індивідами.

В основу диференціації привласнення покладено земельні інтереси різноманітних суб’єктів, які зумовлюють об’єктивні форми власності на землю. Кожний різновид земельних інтересів відображає спосіб привласнення земельних ресурсів, а таке привласнення здійснюється через певні види земельних відносин. Отже, основу утворення самостійних форм власності на землю становлять:

♦ об’єктивно існуючі земельні інтереси певних соціальних суб’єктів;

♦ способи привласнення земельних ресурсів;

♦ суспільні земельні відносини власності.

Виходячи із викладеного, в Кодексі передбачено, що державна власність на землю повинна використовуватися з метою розв’язання екологічних проблем, забезпечення балансу державних, суспільних, громадських (територіальних утворень громадян) та приватних інтересів. Суб’єктом права державної власності на землю виступає держава в особі уповноважених органів. Згідно з Конституцією України - це Кабінет Міністрів України і відповідні виконавчі органи. Український народ як соціально-політичний суб’єкт у правовому аспекті не є суб’єктом власності на землю.

Держава як власник землі забезпечує через земельне, природоохоронне та інше законодавство її належну охорону з метою поєднання інтересів усіх соціальних суб’єктів, а також раціональне й ефективне використання земель державної власності, екологічну рівновагу при експлуатації всіх земель, заходи продовольчої та екологічної безпеки тощо. Таким чином, право державної власності на землю забезпечує реалізацію земельних інтересів усіх соціальних суб’єктів. Поєднання таких інтересів є об’єктивною передумовою законодавчого закріплення принципу рівності всіх форм власності на землю.

Розміри державної власності на землю визначаються загальнодержавними і суспільними земельними та іншими інтересами. Така власність повинна забезпечувати функціонування єдиної енергетичної й космічної систем, транспорту, зв’язку, оборони, національних природно-заповідних та історико-культурних об’єктів, науки тощо. Тому зазначена форма власності становитиме значну питому вагу в системі форм власності на землю.

Приватна власність на землю у широкому розумінні поділяється на власність індивідів та їхніх колективних формувань. Отже, право приватної власності з його різновидами забезпечує реалізацію земельних інтересів відповідних суб’єктів. Тому з урахуванням сутності права приватної власності на землю законодавчо визначено право індивіда і відповідного колективного утворення володіти, користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою як елементом екосистеми у межах, встановлених законодавством. Оскільки, як свідчить вітчизняний і зарубіжний досвід, на ступінь свободи приватного власника конкретної земельної ділянки впливає система екологічних і соціальних чинників, які виражаються в необхідності забезпечення екологічної рівноваги, продовольчої та екологічної безпеки на території України, право приватної власності на землю зазнає певних змін через встановлення відповідних обмежень.

Після прийняття Конституції України і Закону України “Про місцеве самоврядування” самостійного значення набуває право власності територіальної громади – комунальна власність на землю. Право комунальної власності – це право територіальної громади володіти, раціонально, ефективно й за призначенням користуватися і розпоряджатися земельною ділянкою на свій розсуд, забезпечувати реалізацію земельних та інших інтересів громади згідно із законом. Оскільки комунальна власність на землю забезпечує задоволення земельних інтересів громади, а також громадян, які проживають у межах конкретної адміністративно-територіальної одиниці, землі цієї власності складаються як мінімум із двох частин: земель загального користування в населених пунктах, що задовольняють загальні потреби і є загальнодоступними, та земель у межах і за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна комунальної власності.

Специфіка земельних відносин полягає в наявності значної кількості обмежень прав власника землі та користувача земельної ділянки. У Земельному кодексі розрізняються чотири види обмежень:

♦ цільове призначення;

♦ режим використання та охорони земель;

♦ земельні сервітути;

♦ екологічні, санітарні та інші вимоги щодо охорони земель.

Основоположними поняттями земельного законодавства, які визначають порядок і межі використання земельних ділянок, є цільове призначення та правовий режим земель. Залеж-но від призначення землі України поділені на такі категорії: землі сільськогосподарського призначення; землі населених пунктів; землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; землі оздоровчого і рекреаційного призначення; землі історико-культурного призначення; землі лісового фонду; землі водного фонду; землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Правовий режим включає сукупність правил використання земель визначених територій.

Режим використання земель пов’язаний з їхнім цільовим призначенням, але не поглинається ним. Тому в Кодексі передбачено, що при територіальному плануванні й зонуванні земель, виходячи з державних та інших міркувань, встановлюються види економічної діяльності, які здійснюються вільно, забороняються або вимагають одержання дозволу. Якщо будь-яка економічна діяльність не вписується в рамки видів діяльності, визначених відповідно до діючих документів ( територіальні плани, плани земельно-господарського устрою, генеральні плани, схеми зонування), то в таких випадках повинне бути прийняте рішення про віднесення її до забороненої, дозволеної або такої, що вільно здійснюється. В окремих випадках мають встановлюватися технічні норми використання землі (максимальні та мінімальні розміри, щільність заселення і забудови, екологічне навантаження на одиницю площі).

