- •Санкт-Петербург Содержание
- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости………………………………………
- •1.5. Регистрация как условие экономического оборота недвижимости……………… Вопросы для самопроверки…………………………………. Глава 2. Особенности рынка недвижимости……………
- •Глава 3. Основы анализа рынка недвижимости………
- •Глава 4. Прогнозирование развития рынка недвижимости……………
- •4.3. Определение параметров модели развития рынка недвижимости……………
- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения
- •1.2. Три стороны понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как физический (материально-вещественный) объект
- •1.2.2. Недвижимость как реальный и финансовый актив
- •1.2.3. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.3. Недвижимость как важнейший экономический ресурс
- •1.4. Недвижимость как экономическое благо
- •1.5. Регистрация как условие экономического оборота недвижимости
- •Государственная регистрация ипотеки
- •Глава 2 особенности рынка недвижимости
- •2.1. Структура и функции рынка недвижимости
- •2.1.1. Объекты рынка недвижимости
- •Недвижимость по целевому назначению
- •2.1.2. Субъекты рынка недвижимости
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3. Этапы развития рынка недвижимости в России
- •Глава 3 Основы анализа рынка недвижимости
- •3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости6
- •3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •1 Уровень дифференциации
- •2 Уровень дифференциации
- •3 Уровень дифференциации
- •3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Обобщённые показатели рынка недвижимости
- •1. Рынок купли-продажи
- •2. Рынок строительства и продажи
- •3.3.1. Классификация объектов по качеству
- •Особенности классификации коттеджей по качеству
- •Особенности классификации офисов по качеству
- •Типовые характеристики торговых центров по качеству
- •3.3.2. Классификация объектов по размеру
- •3.3.3. Классификация объектов по местоположению
- •3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •3.4.1. Понятие о случайной величине
- •3.4.2. Расчёт среднего значения
- •3.4.3. Оценка дисперсии и сглаживание выборки
- •3.5. Источники первичных данных о рынке недвижимости
- •3.5.1. Источники данных о предложении и спросе
- •Источники данных о спросе
- •3.5.2. Территориальные (региональные) факторы развития рынка недвижимости
- •3.6. Абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 4 Прогнозирование развития рынка недвижимости7
- •4.1. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Экономический цикл
- •Колебания рынка недвижимости
- •4.2. Прогнозирование модели развития рынка недвижимости
- •4.3. Определение параметров модели развития рынка недвижимости
- •Основные понятия и определения
- •Литература
3.5.2. Территориальные (региональные) факторы развития рынка недвижимости
Кроме первичной информации непосредственно о рынке коммерческой недвижимости, специалистам в сфере рынка недвижимости необходимо собирать и накапливать информацию о внешних условиях функционирования рынка в своём городе в динамике, т.е. о тех характеристиках города (региона), которые влияют на уровень и динамику цен, арендных ставок, активность рынка.
Источником этих данных являются публикации Госкомстата РФ и регионального (городского) статистического комитета, географические справочники, другие публикации в СМИ.
Все эти данные можно разделить на две группы. Первая группа – это данные, которые имеют постоянный характер и регистрируются один раз, либо изменяются медленно и требуют обновления по мере необходимости. Аналитик, изучающий рынок одного города, может не регистрировать и не использовать эти данные. Но если он располагает информацией о рынке различных городов-аналогов (где рынок более развит и/или более изучен), то наличие этих данных позволяет правильно выбрать аналоги, оценить их отличия от своего города и получить ориентиры в уровне цен и арендных ставок, тенденциях развития рынка.
К данным первой группы относятся масштаб города, характер и уровень его экономического развития, удаление от Москвы, других крупных центров, от границ с соседними государствами, от «горячих точек», характер транспортных связей с ними, природно-климатические и экологические условия, характер и состояние жилого и нежилого фонда. Вторая группа может изменяться в течение года и требует ежегодного или ежеквартального обновления. К ним относятся данные о социально-экономических условиях в городе (регионе), деловой активности потенциальных арендаторов на рынке города, о состоянии законодательной и нормативно-правовой базы рынка (как на федеральном, так и на региональном и городском уровне) и его инфраструктуры. Регистрация этих данных необходима для своевременного определения факторов, которые могут изменить тенденции на рынке данного города, динамику арендных ставок и уровень активности рынка (табл.3.5.).
Таблица 3.5.
