Вопросы для самопроверки

1. Назовите типовые цели анализа рынка недвижимости по группам пользователей.

2. Перечислите основные показатели мониторинга рынка недвижимости.

3. Назовите цели типизации объектов на рынке недвижимости.

4. В чем состоит алгоритм классификации объектов по качеству?

5. В чем состоит алгоритм классификации объектов по размеру?

6. В чем состоит алгоритм классификации объектов по местоположению?

7. В чем особенность качественных и количественных статистических показателей при анализе рынка недвижимости?

8. Что такое средняя и средневзвешенная удельная цена (арендная ставка)?

9. Назовите источники данных о предложении и спросе на рынке недвижимости.

10. Каковы территориальные факторы развития рынка недвижимости?

11. Назовите абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости.

Глава 4 Прогнозирование развития рынка недвижимости7

4.1. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости

Циклы рынка недвижимости представляют собой определённые движения (подъёмы и падения) рынка во времени. Циклы от начала подъёма и до начала следующего подъёма занимают довольно продолжительные периоды времени: в странах с развитой рыночной экономикой — от двух или трёх лет до 20 лет, в новейшей истории нашей страны с 1990 года мы отмечаем полтора цикла. Таким образом, циклы рынка недвижимости мы рассматриваем как его среднесрочные колебания с полупериодом 2-3 года.

Тем не менее, циклы рынка недвижимости нельзя строго назвать циклами, поскольку они не являются ни периодическими (они не повторяются регулярно или по предсказуемой схеме), ни в точности похожими один на другой. Каждый цикл отличается от предыдущих циклов причинами, продолжительностью, глубиной и влиянием на различные типы собственности и регионы.

Следует заметить, что циклы рынка недвижимости ведут себя несколько иначе, чем циклы других рынков, таких как рынок ценных бумаг или товарный рынок. Циклы рынка недвижимости не так резко выражены, как другие экономические циклы, и это объясняется уникальными характеристиками недвижимости:

• Недвижимость не является активом с высокой ликвидностью. Следовательно, рынок недвижимости отстаёт от макроэкономических циклов. Это отставание объясняется тем, что строительство требует определённого времени (спрос не может быть удовлетворён мгновенно), а поскольку собственность уникальна, то нахождение её владельца — процесс более длительный (рис. 4.1.);

• Рынок недвижимости дольше достигает (и на короткое время) равновесия (когда спрос уравновешен предложением), поэтому циклические максимумы и минимумы рынка не­движимости выражаются преимущественно в виде резких повышений (подъёмов) и понижений (спадов).

Экономический цикл

Цикл рынка недвижимости

Рис.4.1. Взаимосвязь циклов

Рынок недвижимости органически связан со всей экономической системой и чем более он развит, тем сильнее его зависимость от состояния экономики, финансовой системы и пр.

Рынок недвижимости органически связан с целой группой смежных рынков: финансовым рынком, рынком подрядных работ, рынком строительных материалов, рынком рабочей силы, рынком потребительских товаров длительного пользования

Повышение деловой активности на рынке недвижимости рождает дополнительный спрос на финансовые ресурсы, подрядные работы, рост оборота влечёт за собой спрос населения на товары и т.д.

В то же время рынок недвижимости и сам испытывает на себе мощное влияние смежных рынков, прежде всего, финансового, являющегося в странах с развитой рыночной экономикой основным источником ресурсов для сферы недвижимости.

Доходность иных финансовых активов, уровень рисков при инвестировании в них, состояние банковской системы - всё это прямо влияет на состояние рынка недвижимости.

За время одного цикла рынок недвижимости проходит ряд фаз (табл.4.1.).

Таблица 4.1.

