1.4. Недвижимость как экономическое благо

Средства, удовлетворяющие потребности, называются благами (goods). Одни из них имеются в почти неограниченных масштабах (например, воздух), другие - в ограниченном размере. Последние называются экономическими благами. Они состоят из вещей и услуг.

Экономические блага делятся на долговременные, предполагающие многоразовое использование (недвижимость, автомобиль, книга, электроприборы, видеофильмы и т.д.), и недолговременные, исчезающие в процессе разового потребления (хлеб, мясо, напитки, спички и т.п.).

Экономические блага могут также быть разделены на настоящие и будущие, прямые (потребительские) и косвенные (производственные). Очевидно, что недвижимость выступает и как настоящее прямое благо в процессе удовлетворения потребности в жилье, при этом она может представлять собой и будущее благо, находясь в процессе создания. Для получения недостающих потребительских благ, как правило, нужны косвенные экономические блага – ресурсы, в качестве которого тоже выступает недвижимость (земельные участки, производственная и инфраструктурная недвижимость).

При этом предполагается, что любая потребность может быть удовлетворена несколькими благами, а любое экономическое благо может использоваться для удовлетворения разных потребностей. Последнее утверждение особенно ярко проявляется для недвижимости, поскольку один и тот же объект может служить для различных целей.

Недвижимость как экономическое благо проявляется в трех формах:

- удовлетворение личной или общественной потребности;

- товар;

- источник постоянного дохода.

1) Любое экономическое благо служит своему прямому назначению, т. е. удовлетворению потребностей. В этом случае обладание благом является целью потребителя. Недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ, поскольку удовлетворяет жизненно важную материальную потребность в жилье и делает возможным само нормальное существование человека.

Более того, удовлетворением личной материальной потребности в жилье значение недвижимости как блага не ограничивается. Такие виды недвижимости, как дороги, мосты и другие объекты общественного назначения превращают природную территорию в организованное пространство.

Потребность в жилье может удовлетворяться в различных формах.

А) Самой законченной из них является приобретение жилья в собственность. Только в этом случае жилищная недвижимость проявляет себя как экономическое благо в полной мере, поскольку, имея жильё в собственности и пользуясь им для удовлетворения своих потребностей, человек обладает потенциальной возможностью в случае необходимости продать его (используя как товар) или сдавать в аренду (превратив тем самым в источник получения дохода). Именно поэтому все другие права по отношению к праву собственности называются производными.

Б) При невозможности приобретения жилья в собственность приобретаются услуги, которые оно предоставляет. Квартиру, дом можно либо арендовать, либо получить в наём. Стоимость жилья и стоимость услуг, предоставляемых этим жильём, будут различаться между собой. Причина такого расхождения заключается в количественном различии объёма (и, следовательно, стоимости) прав собственника, арендатора и нанимателя. При этом стоимость самого объекта может быть одинаковой.

Наём – это социальная жилищная льгота, представляющая собой один из вариантов удовлетворения жилищной потребности в основном для лиц с невысокими доходами. В ряде стран вместо понятия «наём» используют другое, более точное - «социальная аренда».

Как и любые другие льготы, размеры и качество предоставляемого в наём жилья являются ограниченными и диктуются не желанием нанимателя и его финансовыми возможностями, а внеэкономическими факторами: числом членов семьи, действующими санитарными нормами, готовностью общества к таким льготам и т. п. В случае аренды или приобретения в собственность размеры и качество жилья зависят только от величины дохода потенциального арендатора или собственника.

2) Использование экономического блага в качестве товара.

Производитель товара отличается от обладателя экономических благ тем, что обладание товаром является для него не целью, а средством: товар произведён не для собственного потребления, а для продажи по возможно более высокой цене.

Имея в своём составе в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения и т.д. любой объект недвижимости, выступая в качестве товара, обладает следующими характеристиками:

• Стационарность, т.е. привязанность к определённому месту на земле. Это означает, что спрос и предложение, т.е. покупатель и продавец встречаются не на рынке недвижимости вообще, а на конкретном, территориальном (локальном) рынке.

• Уникальность. Если другие товары в большей или меньшей мере стандартизированы (акции какого-либо эмитента одного типа и номинальной стоимости, автомобили или сигареты определённой фирмы и марки), то любой товар на рынке недвижимости уникален, неповторим, обладает индивидуальными характеристиками.

Каждая сделка на рынке недвижимости представляет собой уникальное по своим характеристикам явление. Цена каждой сделки также уникальна.

