Министерство образования и науки Российской Федерации

Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

И.В.Смирнова, С.Н.Максимов, И.А.Бузова

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Санкт-Петербург Содержание

Введение……………………………………………………………………………………..

Глава 1. Понятие и особенности недвижимости………………………………………

1.1. История возникновения понятия «недвижимость»………………………………….

1.2. Три стороны понятия «недвижимость»…………………

1.2.1. Недвижимость как физический (материально-вещественный) объект…………

1.2.2. Недвижимость как реальный и финансовый актив……………

1.2.3. Недвижимость как объект имущественных отношений………………

1.3. Недвижимость как важнейший экономический ресурс………………

1.4. Недвижимость как экономическое благо……………...

1.5. Регистрация как условие экономического оборота недвижимости……………… Вопросы для самопроверки…………………………………. Глава 2. Особенности рынка недвижимости……………

2.1 Структура и функции рынка недвижимости…………...

2.1.1. Объекты рынка недвижимости…………………

2.1.2. Субъекты рынка недвижимости…………………

2.2. Специфические черты рынка недвижимости………….

2.3. Этапы развития рынка недвижимости в России……….

Вопросы для самопроверки………………………………...

Глава 3. Основы анализа рынка недвижимости………

3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости………...

3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости……..

3.3. Классификация объектов недвижимости …………………..

3.3.1. Классификация объектов по качеству…………

3.3.2. Классификация объектов по размеру…………..

3.3.3. Классификация объектов по местоположению………………

3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости…

3.4.1. Понятие о случайной величине……………….

3.4.2. Расчёт среднего значения……………………..

3.4.3. Оценка дисперсии и сглаживание выборки….

3.5. Источники первичных данных о рынке недвижимости…………………

3.5.1. Источники данных о предложении и спросе…

3.5.2. Территориальные (региональные) факторы развития рынка недвижимости……

3.6. Абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости…………………

Вопросы для самопроверки………………………………….

Глава 4. Прогнозирование развития рынка недвижимости……………

4.1. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости…………

4.2. Прогнозирование модели развития рынка недвижимости……………

4.3. Определение параметров модели развития рынка недвижимости……………

Вопросы для самопроверки………………………………...

Основные термины и определения………………………...

Литература…………………………………………………..

Глава 1. Понятие и особенности недвижимости

1.1. История возникновения

Определение того, что понимается под недвижимым имуществом, что входит в понятие «объект недвижимого имущества» является той исходной точкой, с которой начинается изучение экономики недвижимости.

По мнению специалистов, слово НЕДВИЖИМОСТЬ сформировалось в русском языке их трёх слов: НЕпоДВИЖный – ИМущество (ИМение) – собственноОСТЬ. Таким образом, в русском слове «недвижимость» закрепились следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

Из сказанного ясно, почему с 1917 года, после отмены частной собственности, исчез из юридического оборота и из практики термин «недвижимость». Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось понятие недвижимости.

Термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве довольно поздно: его установил своим указом Пётр I в 1714г. Указ от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». И с тех пор он стал общепринятым в дореволюционной России, о чём свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст. 383-400). Это общее понятие дополнительно конкретизировалось в отдельных статьях закона (всего статей, относящихся к недвижимости, было 18). Так, например, к принадлежностям земель относились «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озёра, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах её металлы, минералы и другие ископаемые».

Позднее понятие недвижимости в России стало более обобщённым: «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земельной поверхности и всё то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи» (Учебник русского гражданского права, - 1914г.).

В послеоктябрьские времена деление на недвижимое и движимое имущество в советском законодательстве отсутствовало более 70 лет. Ст.21 введённого в действие 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР отменяла право частной собственности на землю. Составители данного Гражданского кодекса, в примечании к ст.21 указали, что с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упраздняется.

В экономическом обороте использовалось понятие основных производственных фондов, аналогичное понятию недвижимости только в определённой части. Понятие основных производственных фондов включает в себя предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, машины, оборудование, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т.д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.

Синтез категорий земли и зданий определяет расхождение между понятием недвижимости и понятием основных производственных фондов. Именно удаление земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия недвижимости в отечественное понятие основных производственных фондов. Признавалось только право пользования землёй (в 1935г. был утверждён акт бессрочного пользования землёй для сельскохозяйственных предприятий, а с 1975г. – этот акт мог выдаваться любым юридическим лицам).

В Указе Президента РФ № 1767 от 27 октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в параграфе 1 дано лаконичное определение: «Земельные участки и всё, что с ними связано, относятся к недвижимости».

Впервые в послеоктябрьские времена земля в этом указе признавалась недвижимым имуществом с правом продажи, обмена, дарения, наследования, внесения участка в качестве взноса в уставные фонды и капиталы, передачи в залог и аренду.

Новый Гражданский кодекс (ГК) РФ (I часть) вступил в действие с 1 января 1995 года. Именно в нем вновь после почти 80-летнего перерыва появилось правовое понятие недвижимости. Ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи» определяет недвижимость следующим образом:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (предприятия, квартиры, комнаты, незавершённые объекты).

В ст. 132 содержится детализация этих общих положений применительно к предприятиям:

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».