7.3. Визначення часток у спільній частковій власності, обмежень та сервітутів

Земельна ділянка може бути об’єктом прав однієї чи декількох осіб. Множинність суб’єктів виникає у разі спільного використання земельної ділянки або в разі обтяження земельної ділянки правами третіх осіб.

Розмір земельної частки визначається проектом землеустрою за угодою між співвласниками майна, за рішенням суду з врахуванням розміру часток їх власності на нерухоме майно або за рішенням органу місцевого самоврядування.

В межах земельної ділянки можуть бути виділені реальні або ідеальні земельні частки.

Реальна частка – це частина ділянки, межі якої можуть бути встановлені в натурі (на місцевості), розмір якої дозволяє утворити нову земельну ділянку без втрати її сутності.

Ідеальна частка не може бути встановлена в натурі без втрати її сутності. Її величина виражається дробом від розміру земельної ділянки.

Незалежно від того, чи є земельна частка реальною або ідеальною, їй притаманні всі властивості, характерні для земельної власності.

В разі обтяження земельної ділянки правами третіх осіб та обмеження прав власника земельної ділянки встановлюються межі поширення цих обтяжень та обмежень – на ділянку в цілому або на її частину.

Межі поширення дії прав третіх осіб відображаються у вигляді об’єктів сервітуту згідно з класифікатором, який застосовується в земельно-реєстраційній системі.

Сервітути встановлюються відповідно до чинного законодавства, рішень органів державної влади та місцевого самоврядування, в порядку землеустрою та договорами (угодами) між власниками суміжних ділянок, рішенням суду.

Обмеження прав власника земельної ділянки щодо її використання встановлюється згідно з класифікатором, який застосовується в земельно-реєстраційній системі.

Зони з особливим режимом використання земель встановлюються відповідно до законів України, державних будівельних, санітарних та протипожежних норм в порядку землеустрою.

Об’єкти сервітутів та зон з особливим режимом використання земель повинні мати конкретний опис із зазначенням площі земельної частки, до якої вони відносяться. Межі цих об’єктів можуть бути відображені на плані земельної ділянки без їх встановлення в натурі (на місцевості).

7.4. Формування меж земельних ділянок спільної часткової власності фізичних і юридичних осіб в існуючій багатоповерховій забудові

Система землевпорядних заходів щодо визначення прав власності на землю, обмежень, сервітутів і меж земельних ділянок в існуючій забудові включає:

♦ розробку плану земельно-господарського устрою (зонування цільового використання земель);

♦ розробку проекту визначення меж земельних ділянок спільної власності фізичних та юридичних осіб або проекту відведення земельних ділянок;

♦ підготовку документів, що посвідчують право власності або право користування землею;

♦ проведення державної землевпорядної експертизи;

♦ реєстрацію земельних ділянок, прав на них, обмежень та сервітутів.

Визначення меж земельної власності в існуючій забудові, узаконення (визнання) прав на земельні ділянки здійснюються на підставі розроблених та затверджених проектів землеустрою з урахуванням існуючої кадастрової інформації про землю та додержанням вимог щодо експлуатації будівель і споруд, а також за рішенням відповідних органів.

Проект визначення меж земельних ділянок спільної власності фізичних та юридичних осіб може передбачати:

♦ розмежування та об’єднання земельних ділянок;

♦ удосконалення зовнішніх меж земельних ділянок;

♦ узаконення (визнання) прав власності на землю;

♦ встановлення обмежень та сервітутів у відповідності з висновками органу містобудування та інших державних органів.

Розмежування полягає в поділі земельної ділянки, яка складається з реальних земельних часток, на дві чи більшу кількість земельних ділянок або в розподілі земельної ділянки за рівнями: наземний, підземний та надземний. В цьому випадку межі земельних ділянок для кожного рівня встановлюються окремо і права на землю закріплюються за різними власниками.

Земельна ділянка, необхідна для розміщення та обслуговування будинку (будівлі, споруди), який перебуває у власності декількох осіб, розподілу в натурі (на місцевості) не підлягає і належить цим особам на праві спільної (часткової або сумісної) власності. При цьому видається один правовстановлюючий документ, до якого додається перелік співвласників (співкористувачів) із зазначенням їх земельних часток.

Суміжні земельні ділянки можуть бути об’єднані в одну земельну ділянку, в результаті чого права на ділянки, що були об’єднані, анулюються і оформляється право на нову ділянку. При цьому права та обов’язки, що були встановлені для первісних ділянок, можуть залишитися незмінними стосовно нової ділянки.

