12. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення

Заходи Кабінету Міністрів України та Держкомзему щодо реалізації положень Указу Президента України від 19 січня 1999 р. № 32 “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення” сприяли створенню в Україні передумов для формування ринкових правовідносин щодо прав власності та визначення вартості земельних ділянок.

Однією з найважливіших умов розвитку ринку земельних ділянок є проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення.

У методиці експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, розробленій спеціалістами Держкомзему України і затвердженій Постановою Кабінету Міністрів України № 1050 від 16 червня 1999 р., сформульовано основні методологічні та практичні підходи до визначення вартості земельних ділянок на так званому первинному ринку.

Указ Президента України “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення” сприяє становленню і розвитку в країні цивілізованих форм ціноутворення щодо земельних ділянок та забезпечує ефективне державне регулювання цього процесу.

Принципи оцінювання, що закладені в методиці, цілком відповідають Міжнародним стандартам оцінювання і практиці експертної оцінки активів, яка склалася в Україні у процесі приватизації майна.

Реалізація положень Указу, постанови та методики сприяє не лише наповненню бюджетів Рад усіх рівнів, а й формуванню у землекористувачів чітких правових гарантій власності на земельні ділянки та “прозорого” визначення їхньої вартості.

Відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами, як:

♦ капіталізація чистого доходу;

♦ зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

♦ врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці;

♦ грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. №525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, в частині оцінки земель населених пунктів.

Навіть на перший погляд видно, що методологічні підходи, які застосовуються при експертній оцінці, є розвитком основних напрямів нормативної грошової оцінки.

Якщо нормативна грошова оцінка в першу чергу оперує з рентним доходом від земельної ділянки, скоригованим на трупу коефіцієнтів, які відображають вплив на вартість ділянки групи найважливіших рентоформуючих факторів, то експертна грошова оцінка розглядає можливість найефективнішого комерційного використання конкретної земельної ділянки з урахуванням усіх факторів, що впливають на економічну ефективність комерційного використання ділянки як основного ресурсу для здійснення комерційної діяльності.

Нормативна грошова оцінка виконує функції оподаткування та державного регулювання використання земель у межах територій і населених пунктів, а експертна грошова оцінка, заснована на уявленнях потенційного інвестора, є елементом конкретизації процесу ціноутворення щодо конкретної земельної ділянки.

Деякі з положень Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення орієнтовані на “завтрашній день” і можуть бути реалізовані лише при досить розвинутому ринку оцінки земельних ділянок.

Прикладом є реалізація процедур методу зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, відомого в оціночній практиці як метод порівняння з аналогами продажу. Необхідно звернути увагу як експертів-оцінювачів, так і їхніх клієнтів на те, що аналогами продажу можуть бути лише земельні ділянки, перехід права власності на які відбувся у типових ринкових умовах, що в українській практиці оцінки активів більш відомі, як “умови чесної угоди”. А саме:

♦ сторони є типово мотивованими, включаючи відповідно бажання продавця продати, а покупця купити, відсутність зовнішнього тиску на одну з Сторін, схильність обох Сторін діяти розсудливо для своєї найбільшої вигоди, відсутність будь-яких інших ознак нетипової мотивації;

♦ сторони є адекватно та достатньо обізнаними відносно всіх суттєвих характеристик об’єкта і пов’язаних із ним інтересів;

♦ плата здійснюється у вигляді коштів у порядку, що відповідає цивільному (господарському) та валютному законодавству за місцем знаходження об’єкта оцінки (якщо умовами договору з клієнтом або практикою, що склалася, не обумовлено спеціально інше місце платежу);

♦ плата здійснюється в грошовій одиниці, що має законний обіг у місці знаходження об’єкта оцінки (якщо умовами договору з клієнтом або практикою, яка склалася, не обумовлено спеціально інше місце платежу);

♦ момент платежу збігається з моментом переходу прав на об’єкт оцінки (датою оцінки) або термін платежу відповідно до комерційних звичаїв, що є дійсними в місці платежу, повинен бути прийнятно коротким, щоб вважати умови платежу адекватними умовам платежу в момент переходу прав на об’єкт.

Недоліком, що може суттєво спотворити вартість, є посилання окремих оцінювачів на аналоги власних оцінок, оскільки такий підхід сприяє помилці за рахунок похибки, яка з кожною наступною оцінкою накопичує похибки в геометричній прогресії, що впливає на остаточне судження про вартість.

Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання.

Чистий річний дохід від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов’язаних з утриманням експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об’єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.

За основу береться річний дохід, одержаний від ефективно використовуваної земельної ділянки.

Реалізація процедур методу, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, в існуючій правовій ситуації ускладнюється відсутністю інституту ринкової оренди земельних ділянок. Існуюча практика оренди сформована виключно під впливом неринкових факторів.

Інвестор може прореагувати на завищену, на його думку, пропозицію лише відмовою від укладання договору оренди. Але, з іншого боку, із скороченням в Україні інституту постійного користування земельними ділянками для комерційного використання орендна плата може виступати важелем для прийняття інвесторами рішення про приватизацію ділянок.

Інвестор приймає пропозицію про оренду ділянки, як правило, тільки в тому випадку, коли нормативно розрахована ставка орендної плати є досить низькою для вибраного виду комерційної діяльності.

Таким чином, остаточна вартість земельної ділянки, визначена за цим методом, являє собою скоріше не вартість земельної ділянки, а нижній ціновий орієнтир.

