1.2.2. Недвижимость как реальный и финансовый актив

В экономической теории принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары, в последнее время в состав реальных активов включают и нематериальные активы, также вовлеченные в процесс производства, но не имеющие вещной природы) и финансовые активы (наличные деньги, счета в банках, ценные бумаги).

Первые прямо вовлечены в производственный процесс, и доход приносит их производительное использование. Вторые являются отражением определенного вклада в этот процесс и непосредственно, без видимого участия в производстве приносят доход.

Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, но недвижимое имущество может выступать и как реальный актив, предназначенный для личного или производственного использования.

Недвижимое имущество обладает способностью выступать для разных лиц в разных экономических качествах. Объект недвижимости можно приобрести сначала для удовлетворения личных или коллективных потребностей, а в дальнейшем сдать в аренду или продать.

Таким образом, купля-продажа недвижимости — это не просто купля-продажа товаров народного потребления, a движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно или продать по более высокой цене и получить единовременный доход за счёт разницы в

ценах, или использовать для сельскохозяйственного производства и получать доход.

Аналогично жилой дом или квартиру, приобретенные для удовлетворения потребности в жилье, можно в последствии продать по более высокой цене или сдавать внаём.

Вложение средств в недвижимость представляет собой устойчивое средство, против инфляции.

Для выделения недвижимости, используемой в качестве части реальных активов, используется понятие «операционная» недвижимость, а недвижимости, используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности - «инвестиционная» недвижимость.

Рассматривая недвижимость в ряду финансовых активов, инвестор (приобретатель, собственник) рассматривает её как источник дохода.

Доход от недвижимости может выступать в различных формах:

- в виде будущих потоков денежной наличности,

• в виде возрастания стоимости недвижимости, т.е. в виде увеличения богатства собственника недвижимости,

• в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

При выборе недвижимости как объекта инвестирования инвестор сравнивает её доходность с доходностью иных видов активов.

1.2.3. Недвижимость как объект имущественных отношений

Имущественные отношения, регулируемые нормами гражданского права, связаны с принадлежностью имущества определённым лицам, либо с переходом имущества от одного лица к другому, либо с выполнением работ, оказанием услуг и иных действий.

Имущественные отношения подразделяются на две группы:

а) вещные отношения;

б) обязательственные отношения.

Вещные отношения осуществляются обладателем вещи самостоятельно, без вмешательства других лиц. Они возникают либо в связи с наличием у лиц права собственности на определённое имущество, либо в связи с нахождением имущества у лиц, не являющихся его собственниками. В первом случае вещные отношения имеют абсолютный характер.

Обязательственные отношения реализуются тогда, когда в них участвует не менее двух лиц. В основном эти отношения связаны с процессом перераспределения имущества или с обменом результатами деятельности. Обязательственные отношения, связанные с переходом имущества от одного лица к другому, могут возникать из различных оснований. Самая большая группа обязательственных отношений возникает на основе заключения гражданско-правовых сделок (договоров о передаче имущества, выполнения работ, оказания услуг и т. д.).

Особую группу обязательственных отношений составляют отношения, связанные с вопросами наследования имущества. Имущество в порядке наследования может переходить к другому лицу либо по закону, либо по завещанию и только после смерти наследодателя.

Собственность — это экономическая категория, характеризующая вид имущественных отношений между людьми по поводу принадлежности (производства, распределения или присвоения) тех или иных материальных благ.

К вещным правам лиц, не являющихся собственниками, ст. 216 Гражданского кодекса РФ относит

• Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности

• Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

• Право хозяйственного ведения имуществом;

• Право оперативного управления имуществом

• Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

• другие вещные права несобственников.

Содержание права собственности в субъективном смысле изложено в ст. 209 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этой статьёй право собственности складывается из трёх компонентов: права владения имуществом; права пользования имуществом; права распоряжения имуществом.

Право владения — это право собственника фактически обладать имуществом и удерживать его в сфере своего хозяйственного господства. Право владения не требует, чтобы собственник находился в непосредственном контакте с вещью. Например, уезжая в длительную командировку, собственник является владельцем своего имущества, оставшегося в квартире.

Право пользования — это право извлекать из вещи её полезные свойства, включая право присваивать доходы и плоды, приносимые этой вещью. Право пользования, как и право владения, может быть передано несобственнику, например по договору аренды (ст. 606 ПС РФ ).

Право распоряжения — это право определять юридическую судьбу вещи путём совершения актов в отношении этой вещи (продать, обменять, заложить, подарить, вплоть до уничтожения или потребления вещи).