Из сказанного вытекает, что применительно к рынку недвижимости следует весьма осторожно относиться к средним показателям – средняя стоимость квартиры, средняя цена квадратного метра и пр. За ними могут скрываться весьма существенные различия в реальных ценах на конкретные объекты.

• Долговечность недвижимого имущества определяет то важное обстоятельство, что в течение своей жизни один и тот же объект переживает целый ряд экономических подъемов и спадов в рамках жизненного цикла.

• Высокая капиталоёмкость. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при создании недвижимости. Это означает, что при прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат.

• Значительные транзакционные издержки. Это издержки (как в абсолютном, так и в относительном выражении), связанные с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок.

Основными факторами, определяющими высокий уровень транзакционных издержек, является: уникальность каждого из объектов недвижимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ним, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимостью и т.д.

• Недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершённое здание или строение, но и объект незавершенного строительства. Хотя подлинным товаром в подобных ситуациях является не объект недвижимости, а право собственности на него.

Эта особенность присуща только недвижимости, она делает уникальным не только недвижимость – объект, но и недвижимость – товар. Никакая другая вещь, будучи незаконченной, не может являться товаром.

Специфика недвижимости проявляется и в дальнейшем по мере развития её жизненного цикла. Если провести сравнение с другими товарами, то можно отметить следующее. Товары, не являющиеся предметами длительного пользования можно продать в течение весьма ограниченного времени после изготовления. Это так называемый срок годности, нарушение которого в ряде случаев может повлечь за собой серьёзные экономические санкции. Предметы длительного пользования могут являться товарами с момента изготовления до появления необратимых изменений.

3) Использование экономического блага для получения дохода.

Отличительной особенностью данной формы является то, что благо в этом случае не меняет своего владельца, т. е. не происходит смены собственника. Собственник либо сам использует благо в качестве средства извлечения дохода (например, владелец капитала приобретает остальные факторы производства и выпускает продукцию, реализация которой приносит доход), либо предоставляет за плату право получения дохода от использования блага другим лицам (типичный пример – предоставление недвижимости в аренду).

Далеко не все объекты недвижимости могут являться источником получения дохода. Большинство объектов жилищного фонда, которые предоставляются на условиях найма, являются не источником дохода, а расходной статьёй бюджета.

Жильё, перешедшее в частную собственность граждан в результате приватизации, практически полностью используется для целей проживания самих собственников и членов их семей в первой форме экономического блага.

Кроме того, необходимо различать доход, получаемый именно от недвижимости (рента), и доход, приносимый при участии недвижимости.

В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода, во втором – одним из нескольких и, возможно, не главным. В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдаётся в аренду.

В данном случае, с экономической точки зрения, роль недвижимости аналогична передаваемому в ссуду капиталу, т.е. объект недвижимости представляет собой «натурализованный» капитал, т. е. капитал в вещественной форме, приносящий собственнику недвижимости денежный доход (поток регулярных арендных платежей).

Иная ситуация имеет место, когда недвижимость является одним из факторов производства (земельные участки, заводские корпуса, цехи, административно-управленческие здания и т. п.). Прежде всего, необходимо уяснить, что ни один из факторов производства источником дохода непосредственно не является. Их правильнее рассматривать в качестве обязательных условий, материальных предпосылок получения дохода. Источником же дохода является предпринимательская и трудовая деятельность, результаты которой реализуются на рынке в качестве товаров. Объём реализации определяет величину предпринимательского дохода (прибыли).

Следует отметить, что на практике могут иметь место комбинированные варианты использования. Например, проживая в собственной квартире (недвижимость используется в качестве первой формы экономического блага), можно одновременно заниматься репетиторством или другим видом деятельности (использование недвижимости в третьей форме экономического блага – в качестве фактора производства).

Отметим основные особенности недвижимости как источника дохода.

• Стабильность дохода. В большинстве случаев доход, который приносит недвижимость, выступает в форме арендной платы. Договора аренды, как правило, являются среднесрочными и долгосрочными – от 3 до 10-15 и более лет. Отсюда – бо'льшая стабильность дохода, чем по акциям, поскольку дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

• Необходимость в управлении. Недвижимость, в отличие от иных активов, в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности.

• Защищённость доходов от инфляции. Недвижимость – актив, в большей степени, чем другие, защищённый от инфляции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определённой мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход, так что доход растёт вместе с инфляцией.

• Низкая ликвидность. Недвижимость – актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке до 90-120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным.

• Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости – результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

• Сохранность инвестируемых средств. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля – неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения её качеств). Здания и сооружения – долговечны.

В то же время обеспечение сохранности имущества может требовать дополнительных усилий (страхования, например).