3.6. Абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости

Все используемые для анализа рынка недвижимости показатели можно разделить на две категории.

Первая категория – абсолютные (измеряемые) показатели: цена в рублях, арендная ставка в руб./кв.м. в год, время экспозиции в днях, объём сделок в штуках и др.

Вторая – относительные (безразмерные) показатели, выраженные в долях единицы или процентах:

- доли (например, доля предложений офисов в общем объёме предложения нежилых объектов);

• индексы или темпы роста (например, отношение средних арендных ставок за i-й и (i-1)-й месяцы) – месячный индекс роста ставок;

• отношение средних арендных ставок за месяц (например, декабрь) i-го и декабрь (i-1)-го года – годовой индекс роста ставок):

Т_р = ·100 % - базовый индекс (к базовому периоду);

Т_р = ·100% - цепной индекс (к предшествующему периоду).

• темпы прироста (например, разность месячных индексов роста за два смежных месяца даёт темп прироста в последнем месяце;

• разность годовых индексов за два смежных года даёт темп прироста в последнем году):

Т_п = Т_р – 100%.

Динамический ряд месячных темпов прироста цен отражает динамику их ежемесячного изменения, динамический ряд месячных индексов роста цен – динамику накопленного изменения их величины.

Индексы роста больше единицы или больше 100% отражают рост цен, меньше единицы или 100% - снижение цен. Положительные темпы прироста отражают рост цен, отрицательные – снижение.

Номинальные и реальные индексы цен и арендных ставок

Номинальные величины означают измерение экономических показателей в текущих ценах. Индексы, рассчитанные исходя из текущих цен в рублях или долларах, называются номинальными индексами изменения рублевых (или долларовых) цен (арендных ставок).

Как известно, динамика рублевых цен не вполне отражает реальное изменение стоимости недвижимости – её необходимо скорректировать на инфляцию. Но и динамика долларовых цен также не учитывает изменение покупательной способности доллара в России. Поэтому индексы рублевых и долларовых цен необходимо пересчитывать в т.н. реальные индексы, или индексы, очищенные от инфляции.

Расчёт производится по формуле:

IGS = I_реал =

где: I_цр – индекс рублёвой цены (арендной ставки);

I_цд – индекс долларовой цены (арендной ставки);

I_ир – индекс инфляции рубля;

I_дрд – индекс девальвации рубля относительно доллара;

I_ид = I_ир / I_дрд - индекс локальной инфляции доллара в России (относительно потребительской корзины).

В зависимости от решаемой задачи в качестве индекса инфляции рубля могут использоваться либо индекс потребительских цен, либо индексы инфляции по различным группам товаров, например, по товарам повседневного спроса, по промышленным товарам, по строительной продукции и так далее.

Система индексов IREM-RGR (Index Real Estate Market - Russian Guild of Realtors) характеризует основные тенденции рынка недвижимости.

1) Ценовые (стоимостные) индексы:

RGR-VN — индекс номинальных цен и/или арендных ставок (отношение номинальной рублевой и/или долларовой цены (арендной ставки) в текущем периоде к ставке базового периода):

I_N = _.

RGR-VR — индекс реальных цен и/или арендных ставок (то же с поправкой на локальную инфляцию / дефляцию, т. е. изменение покупательной способности рубля и/или доллара в России):

I_R =

2) Индекс рыночной активности:

RGR-T - индекс объёма сделок (транзакций) на рынке, т. е. отношение количества продаж квартир и количества площадей, арендованных в текущем периоде, к той же величине базового периода:

I_сд. =

3) Сводные индексы рынка недвижимости — индексы денежного о6орота на рынке:

RGR-IN — произведение индекса номинальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности:

I_св.1 = I_N × I_сд ;

RGR-IR — произведение индекса реальных цен (арендных ставок) на индекс рыночной активности:

I_св.2 = I_R × I_сд.