Главный признак всех трёх правомочий в том, что собственник владеет, пользуется и распоряжается имуществом исключительно по своему усмотрению и вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным актам.

На недвижимое имущество право собственности возникает с момента государственной регистрации права собственности.

Имущество может принадлежать на праве собственности не одному, а двум и более лицам.

Общая (совместная) собственность возникает по различным основаниям. Например, по отношению к лицам, состоящим в браке. Возникает она также и в порядке наследования имущества или совместной покупки вещи и по другим основаниям.

Общая долевая собственность возникает либо в силу закона, либо устанавливается по соглашению сторон. Это означает, что общее имущество разбивается на доли, количество которых соответствует числу собственников. Размер долей может устанавливаться по соглашению сторон, в зависимости от величины вклада каждого собственника в общее имущество либо по закону. Если закон не устанавливает размеры долей и стороны не оговаривают величину доли каждого собственника, то имущество делится в равных долях. Размер доли может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от изменения числа участников общей собственности.

Каждый из участников общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю, подарить её, завещать, отдать в залог либо распорядиться ею иным способом. При продаже своей доли участник обязан письменно известить об этом остальных участников общей собственности с указанием цены вещи и других условий покупки. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю другому лицу. Если участник общей долевой собственности отчуждает свою долю имущества с нарушением установленных правил, остальные участники общей долевой собственности вправе обжаловать его действия в суде в течение трёх месяцев со дня совершения сделки, ущемляющей их права.

Совместная собственность возникает только в силу закона. Она означает, что имущество находится в общей собственности без определения долей собственников. Таковой является общая собственность супругов (ст. 256 ГК РФ) и собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ). Участники совместной собственности владеют, пользуются и распоряжаются имуществом совместно по взаимному согласию. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать любые сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения сторон. В случае совершения сделки без необходимых полномочий она может быть признана недействительной по требованию других собственников. Выделение доли участника совместной собственности допускается лишь при его выходе из состава участников. При этом имущество делится на равные доли среди всех участников. В случае несогласия сторон доля каждого участника совместной собственности определяется в судебном порядке (например, при расторжении брака).

Основаниями приобретения права собственности являются юридические факты, с которыми закон связывает наступление правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Общепринято делить основания возникновения права собственности на первоначальные и производные.

Первоначальные способы приобретения права собственности не зависят от прав предшествующего собственника. Право собственности возникает либо впервые, либо независимо от воли прежнего обладателя вещи. К первоначальным способам приобретения права собственности относятся:

1. Право собственности на вновь изготовленную или созданную вещь. В данном случае объектами права собственности может являться движимое и недвижимое имущество. При этом право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Особый случай представляет собой приобретение права собственности на недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями установленных правил и норм (самовольная застройка, ст. 222 ГК РФ). По общему правилу лицо, осуществившее самовольную застройку, не приобретает на неё право собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Право собственности на самовольную застройку может быть признано судом в двух случаях: а) если постройка осуществлена лицом на не принадлежащем ему земельном участке, то за этим лицом может быть признано право собственности на постройку при условии, что данный участок в установленном порядке будет предоставлен этому лицу под возведённую постройку; б) если лицу, осуществившему постройку на не принадлежащем ему земельном участке, не может быть предоставлен этот участок, то право собственности на постройку признаётся судом за собственником земельного участка, на котором находится постройка. При этом лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определённом судом.

2. Приобретательная давность, т. е. приобретение права собственности по давности владения. В соответствии со ст. 234 ГК РФ, если недвижимое имущество находится в открытом добросовестном владении и пользовании гражданина или юридического лица в течение 15 лет, то на это имущество у указанных лиц возникает право собственности. В отношении движимого имущества право собственности возникает через 5 лет непрерывного добросовестного и открытого владения и пользования этим имуществом.

Производные способы приобретения права собственности характеризуются тем, что право нового собственника основывается на праве предшествующего собственника, т.е. возникает по его воле. В таких случаях право собственности в основном возникает на договорной основе (по договору купли-продажи, мены, дарения и т. п.) и в порядке наследования имущества. Кроме этого, к производным способам приобретения права собственности также относятся:

1. Национализация, т. е. обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц. Этот способ приобретения права собственности обычно ставится на первое место. Однако существующие в настоящее время социально-экономические условия делают этот способ весьма редко встречающимся. Тем более, что в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ национализация должна производиться с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном ст. 306 Гражданского кодекса РФ. Это сближает процедуру национализации с выкупом имущества.