Фазы развития рынка недвижимости

Термин	Term	Определение
Спад (рецессия)	Recession	Во время этой фазы активность продаж очень низка, в то время как цены и арендная плата продолжают снижаться. Снижение стоимости собственности варьируется в зависимости от типа собственности и её местонахождения. Одни районы могут сильно пострадать во время экономического спада, в то время как на другие районы спад может оказать небольшое воздействие. Но каково бы ни было это воздействие, темпы падения начинают снижаться, и, в конечном счёте, достигается нижний предел. Новое строительство почти не ведётся.
Восстановление (оживление)	Recovery	После периода спада или кризиса рынок стабилизируется, цены начинают восстанавливаться, а избыточные площади начинают поглощаться. Этот процесс продолжается, и процент незанятых площадей начинает приближаться к равновесному (нормальному) уровню, когда спрос равен предложению. Восстановление обычно происходит под воздействием одного из двух факторов. Внешний удар. Развитие вне системы рынка недвижимости может привести к восстановлению. Примерами являются изменение налоговой системы или война. Ход времени. Цикл рынка недвижимости входит в свою нормальную стадию. После периода спада или кризиса в течение нескольких месяцев или лет новое строительство может вестись очень низкими темпами или не вестись вообще. Активность экономики в целом начинает повышать спрос на площади, избыточные площади поглощаются, и финансирование становится доступным на благоприятных условиях
Подъём (рост)	Expansion	Во время фазы подъёма площади становится трудно найти, быстро растет арендная плата вслед за новым строительством, а цены продолжают повышаться. Строительная деятельность бурно растет, но процент незанятых площадей остается на нормальном уровне или ниже. Эта фаза может длиться в течение нескольких месяцев или лет, в зависимости от активности составляющих системы, тенденций в государственной экономике, сдвигов основной занятости, изменений в социальных взаимоотношениях (таких как размер семьи, необходимая площадь в расчёте на одного работника и т.п.) и т.д.
Избыток предложения	Oversupply	В какой-то момент фазы подъёма рынок начинает переполняться. Строители и кредиторы могут не чувствовать, что рынок насыщен. Они продолжают закачивать на него деньги и новые здания. Либо может произойти внешний удар (неблагоприятное налоговое законодательство, спад в экономике в целом и т.д.) Во время этой фазы темпы роста цен, а затем и сами цены начинают умеренно снижаться, активность продаж замедляется, а процент незанятых площадей начинает расти. Так как эти изменения происходят в течение нескольких месяцев или лет, они имеют тенденцию к наращиванию темпа, цены и активность продаж замедляются все сильнее. Новое строительство во время этой фазы пока продолжается по двум основным причинам.: 1.Строители, девелоперы или кредиторы не обнаруживают изменений, происходящих на рынке. 2.У них уже есть на подходе проекты, строительство и развитие которых нельзя остановить. Когда же эти проекты будут завершены, новое строительство и развитие быстро прекратится

На практике иногда удобно объединить несколько фаз в полуциклы, или периоды (например, фазы рецессии и спада — в период спада, фазы восстановления и подъёма — в период подъёма). И наоборот, выделять внутри фаз отдельные стадии (например, стадия депрессивной стабилизации после спада, стадия стабилизации после бума), которые могут быть как кратковременными, так и достаточно длительными (рис.4.2).

У величение спроса Снижение спроса Подъём Сокращение незанятых площадей Новое строительство Избыточное предложение Увеличение незанятых площадей Новое строительство И Равновесие незанятых площадей збыточное предложение Н едостаточное предложение Восстановление Сокращение незанятых площадей Нет нового строительства Спад Увеличение незанятых площадей Больше конкуренция

Рис.4.2. Фазы рынка недвижимости

Умение определить, в какой фазе или стадии находится рынок, составляет основу работы аналитика при прогнозировании изменений на рынке.

Например, диаграмма изменения цен на жилье в Санкт-Петербурге за несколько лет отражает переход рынка от фазы подъема в начале 2004 года к фазе избыточного предложения в конце года, а затем в фазу спада к середине 2005 года (рис.4.3).

Рис.4.3. Ежемесячный прирост цен на жилье массового спроса

в Санкт-Петербурге, %