Государственная регистрация ипотеки

1. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

К заявлению залогодателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

2. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

4. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда.

5. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке.

Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом

Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Вопросы для самопроверки

1. Что определяет основное содержание понятия недвижимости?

2. Назовите материально-вещественные компоненты понятия недвижимости.

3. Назовите и охарактеризуйте три стороны понятия недвижимости.

4. Как вы понимаете смысл неразрывной связи объекта с земельным участком?

5. Что такое усовершенствование земли?

6. Что такое принадлежности?

7. В чем особенность предприятия как объекта недвижимости?

8. В каких формах может выступать доход от недвижимости?

9. В чем разница между вещными и имущественными правами на недвижимость?

10. Назовите производные способы приобретения права собственности на недвижимость.

11. Назовите основные характеристики недвижимости как важнейшего экономического ресурса.

12. Назовите основные характеристики недвижимости как экономического блага.

13. Назовите цели и задачи регистрации недвижимости.

14. Назовите виды регистрационных систем.

15. В чем заключаются главные особенности регистрации предприятия, права аренды, права на вновь созданный объект, сервитута, ипотеки, доверительного управления?

Глава 2 особенности рынка недвижимости

2.1. Структура и функции рынка недвижимости

С началом перехода от централизованной к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России – рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей – помещений.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый – это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй – это формирование в рамках строительной отрасли и вне её сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости – рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, опреде­лимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости».

Это определение важно не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, поскольку позволяет выделить среди субъектов рыноч­ных отношений тех, чьи интересы в первую очередь связаны с недвижимым имуще­ством, показать специфику этих интересов, раскрыть, механизмы, присущие рынку недвижимости, их взаимосвязь и зависимость друг от друга, а на этой основе - сформировать собственную стратегию и тактику поведения на этом рынке.

Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интере­сы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными кон­курирующими вариантами землепользования»¹.

Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы — рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использо­вания.

Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и уп­равлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы мно­гих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интере­суют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохо­да от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объек­та недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости².

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, воз­никающие:

• в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщи­ками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

• в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупате­лями, арендодателями и арендаторами и т. д.;

• в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим осо­бенности рынка недвижимости.

Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено, поэтому ниже приведённое определение сформировано на основе изучения и развития подходов, принятых в мировой практике.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

В соответствии с приведённым определением, структура рынка включает:

- объекты недвижимости

- субъекты рынка

- процессы функционирования рынка

- механизмы (инфраструктуру) рынка.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

• свободное формирование цен на объекты и услуги;

• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.