2. Приватизация — процесс, обратный национализации, т. е. это передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан или юридических лиц. Передача такого имущества осуществляется его собственником в порядке, предусмотренном Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1 (с изм. от 1 мая 1999 г.) и Законом РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации» от 2001 года.

3. Конфискация, т. е. безвозмездное изъятие имущества по решению суда в виде санкции за административное правонарушение или за преступление, а также за несоблюдение гражданско-правовых норм. Конфискация как санкция за гражданско-правовое нарушение предусмотрена в случае односторонней реституции (п. 2 ст. 179 ГК РФ), а также в случае отсутствия реституции (ст. 169 ГК РФ), когда в доход государства взыскивается имущество стороны, виновной в недействительности сделки, либо взыскивается всё имущество, полученное сторонами по сделке, признанной недействительной, при наличии умысла у обеих сторон.

4. Обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам. Так же, как и конфискация, этот способ представляет безвозмездное изъятие имущества. Обращение взыскания на имущество собственника происходит судом юридического лица несостоятельным (банкротом) с целью удовлетворения требований кредиторов. Очередность удовлетворения этих требований определена соответствующими статьями ГК РФ и Закона РФ «О несостоятельности (банкротстве)».

5. Реквизиция — возмездное изъятие имущества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Реквизиция имущества должна осуществляться с обязательным возмещением собственнику стоимости имущества. Оценка стоимости реквизируемого имущества может быть оспорена собственником в суде. Собственник вправе при прекращении обязательств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата сохранившегося имущества.

6. Реорганизация или ликвидация юридического лица. Согласно ст. 58, 59 и ч. 3 п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество реорганизованного предприятия переходит к другим юридическим лицам — правопреемникам в соответствии с передаточным актом либо в соответствии с разделительным балансом. При ликвидации юридического лица у его учредителей может возникнуть право собственности на часть его имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов (п. 7 ст. 63 ГК РФ).

7. Выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено это имущество. В соответствии со ст. 239 ГК РФ, если земельный участок, изъятый для государственных нужд, невозможно использовать без прекращения права собственности на недвижимое имущество, расположенное на этом участке, то это имущество может быть выкуплено государством или иным лицом путём продажи с публичных торгов (гл. 17 ГК РФ, ст. 279-282 и 284-286, к которым отсылает ст. 239 ГК РФ, будут применяться только со дня введения в действие Земельного кодекса РФ.

8. Выкуп бесхозяйственно содержимого жилого помещения. Не следует путать бесхозяйственно содержимое имущество с бесхозяйным имуществом. Первое в отличие от второго имеет собственника, который известен, но относится к этому имуществу нерадиво, допуская его порчу и разрушение. К бесхозяйственному содержанию жилого помещения закон относят случаи использования жилого помещения не по назначению (например, установка промышленного оборудования, использование которого нарушает права и интересы соседей). В этих случаях собственнику бесхозяйственно содержимого жилого помещения со стороны органов местного самоуправления предъявляется требование в соразмерный срок привести жилое помещение в надлежащий вид. При невыполнении этих требований в указанный срок суд в соответствии со ст. 29З ГК РФ может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. При этом граждане могут быть выселены из этого помещения без предоставления жилой площади, даже если они не обеспечены другим жильём.

9. Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей. Данный способ приобретения права собственности применяется в отношении имущества, представляющего значительную историческую, научную художественную или иную ценность, находящегося под охраной государства, а также в отношении имущества, бесхозяйственное содержание которого угрожает общественным или государственным интересам. Если собственник движимых и недвижимых культурных ценностей бесхозяйственно их содержит, что грозит потерей их значения, по решению суда они могут быть изъяты у собственника путём выкупа государством или продажи с публичных торгов. При этом собственнику возмещается стоимость изъятого имущества в размере, установленном по соглашению сторон или судом. Иск об изъятии культурных ценностей может предъявить прокурор или общественная организация, заинтересованная в их сохранении.

10. Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать. В соответствии со ст. 238 ГК РФ имущество, оказавшееся в собственности того или иного лица на незаконных основаниях, должно быть отчуждено самим собственником в течение года с момента возникновения права собственности на это имущество. По истечении этого срока суд может принять решение о принудительной продаже этого имущества с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо о передаче этого имущества в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества в размере, определённом судом. Указанное правило применяется также к имуществу, в отношении которого право собственности возникло на законных основаниях, но затем в силу изменения правового режима вещей эти основания отпали. Например, из вещи, находившейся в свободном обращении, она перешла в разряд изъятых из оборота вещей. Аналогичная ситуация возникает в случае изменения статуса юридического лица, наделённого специальной правоспособностью, в результате чего отпадают законные основания нахождения того или иного имущества в его собственности.

11. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли предусмотрен ст. 252 ГК РФ. Если при выходе участника из долевой собственности выдел его доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, выделившемуся собственнику выплачивается стоимость его доли либо иная компенсация. При этом право собственности на долю выбывшего собственника возникает у оставшихся участников, долевой собственности.

Содержание обязательственного права составляют гражданские правоотношения, связанные с переходом вещных прав от одних лиц к другим. Обязательственное право занимает особое место в структуре гражданского права. Если вещное право фиксирует состояние закрепленности имущества за определённым лицом, то обязательственное право регулирует процесс движения и перераспределения имущества.

В основе обязательственного права лежит понятие обязательства. Гражданско-правовое обязательство — такое правоотношение, в силу которого одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Таким образом, в обязательстве участвуют две стороны: должник и кредитор. Должник и кредитор - это понятия обязательственного права, которые служат для обозначения опредёленного круга физических или юридических лиц, участвующих в сфере имущественного оборота по передаче материальных ценностей, производству и поставе товаров, оказания услуг и.т.д. Как на стороне должника, так и на стороне кредитора одновременно могут участвовать несколько лиц.

Основаниями возникновения обязательств являются юридические факты, которые порождают взаимные права и обязанности сторон. По сути дела основания возникновения гражданских прав и обязанностей, изложенные в ст. 8 ГК РФ, являются основаниями возникновения обязательств. Наиболее распространёнными основаниями являются возникновения обязательств из договоров и иных сделок (в том числе односторонних), а также вследствие причинения имущественного вреда другим лицам.

Купля-продажа объектов недвижимости.

Общие положения. В соответствии со статьями 454 и 549 ГК РФ, по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (земельный участок, здание, сооружение), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определённую сторонами денежную сумму.

При купле-продаже объекта недвижимости продавец обязан предупредить покупателя о недостатках продаваемого объекта недвижимости. В случае невыполнения этой обязанности, покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены объекта, устранения недостатков, либо возмещение расходов по такому устранению. Покупателю недвижимости не предоставляется право требовать замены товара. Расторжение договора допускается только в случае обнаружения существенного недостатка проданного объекта недвижимости. Купля продажи такого объекта недвижимости как квартира может быть обременена особыми условиями.

Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 0бязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями, свободной от вещей предыдущего собственника.

Купля-продажа предприятия.

Следует обратить внимание на ст. 132 ГК РФ, которая определяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. При этом предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги. При переходе прав на предприятие переходят и права на все его составляющие, приобретатель прав вправе требовать передачи ему прав на все имущество, патенты, товарные знаки, если иное специально не оговорено в договоре между продавцом предприятия и покупателем.

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение имущественного комплекса. Если объектом сделки выступает предприятие, необходимо иметь в виду, что:

• вместе с имущественным комплексом - предприятием - к покупателю переходит право на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и иные средства индивидуализации предприятия;

• по общему правилу не переходят лицензии на занятие определённым видом деятельности;

• необходимо провести инвентаризацию средств предприятия;

• необходимо письменно уведомить кредиторов о смене собственника предприятия, так как покупатель несёт солидарную с кредитором ответственность по долгам предприятия, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Договор продажи предприятия обязательно должен содержать данные, относящиеся к продаваемому объекту, а также цена. Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе данных инвентаризации предприятия (или/и аудиторской проверки). Цена может быть и ниже балансовой стоимости предприятия, при этом налоговой инспекции требуется доказать, что рыночная цена предприятия, то есть цена каждой из составляющих объекта, действительно ниже балансовой стоимости (такие сведения может предоставить Госкомстат).

Важным моментом при продаже предприятия являются отношения с кредиторами продаваемого предприятия, так как обязательства продаваемого предприятия входят в предмет продажи. В дополнении к продаже предприятия необходимо оформление отношений по переводу долга. Все кредиторы продавца должны быть уведомлены о продаже предприятия до его передачи покупателю. Уведомление может быть сделано либо продавцом, либо покупателем. В течение трёх месяцев со дня получения уведомления кредитор может дать согласие на перевод долга, либо заявить требования, о досрочном исполнении обязательств, либо потребовать признания договора купли-продажи предприятия недействительным. Если кредитор не был уведомлён о продаже предприятия, он может заявить указанные выше требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Для перевода долга необходимо письменное согласие, отсутствие ответа кредитор в срок не означает его автоматического согласия на перевод долга.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, который подписывается обеими сторонами сделки. Продавец обязан передать предприятие свободным от прав третьих лиц. Продавец отвечает за недостатки переданного имущества по общим правилам договоров купли-продажи товара.

