48. Традиційна техніка іпотечно-інвестиційного аналізу як методу оцінки нерухомості
Сутність традиційної техніки іпотечно-інвестиційного аналізу полягає в тому, що вартість об’єкта нерухомості визначається шляхом вирахування суми, яка включає власний капітал та іпотечні кредити.
Після розрахунку величини власного капіталу до неї додається основна сума іпотечного боргу. Результат цієї суми є вартістю об’єкта, що оцінюється. Це можна представити у вигляді простого рівняння:
вартість нерухомості = власний капітал + іпотечний кредит.
Вартість власного капіталу визначається як сума двох елементів: дисконтованих грошових надходжень і дисконтованої суми від перепродажу нерухомості. Обидва елементи дисконтуються за відповідної ставки віддачі, яка являє собою передбачену дохідність інвестора. Якщо вважається, що грошові надходження матимуть рівномірний характер, тобто поступатимуть рівними сумами та через рівні часові інтервали, то їх щорічну суму слід помножити на коефіцієнт приведення звичайної ренти. Якщо ж прогнозується їх надходження нерівними величинами, то кожну величину дисконтують з використанням дисконтного множника, після чого всі дисконтовані величини сумуються. В результаті кожної з цих операцій одержують поточну вартість грошових надходжень. Оскільки виручка, одержана від перепродажу нерухомості (реверсія), поступає як одночасна сума, то її поточна вартість визначається за допомогою дисконтного множника.
Послідовність дій під час оцінки вартості нерухомості буде такою:
визначається прогнозний річний чистий операційний дохід
у випадку, якщо погашення іпотечного боргу проводиться частіше одного разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу з обслуговування боргу
визначається річний платіж з обслуговування боргу
визначаються річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною з обслуговування боргу
визначається поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент перепродажу нерухомості — коефіцієнт приведення на момент перепродажу n за передбаченою інвестором ставкою доходу на власний капітал і1;
визначається залишок іпотечної заборгованості (Dk) на момент перепродажу. Залишок заборгованості визначається з використанням дохідної ставки кредитора і2, тобто ставки, за якою одержано іпотечний кредит;
знаходиться різниця між передбаченою ціною перепродажу (RР) (реверсії) та залишком боргу на момент перепродажу;
визначається поточна вартість величини, визначеної в п. 7, (RР – Dk)V k, де коефіцієнт приведення визначається за ставкою доходу на власний капітал, тобто V k= (1 + і1) – k, k — число років на момент перепродажу об’єкта нерухомості;
вартість власного капіталу визначається як сума величин, визначених у п. 5 та п. 8;
вартість оцінюваного об’єкта нерухомості визначається як сума вартості власного капіталу та повної вартості іпотечного боргу
У тому випадку, коли одержання чистого операційного доходу прогнозується у вигляді рівномірних сум, послідовність дій для визначення вартості нерухомості (V) може бути вираженою формулою:
V
= (NОI – 12Y)
+
(RР – Dk)V k + D.