Территориальные (региональные) факторы развития рынка недвижимости
Факторы |
Характеристики |
Масштаб города, характер и уровень экономического развития |
Наименование города, региона, административного района |
Административный статус |
|
Экономический статус |
|
Число жителей, тыс. чел |
|
Территория (площадь, кв.м) |
|
Количество промышленных предприятий |
|
Градообразующее предприятие |
|
Число ВУЗов, театров |
|
Удаление от столиц, других крупных центров, от границ с соседними государствами, от «горячих точек», характер транспортных связей с ними |
Расстояние от Москвы (по основной транспортной магистрали), км |
Ближайшие крупные центры, расстояние до них, км |
|
Наличие границы региона с соседними государствами, расстояние до них |
|
Наличие границы региона с «горячими точками», расстояние до них |
|
Аэропорт (международный, федерального, местного значения) |
|
Морской порт (международный, федерального, местного значения) |
|
Желдормагистраль (международный, федерального, местного значения) |
|
Автомагистраль (международный, федерального, местного значения) |
|
Речной порт (международный, федерального, местного значения) |
|
Природно-климатические и экологические условия |
Характер климата в регионе |
Площадь зелёных насаждений |
|
Площадь промзон |
|
Число промпредприятий |
|
Число транспортных предприятий |
|
Число транспортных предприятий |
|
Число предприятий с вредными выбросами в атмосферу |
|
Наличие погребенных свалок радиационных и химических отходов |
|
Наличие в регионе зон экологических аварий |
|
Превышение ПДК в атмосфере по окиси углерода, двуокиси азота, тяжёлым металлам |
|
Загрязнение почв тяжёлыми металлами |
|
Оценка общего уровня заболеваемости в регионе |
|
Характер и состояние жилого и нежилого фонда |
Жилищный фонд, тыс. кв. м общей площади
|
Доля частного (в том числе приватизированного) фонда, %
|
|
Структура жилфонда по качеству, размерам и местоположению (в % от общего объёма)
|
|
Нежилой фонд, тыс. кв.м. |
|
Доля частного нежилого фонда, % |
|
Структура нежилого фонда по качеству, размерам и местоположению, % |
|
Общая протяжённость улиц |
|
Протяжённость освещённых улиц, % |
|
Благоустройство жилфонда, % (водопровод, канализация, центральное отопление, ванна, газовая/электроплита, гор. вода)
|
|
Обеспеченность города офисными, торговыми, складскими площадями, кв. м на 1000 чел. населения
|
|
Социально-экономические условия |
Общая численность населения |
Общий коэффициент естественного прироста населения |
|
Миграционный прирост (снижение) населения, тыс. чел. (%) |
|
Сальдо миграции в регионе на 1000 чел. |
|
Обеспеченность населения жильём, кв.м. на человека |
|
|
Среднемесячная денежная плата работников, руб. |
Денежные доходы на душу населения, руб.
|
|
Отношение средней зарплаты (душевого дохода) к прожиточному минимуму, %
|
|
Дифференциация денежных доходов (индекс Джинни или коэффициент фондов) |
|
Число автомобилей в личной собственности на 1000 чел. населения
|
|
Число телефонных аппаратов на 1000 чел. населения |
|
Изменение уровня ВВП, промышленного и сельскохозяйственного производства в регионе относительно предыдущего периода, %
|
|
Число безработных на одну вакансию в регионе
|
|
Средний размер вклада в Сбербанке на душу населения, тыс. руб.
|
|
Число зарегистрированных преступлений в регионе на 1000 чел, населения
|
|
Доля тяжких преступлений в общем числе (%)
|
|
Характер рыночной ориентации (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и активность (активная, пассивная) политики местных властей на рынке недвижимости
|
|
Деловая активность потенциальных арендаторов на рынке города |
Наличие зарубежных предприятий и их филиалов, банковских, страховых, торговых компаний, наличие торговых сетей, их объявленные стратегические планы по расширению бизнеса |
Планы городских властей по отводу земельных участков для строительства нежилых объектов и развитию транспортной инфраструктуры города
|
|
Товарооборот потребительского рынка, млрд. руб.
|
|
Изменение товарооборота относительно предыдущего периода, %
|
|
Состояние инфраструктуры рынка недвижимости (количественно-качественная характеристика)
|
Состояние законодательной, нормативной, методической базы (в области лицензирования и сертификации риэлторской и оценочной деятельности, регистрации недвижимости, земельных отношений, ипотеки и др.) |
Количество брокерских, девелоперских, оценочных, юридических, информационных агентств, в том числе лицензированных
|
|
|
Количество их ассоциаций; характер взаимодействия между ними, наличие городской (региональной) мультилистинговой системы объектов жилой и нежилой недвижимости
|
Характер взаимодействия риэлторских объединений с органами управления
|
|
Наличие специализированных риэлторских изданий, учебных заведений, курсов повышения квалификации
|
|
Уровень и характер криминала на рынке |