Рента. Гражданский кодекс описывает ситуации, когда купля-продажа осуществляется на условиях выплаты продавцу эквивалента стоимости квартиры путём выделения средств на содержание такого лица.

К таким видам договоров относится рента. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента может быть постоянной, когда обязанность выплачивать ренту является бессрочной, либо пожизненной - на срок жизни получателя ренты.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ПС РФ).

Аренда.

Общие положения. Аренда объекта недвижимости - давно известный вид договорных отношений, который детально описан в нормах ГК РФ (ст.606 - 655).

Особо необходимо отметить положения, касающиеся формы и государственной регистрации договора аренды - договор аренды на срок более года, a если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в любом случае, кроме договоров аренды нежилых зданий на срок менее одного года.

Если в договоре аренды не оговорен срок, на который он заключен, договор считается заключённым на неопределенный срок (ст. 610 п.2. ГК РФ).

Арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта даёт арендатору право по своему выбору:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счёт арендной платы;

• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В случае проведения капитального ремонта, по согласованию сторон, арендатор вправе зачесть стоимость капитального ремонта в счёт арендной платы.

В определённых случаях арендованное имущество может быть сдано в субаренду, при этом срок субаренды не может превышать срока самого договора аренды.

В соответствии со ст.619 ГК РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды путём обращения в суд в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2. существенно ухудшает имущество;

3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Арендатор также вправе потребовать расторжения договора в случае, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

На основании Распоряжения Госкомимущества РФ от 28 декабря 1995 г. № 1903-р «О страховании имущества, передаваемого в аренду», имущество, находящееся в государственной собственности, в целях обеспечения внебюджетной компенсации ущерба, нанесённого объектам государственной собственности, подлежит обязательному страхованию. Страховые организации, имеющие право участия в реализации программы обеспечения страховой защиты гoсударственного имущества, переданного в аренду, определяются по условиям конкурса.

Лизинг.

Помимо обычных сделок с недвижимостью объект может стать предметом договора лизинга. В соответствии со ст. 655 ГК РФ «По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несёт ответственности за выбор предмета аренды и продавца».

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Доверительное управление.

Недвижимое имущество может быть передано в доверительное управление. В соответствии с нормами Гражданского кодекса по договору доверительного управления учредитель управления передаёт доверительному управляющему на определённый срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется управлять этим имуществом в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, указанного учредителем.

Одним из основных преимуществ этого вида договора является возможность для собственника привлечь управляющую компанию или предпринимателя, которые обладают достаточным количеством информации, профессионализма и знанием конъюнктуры рынка для наилучшего использования имущества и увеличения доходности инвестиций.

Цели доверительного управления зависят от того, что хочет получить в результате учредитель: это может быть использование имущества в целях извлечения рисковой, но быстрой прибыли, либо наоборот. Небольшой, но стабильный доход, либо сохранение активов от инфляции, либо долгосрочный прирост инвестиций.

Учредителем управления может являться собственник имущества. Доверительное управление не может быть учреждено лицом, обладающим имуществом на основании ограниченного вещного права.

Объектами доверительного управления могут выступать имущественные комплексы, предприятия, отдельные недвижимые объекты, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Имущество, передаваемое по договору о доверительном управлении, должно быть точно оговорено в самом договоре, т.е. должен быть определён точный состав имущества, его принадлежностей, ограничений, обязательств по поводу этого имущества.

Управляющим может стать как индивидуальный предприниматель, так и любая коммерческая организация.

Существует запрет выступления в роли управляющего унитарных государственных и муниципальных предприятий, этот запрет связан с возможной ответственностью управляющего по обязательствам принадлежащим ему имуществом, что исключается ограниченным характером прав такого юридического лица на закрепленное за ним имущество собственника. Очевидна и невозможность выступления в этом качестве некоммерческих организаций или граждан, не являющихся предпринимателями, поскольку деятельность управляющего предполагает постоянное совершение юридических действий, то есть профессиональное участие в имущественном обороте.

Наследование.

Собственник жилого помещения вправе завещать принадлежащее ему имущество, В случае отсутствия завещания, наследники определяются в соответствии с нормами Гражданского Кодекса.