Обмеження використання земель внаслідок встановлення земельних сервітутів зобов’язують власника земельної ділянки або землекористувача надати іншим особам можливість без їхнього дозволу здійснити деякі дії на території ділянки (використовувати частину її для проїзду, проходу, прокладання комунікацій тощо).

Екологічні, санітарно-епідеміологічні, будівельні, протипожежні та інші вимоги встановлюються в спеціальному законодавстві. Їх невиконання може спричинити забруднення земельної ділянки токсичними речовинами, втрату родючого шару ґрунту та інші негативні наслідки. Загальний порядок встановлення і реалізації вказаних обмежень передбачено в Земельному кодексі.

Дотримання встановленого цільового призначення й правового режиму земельним законодавством повинне розглядатись як важливий обов’язок власників землі, землекористувачів та орендарів земельних ділянок в Україні.

Продовольче забезпечення країни великою мірою залежить від стану земель сільськогосподарського призначення і вибору оптимальних форм їх використання. Однак практика останніх років свідчить, що у ході земельної реформи заходи щодо охорони та поліпшення земель не виконуються, сільськогосподарські угіддя погіршуються, руйнується їхній ґрунтовий покрив, знижується родючість тощо. Специфічними особливостями цих земель є значний рівень їхньої розораності та еродованості, а це вимагає відповідного підходу до визначення правового режиму використання земель сільськогосподарського призначення. Закріплені в існуючому законодавстві дві правоутримуючі ознаки (надання для потреб сільського господарства або призначені для цих цілей) фактично не враховують природних властивостей і якостей даних земель як елемента екосистеми. Тому до земель сільськогосподарського призначення доцільно відносити такі, для яких характерними ознаками є наявність родючого шару ґрунту, клімату, води, рельєфу в такій єдності й у такому взаємозв’язку, що за умови раціонального використання і збереження природних характеристик вони можуть бути придатними для сільськогосподарського виробництва.

Одночасно законодавчо закріплений пріоритет сільськогосподарського землекористування повинен розумно враховувати всі фактичні обставини в конкретній ситуації:

♦ забезпечення поєднання земельних, економічних та інших інтересів суб’єктів;

♦ повне забезпечення продуктами сільськогосподарського виробництва громадян України і промисловості відповідною сировиною;

♦ необхідність у забезпеченні належної охорони орних земель у процесі їхнього використання з урахуванням екологічного спрямування тощо.

Аналіз формування ринкової економіки в Україні висвітлив причини багатьох деформацій ринкових відносин, які полягають передусім у спонтанному характері реформ, розгулі управлінського суб’єктивізму, некритичному перенесені західного досвіду на весь своєрідний ґрунт України. Тому рух земельного ринку повинен бути соціально й економічно зважений і законодавчо врегульований.

Проте в Земельному кодексі України щодо формування й регулювання цивільного обігу земельних ділянок не вдалося врахувати необхідність:

♦ обов’язкової соціальної орієнтації земельного ринку та реалізації економічних інтересів сільського населення;

♦ поступовості (поетапності) включення різних категорій земель у ринковий обіг;

♦ диференційованого підходу до соціальних груп суб’єктів земельного ринку, їхньої участі в ринкових угодах;

♦ чіткого державного регулювання ринку землі, створення нормативно-правової бази ціноутворення на землю;

♦ обмеження спекулятивно - “тіньових” угод із земельними ділянками;

♦ державної реєстрації всіх угод із земельними ділянками.

Обіг земель сільськогосподарського призначення повинен здійснюватися в точно встановлених законодавством межах.

Створення ефективного землекористування, яке відповідає інтересам усього суспільства, в сучасних умовах законодавчо повинне бути визначене не тільки шляхом безплатної приватизації земель, а й шляхом розширення практики стягування податку на вартість землі без поліпшень. У такому разі землеволодіння залишається за власником земельної ділянки і нерухомого майна, що тісно пов’язано із землею. При цьому приріст вартості землі, який визначається систематичним проведенням оцінки, відображається на величині земельної ренти, а щорічний земельний податок стає фактично орендною платою за землю.

Новий Земельний кодекс не позбавлений й інших недоліків. Зокрема, не досить чітко визначені земельні відносини на землях сільськогосподарського призначення між громадянами та юридичною особою, нечітко окреслені обмеження щодо ринку сільськогосподарських земель, відсутні механізми стимулювання ефективного використання й охорони земель через земельні платежі та розпорядження земельними частками (паями) в процесі реформування сільськогосподарських підприємств. Однак цей Кодекс у цілому прогресивний, і його вимог необхідно дотримуватися.