Забудована територія, окремі елементи якої (проїзди, тротуари, майданчики для господарських цілей та інше) створювалися для спільного обслуговування групи будинків, об’єднується в одну земельну ділянку, яка належить власникам будинків на правах спільної (часткової або суміжної) власності з обов’язковим встановленням реальних та (або) ідеальних земельних часток.

Удосконалення зовнішніх меж земельних ділянок здійснюється за згодою їх власників та інших осіб, майнові інтереси яких пов’язані з цими ділянками (орендарів, заставоутримувачів тощо).

Якщо при удосконаленні меж зміна площі кожної з земельних ділянок не перевищує 6%, то вважається, що земельна власність залишилася незмінною і права власників не анулюються.

Якщо зміна площі земельних ділянок перевищує 6%, то цей факт розглядається як скасування старої та утворення нової земельної ділянки, про що готується новий розпорядчий документ на право власності (користування) землею.

Встановлення меж земельних ділянок, розташованих в одному кварталі, доцільно провадити одночасно для всіх ділянок.

Встановлення меж окремої земельної ділянки може здійснюватися лише у випадках її поділу на декілька нових або при об’єднанні суміжних ділянок чи удосконаленні їх спільної межі.

Якщо встановлення меж земельної ділянки призводить до ущемлення інтересів суміжних землекористувачів (неможливість проїзду, проходу до шляхів загального користування, підключення до інженерних комунікацій тощо), то у висновках відповідних державних органів в обов’язковому порядку зазначаються обмеження та сервітути.

У спільній частковій власності на землю можуть бути встановлені юридичні межі. Юридична межа - це повітряна площина, яка визначає, де умовно закінчується власність одного землеволодільця і починається власність другого землеволодільця. Бона на місцевості не закріплюється.

Будь-які зміни прав власності на землю та меж земельних ділянок, пов’язані з їх об’єднанням чи поділом, реєструються у земельно-кадастрових документах в установленому порядку.

Організація робіт по визначенню меж земельних ділянок спільної дольової власності фізичних і юридичних осіб в існуючій забудові передбачає розроблення та затвердження проектів землеустрою земельно-кадастрової одиниці.

Проект землеустрою розробляється з врахуванням вимог затвердженого у встановленому порядку плану земельно-господарського устрою та іншої землевпорядної або проектно-технічної документації, яка визначає розміри земельних ділянок та їх правовий статус відповідно до технічних завдань.

Замовником проекту землеустрою виступають відповідні органи місцевого самоврядування або за їх дорученням - відповідні виконавчі комітети, управління земельних ресурсів та юридичні або фізичні особи.

Завдання на розроблення проекту виконується замовником за участю землевпорядних органів та органів архітектури.

Підготовчі роботи з розроблення проекту поділу території включають в себе натурні обстеження та аналіз даних державного земельного кадастру, матеріалів відповідної землевпорядної документації, генеральних планів, проектів детального планування, чергових кадастрових планів, виконавчих зйомок, опорних історико-архітектурних планів, рішень про встановлення зон з особливим режимом використання земель, топографо-геодезичних матеріалів, даних інвентаризації земель населеного пункту.

Розроблення проекту включає техніко-економічне обґрунтування розмірів та меж земельних ділянок, визначення прав власності, встановлення об’єктів сервітутів та зон з особливим режимом використання земель, опис їх меж.

До складу проекту входять:

♦ проектний план меж земельних ділянок спільної дольової власності в межах мікрорайону (кварталу);

♦ кадастровий план;

♦ текстовий матеріал - пояснювальну записку з описом обмежень та сервітутів.

Проект землеустрою підлягає державній землевпорядній експертизі і затверджується відповідними органами відповідно до діючого законодавства.

Після затвердження проекту землеустрою межі визначених проектом земельних ділянок переносяться в натуру (на місцевість) і закріплюються межовими знаками встановленого зразка.

На підставі встановлених в натурі (на місцевості) меж земельних ділянок видаються документи, що посвідчують права на землю.

Розроблення проектів землеустрою виконують державні та інші землевпорядні організації.

Фінансування розроблення проекту землеустрою, а також пов’язаних з ним геодезичних вишукувальних робіт здійснюється за рахунок коштів місцевого бюджету, фізичних і юридичних осіб.