Методичний підхід урахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці в оціночній практиці більш відомий як метод залишку і є на даному етапі формування ринку земельних ділянок несільськогосподарського призначення найбільш “ринковим” для визначення вартості забудованих ділянок або ділянок, відведених під забудову.

Вартість ділянки за цим підходом визначається як величина вкладу земельної ділянки у вартість підприємства, розміщення якого є найефективнішим у межах конкретної земельної ділянки за вирахуванням витрат на освоєння (забудову) ділянки. Тобто оцінювачем після застосування концепції найефективнішого використання з високою вірогідністю повинні бути розраховані дві складові:

♦ вартість діючого бізнесу;

♦ вартість витрат на освоєння ділянки.

Зрозуміло, що вартість земельної ділянки, розрахованої як складова комерційного підприємства, найбільш адекватно відображатиме уявлення потенційних інвесторів.

3 іншого боку, при розрахунку вартості ділянки за цим методом беруться до уваги такі складові, які не можуть бути враховані під час проведення нормативної оцінки. Найважливішими із них є:

♦ обтяження, обмеження, сервітути;

♦ геологічні умови;

♦ перспектива розвитку бізнесу;

♦ найефективніший варіант освоєння;

♦ можливість залучення додаткових інвестицій.

Але, на відміну від економічних моделей, втілених в інших методологічних підходах, модель залишку для землі є найм’якішою, найбільш залежною від глибини статистичних та економічних досліджень і якості виконання оціночних процедур.

Для прикладу розглянемо варіанти розрахунку вартості земельної ділянки по вул. Пирогова, 7-7б у Радянському районі м. Києва. Витрати на забудову ділянки прийнято експертами на основі даних, наданих замовником. Крім того, враховані витрати на придбання права освоєння ділянки та залежність вартості будівництва від терміну виконання будівельних робіт.

У зв’язку з тим, що розрахунки в будівництві в Україні ведуться помісячно і відповідно спостерігається істотна іммобілізація коштів забудовника за період будівництва при високій вартості капіталу в Україні, одержана вартість скоригована нами за допомогою так званого коефіцієнта прибутку забудовника, що відображає необхідну норму прибутку його за період будівництва об’єкта.

У класичній оціночній практиці для оцінки витрат під час нового будівництва об’єкта приймається значення за розділами СНиП 1.04.03-85 “Норми тривалості будівництва і заділу в будівництві” (Державний комітет СРСР у справах будівництва, Москва, 1985 р.). Для п’ятиповерхових цегляних будівель площею до 6000 м2 нормативна тривалість будівництва становитиме 12 місяців (с. 480, поз.5).

Оскільки всі теоретичні дослідження щодо норми прибутку забудовника є приблизними і погано піддаються перевірці фактами (будівництво не активне і забудовників мало), експертами прийнято норму прибутку в 40 відсотків річних. Це підтверджується результатами численних опитувань працівників провідних комерційних банків. Високий рівень норми необхідного доходу пов’язаний передусім із низькою ліквідністю об’єкта і неможливістю для типового інвестора залучення кредитних коштів на будівництво в разі тимчасового припинення будівельних робіт.

Ставка необхідного доходу по вкладеннях у будівництво становить до 40 відсотків річних (10 відсотків у квартал) без урахування інфляційних очікувань, що зумовлено проблематичністю одержання кредитного фінансування для будівництва і досить високим рівнем ризику вкладень, що характеризується неможливістю реалізації об’єктів незавершеного будівництва за ціною, близькою до витрат на будівництво.

У прийнятому експертами варіанті використання об’єкта потік готівки виникає за рахунок передачі приміщень об’єкта в оренду за ринковими ставками орендної плати або за рахунок економії на орендній платі, яка виникає внаслідок того, що власник приміщень не орендує необхідні йому площі.

Рентний підхід до прогнозування доходів від ефективного використання об’єкта, на нашу думку, адекватніше відображає саме складову, яка більше залежить від місця розташування об’єкта і менше - від господарської діяльності конкретного власника.

У разі заміни вихідних даних про ставки орендної плати на 20 відсотків, тобто 20 доларів США замість 25 доларів США за 1м2 на місяць, значення вартості земельної ділянки в перерахунку на 1м2 площі земельної ділянки зміниться на більш як на 50 відсотків.

Дослідження показують, що вартість ділянок, розрахована із застосуванням цього методу, істотно залежить від якості виконання експертами оціночних процедур.

Таким чином, методологічні підходи до визначення вартості земельних ділянок несільськогосподарського використання, що застосовуються відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, спрямовані на визначення максимально наближеної до ринкової оціночної вартості земельних ділянок. Остаточну відповідь стосовно вартості земельної ділянки може дати лише ринок.

Наближення вартості ділянок до ринкової сприяє реалізації програм приватизації земельних ділянок за цінами, прийнятними для інвестора, - з погляду вигідного капіталовкладення, та держави - з точки зору передачі землі тим, хто може її ефективно використовувати.

Загалом визначення реальної вартості має важливе значення для укладення угод стосовно землі й права оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка є обов’язковою складовою усіх інвестиційних процесів. Інформація про вартість земельних ділянок, що суттєво доповнить державний земельний кадастр, необхідна державній адміністрації, органам місцевого самоврядування, юридичним і фізичним особам для формування земельних відносин, ефективного використання та управління наявними земельними ресурсами.