Наследники по закону. При наследовании по закону наследниками в равных долях являются:

• в первую очередь - дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти;

• во вторую очередь - братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери.

Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем права наследования.

К числу наследников по закону относятся нетрудоспособные лица, состоявшие на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию.

Существуют лица, которым должна быть выделена обязательная доля в наследстве: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). При определении размера обязательной доли учитывается и стоимость наследственного имущества, состоящего из предметов обычной домашней обстановки и обихода.

В самом упрощенном виде распределение правомочий может быть представлено на следующем примере. Собственник недвижимого имущества передаёт его в доверительное управление, а доверительный управляющий сдает его в аренду. Очевидно, право распоряжения в данном случае принадлежит собственнику имущества, доверительный управляющий частично обладает правом распоряжения (в пределах, оговоренных договором о доверительном управлении), права владения и пользования будут распределены между доверительным управляющим и арендатором. Конкретное распределение этих прав будет содержаться в соответствующих договорах.

В современных концепциях прав собственности рассматривается «пучок» правомочий, который представляет собой совокупность 11 элементов:

• право владения (исключительный физический контроль над вещью);

• право пользования;

• право управления (распоряжения);

• право на доход;

• право на капитальную стоимость (права на отчуждение, потребление, уничтожение);

• право на безопасность (от экспроприации);

• право на наследование;

• право на бессрочность;

• запрет на вредное использование;

• право на ответственность (возможность использования вещи для покрытия долгов);

• право на остаточный характер (возможность возврата правомочий в случае использования вещи третьими лицами).

Понимание собственности как «пучка» прав позволяет выделять из полного пакета отдельные правомочия, комбинировать наиболее рациональным образом, распределяя отдельные правомочия или их комбинации между разными субъектами таким образом, чтобы обеспечить максимальную эффективность использования имущества.

Простейшей иллюстрацией этого положения может быть следующая ситуация. Являясь собственником лесного участка, Вы можете передать право пользования этим участком одному лицу - арендатору, который заинтересован только в вырубке деревьев на этом участке, а можете трем разным лицам - одному передав право сбора грибов, другому - ягод, третьему - вырубку деревьев. Очевидно, что при прочих равных условиях совокупная плата за передачу этих прав будет во втором случае выше, чем в первом.

Аналогичный пример может быть приведен и в случае, если Вы являетесь собственником здания, в котором есть помещения, которые могут использоваться и как учебный класс, и как зал для заседаний, проведения встреч и пр. Разделяя права пользования этими помещениями во времени между рядом арендаторов, Вы можете максимизировать свои доходы и, следовательно, общую ценность имущества.

Это примеры простейшего распределения правомочий, входящих в «пучок» прав. Но возможности различного комбинирования правомочий гораздо шире. По некоторым оценкам, количество таких комбинаций, возможных и имеющих реальное экономическое содержание, составляет около 1,5 тысяч.

Рациональное распределение прав на недвижимое имущество является способом повышения совокупной ценности имущества. Это, в частности, находит своё отражение в существовании такого принципа оценки недвижимости как принцип экономического разделения. По сути, следование этому принципу означает, что при определении стоимости недвижимости оценщик должен исходить из наиболее рационального распределения прав при использовании недвижимого имущества (что входит в понятие наилучшего использования).

Определение права собственности как пакета правомочий важно и с иной точки зрения. По сути дела оно показывает, что в каждой конкретной экономической ситуации вовсе не обязательно располагать всем «пучком» прав.

Объём правомочий субъекта по отношению к недвижимости должен быть достаточен для того, чтобы он мог рационально её использовать. Избыток правомочий по сравнению с этим объёмом снижает и эффективность использования субъектом собственных ресурсов и эффективность использования недвижимого имущества.

Стремление к обладанию всеми правомочиями собственника в каждом случае, независимо от ситуации – расточительство.

В простейшем виде этот тезис может быть проиллюстрирован на примере выбора между арендой и покупкой недвижимости. Аренда жилья для семьи, которая намерена лишь некоторое время проживать в данном городе, предпочтительнее, чем приобретение его в собственность как для семьи, так и для рынка в целом (семья экономит средства, на рынке снижаются трансакционные издержки). Аналогично: расточительно приобретать в собственность помещения фирмой, деятельность которой связана с быстрой сменой места бизнеса, предполагает высокую динамику смены его направлений. К такого рода фирмам можно отнести практически все, относящиеся к сфере услуг.

Помимо рассмотренных выше физической, правовой и финансовой сторон понятия недвижимости, существуют особенности недвижимости, которые требуют специального изучения.