2. Рынок строительства и продажи

Месяц, год	Ввод площадей, кв.м/ зданий/ квартир, шт.	Удельная цена предложения (сделки), руб. (долл.)*/ кв.м.			Параметры выборки			Зарегистрированное число сделок по городу, зданий, шт./ помещений, шт./ площадей, кв.м.	Среднее время экспозиции, дней	Оценка соотношения спроса и предложения
					Число предложений (сделок), по которому определена цена, шт.	Среднеквадратическое отклонение, руб. (долл.)*/кв.м.	Погрешность в определении среднего, руб. (долл.)*/кв.м.
		Мин	Сред	Макс
12.01
01.02

• числом (значения размера кухни, высоты потолка, декартовых координат местоположения, расстояния до ближайшей станции метро, и т.п.);

• диапазоном чисел (диапазон значений периода строительства, высоты потолков, и т.п.);

• количественным признаком (этажность дома, этаж расположения квартиры, число комнат, число санузлов, число балконов, и т.п.);

• качественным признаком (материал несущих конструкций, материал наружных ограждений, тип санузла, тип планировки, ориентация окон во двор или на проезжую часть, и т. п.);

• бинарным признаком «да-нет» (наличие лифта в доме, наличие телефона в квартире, состояние дома — после реконструкции, капремонта, и т.д.).

Разделим все характеристики по трём классификационным основаниям — качества, местоположения, размера:

3.3.1. Классификация объектов по качеству

Типизации жилой недвижимости по качеству

Как было отмечено выше, типизация (классификация) объектов производится, для данного сегмента рынка в данном городе один раз, и может корректироваться по мере необходимости.

Методика типизации жилья по качеству предусматривает три подхода, которые используются совместно, но в различной последовательности в зависимости от выбора аналитика:

- от конструкции;

-от комфортности проживания;

- от цены.

1. Если выбран в качестве первого шага подход «от конструкции», то необходимо изучить конструктивно - технологические характеристики и потребительские свойства жилого фонда города, выделить основные категории строений в зависимости от технологии постройки и внутри категории произвести разделение на типы и классы в зависимости от конструктивно-технологических особенностей и потребительских свойств.

2. При выборе второго подхода («от комфортности проживания») сначала формируется перечень классов качества жилья по комфортности проживания. Затем каждому из них присваивается в соответствие тот или иной конструктивный тип, и далее производится ценовая и объёмная сегментация рынка.

3. Наконец, при третьем подходе («от цены») анализ начинается с построения гистограммы распределения общей и удельной цены объектов. Поскольку гистограмма, как правило, оказывается полимодальной (это отражает неоднородность совокупности объектов по качеству), необходимо выделить одномодальные группы (кластеры) однородных объектов и зафиксировать их ценовой диапазон и долю в общей совокупности. Далее каждой группе ставится в соответствие набор конструктивных типов (характеристик) жилья, входящего в данную группу. Наконец, группе присваивается класс качества, соответствующий данному уровню конструктивных характеристик, потребительских свойств и цены.

В зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи целесообразно выбирать различную степень сегментации рынка по классам качества жилья. Например, всё жильё крупного города можно разделить на три класса по комфортности проживания: элитное, повышенной комфортности и типовое. Целесообразно разработать многовариантную классификацию и использовать тот или иной вариант при необходимости.

Некоторые специалисты выделяют четыре класса качества элитного жилья (табл.3.2.):

Таблица 3.2.

Классификация элитного жилья (по данным компании Reim Consultius)

Классификационный признак	А	В	Бизнес-класс	Эконом-класс
1. Расположение: центр, престижные районы	+	+
2. Оригинальная архитектура и дизайн	+	+	+	+
3. Равноценное окружение (м естность)	+	+
4. Социальная однородность жильцов	+	+
5. Новое строительство, кап.ремонт (КР)	+	+	+, КР	+, КР
6. Высокое качество	+	+	+	+
7. Надёжная репутация застройщика	+	+
8. Не более 40 квартир в доме	+	+
9. Благоустроенный внутренний двор, огороженная территория	+	+
10. Подземный гараж	+	Подз. паркинг	Охраняемые наземные стоянки
11. Высота потолков, м	от 3,2	от 3,2	От 3 м	От 3 м
12. Большие деревянные или дерево-алюминиевые окна	+	Стекло пакеты	Стеклопакет	Стеклопакет
13. Центральное кондиционирование, климат-контроль (КК)	+	Без КК
14. Бесшумные лифты	+	+	+	+
15. Круглосуточный процесс охраны с видеонаблюдением и контролем доступа	+	+	домофоны	домофоны
16. Развитая внутридомовая инфраструктура (бассейн, сауна, тренажёры и т.д.)	+	+	+
17. Фильтры для очистки воды	+	+
18. Автономная газовая котельная	+	+
19. Выделенная линия Интернет	+
20. Привлечение управляющей организации	+	+	+
21. Ценовой фактор