- •Санкт-Петербург Содержание
- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости………………………………………
- •1.5. Регистрация как условие экономического оборота недвижимости……………… Вопросы для самопроверки…………………………………. Глава 2. Особенности рынка недвижимости……………
- •Глава 3. Основы анализа рынка недвижимости………
- •Глава 4. Прогнозирование развития рынка недвижимости……………
- •4.3. Определение параметров модели развития рынка недвижимости……………
- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения
- •1.2. Три стороны понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как физический (материально-вещественный) объект
- •1.2.2. Недвижимость как реальный и финансовый актив
- •1.2.3. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.3. Недвижимость как важнейший экономический ресурс
- •1.4. Недвижимость как экономическое благо
- •1.5. Регистрация как условие экономического оборота недвижимости
- •Государственная регистрация ипотеки
- •Глава 2 особенности рынка недвижимости
- •2.1. Структура и функции рынка недвижимости
- •2.1.1. Объекты рынка недвижимости
- •Недвижимость по целевому назначению
- •2.1.2. Субъекты рынка недвижимости
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3. Этапы развития рынка недвижимости в России
- •Глава 3 Основы анализа рынка недвижимости
- •3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости6
- •3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •1 Уровень дифференциации
- •2 Уровень дифференциации
- •3 Уровень дифференциации
- •3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Обобщённые показатели рынка недвижимости
- •1. Рынок купли-продажи
- •2. Рынок строительства и продажи
- •3.3.1. Классификация объектов по качеству
- •Особенности классификации коттеджей по качеству
- •Особенности классификации офисов по качеству
- •Типовые характеристики торговых центров по качеству
- •3.3.2. Классификация объектов по размеру
- •3.3.3. Классификация объектов по местоположению
- •3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •3.4.1. Понятие о случайной величине
- •3.4.2. Расчёт среднего значения
- •3.4.3. Оценка дисперсии и сглаживание выборки
- •3.5. Источники первичных данных о рынке недвижимости
- •3.5.1. Источники данных о предложении и спросе
- •Источники данных о спросе
- •3.5.2. Территориальные (региональные) факторы развития рынка недвижимости
- •3.6. Абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 4 Прогнозирование развития рынка недвижимости7
- •4.1. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Экономический цикл
- •Колебания рынка недвижимости
- •4.2. Прогнозирование модели развития рынка недвижимости
- •4.3. Определение параметров модели развития рынка недвижимости
- •Основные понятия и определения
- •Литература
Особенности классификации офисов по качеству
Одним из важнейших критериев отнесения объекта к тому или иному классу является его местоположение (только центр города для класса А и В, но объект такого же качества за пределами центра может быть отнесён только к классу С). В то же время современные офисные здания сегодня могут быть построены далеко от центра, и поэтому важно изучать и учитывать влияние местоположения на арендные ставки и цены отдельно от влияния качества объекта. Таким образом, целесообразно из требований к классу офиса характеристики местоположения исключить, оставляя лишь характеристики расположения (транспортная и пешеходная доступность и т.п.).
Сегодня на практике используются 10 групп характеристик объектов офисной недвижимости, существенно влияющих на уровень цен и арендных ставок:
назначение объектов (принятые названия);
возраст здания;
расположение;
конструктивные решения;
планировочные решения;
архитектура и отделка (ремонт);
инженерия;
инфраструктура и сервис;
паркинг;
управление зданием.
Ниже приведены значения критериев качества офисных объектов при условии выделения шести классов офисов.
Разработанная совокупность критериев является необходимой и достаточной, несоответствие объекта хотя бы одному из критериев служит основанием для перевода его в нижний класс. Необходимо только отметить, что первый критерий — назначение здания — необходимо использовать осторожно, ориентируясь не на принятое в рекламе обозначение, а на фактическое состояние (табл.3.4.).
Таблица 3.4.
Классификация офисных помещений по качеству
Ин декс типа |
Наиме нование |
Описание |
|
Критерии |
Значение |
||
1 |
Класс А |
Назначение здания |
Бизнес-центры |
Возраст здания |
Новое строительство |
||
Расположе ние |
Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом |
||
Конструктивные решения |
Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии) |
||
Планировоч ные решения |
Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами |
||
Архитектура и отделка |
Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление |
||
Инженерия |
Высококачественная, зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха. Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания). |
||
|
|
Инфраструк тура и сервис |
Развёрнутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. |
Паркинг |
Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв.м. офисных помещений. |
||
Управление зданием |
Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации. |
||
2 |
Класс В |
Назначение |
Бизнес-центры, офисные здания |
Возраст здания |
Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки |
||
Расположе ние |
Несоответствие некоторым требованиям к классу А |
||
Конструктивные решения |
Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков. |
||
Планировоч ные решения |
Несоответствие некоторым требованиям к классу А |
||
Архитектура и отделка |
|||
Инженерия |
Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания). |
||
Инфраструктура и сервис |
Несоответствие некоторым требованиям к классу А |
||
|
|
Паркинг |
Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест |
Управление зданием |
Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием |
||
3 |
Класс С |
Назначение |
Офисные здания |
Возраст здания |
Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения |
||
Расположе ние |
С недостатками в расположении (удалённость от транспортных артерий, неудобный подъезд) |
||
Конструктивные решения |
Возможность установки подвесных потолков |
||
Планировоч ные решения |
Достаточно эффективные поэтажные планы |
||
Архитектура и отделка |
Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам |
||
Инженерия |
Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха |
||
Инфраструк тура и сервис |
Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха |
||
Паркинг |
Недостаточное количество машиномест |
||
Управление зданием |
Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель |
||
4 |
Класс D |
Назначение |
Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы |
Возраст здания |
Более 10 лет |
||
Расположе ние |
Требования не предъявляются |
||
Конструктивные решения |
|||
|
|
Планировоч ные решения |
|
Архитектура и отделка |
Более или менее качественный ремонт |
||
Инженерия |
Устаревшие инженерные коммуникации |
||
Инфраструк тура и сервис |
Требования не предъявляются |
||
Паркинг |
|||
Управление зданием |
Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения |
||