44. Оцінка нерухомості за витратним підходом.

Витратний – заснований на припущенні, що витрати на будівництво об’єкта за мінусом зносу в сукупності з вартістю земельної ділянки, на якій він знаходиться є орієнтиром для визначення вартості об’єкта нерухомості.

Витрати на буд-во об’єкта з урахуванням зносу в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки досить точно відображають вартість нерухомості.

При застосуванні такого підходу оперують такими поняттями, як вартість заміщення та вартість відтворення.

Вартість заміщення визначається витратами в поточних цінах на будівництво об’єкта, що має з об’єктом оцінки еквівалентну корисність, але побудований в новому стилі з викор. прогресивних матеріалів та обладнання.

Вартість відтворення – визначається витратами в поточних цінах на будівництво точної копії об’єкта з використанням таких самих архітектурних рішень, матеріалів, з тією ж якістю будівельних робіт.

Витратний підхід застосовується в наступних випадках:

• При техніко-економічному обґрунтуванні нового будівництва.

• При виборі найкращого і найефективнішого використаня земельної ділянки.

• При виборі профілю об’єкта нерухомості

• При узгодженні вартості об’єктів нерухомості, що отр. різними методами.

• При оцінці будівель спеціального призначення.

• При оцінці об’єктів нерухомості в пасивних секторах ринку

• Для страхування.

Величина повної вартості заміщення часто використовується інвестором, як верхня межа вартості об’єкта оцінки.

Технологія застосування витратного підходу.

1. Визначається вартість земельної ділянки, на якій знаходиться об’єкт нерухомості. (для оцінки використовуються ринкові методи)

2. Розраховується вартість заміщення чи вартість відновлення. Існує 4 способи визначення такої вартості:

   1. Спосіб порівняльної одиниці.

   2. Поелементний спосіб розрахунку

   3. Кошторисний спосіб.

   4. Індексний спосіб – передбачає визначення вартості, як добутку балансової вартості і індексу переоцінки основних фондів.

3. Розрахунок всіх видів зносу – три види: фізичний, функціональний (моральний), зовнішній (економічний).

4. Визначається вартість об’єкта за мінусом зносу.

5. Визначається загальна вартість об’єкта нерухомості, як сума земельної ділянки і об’єкта нерухомості.

44. Оцінка нерухомості за дохідним підходом.

Дохідний – базується на припущенні, що існує пряма залежність між доходами, які приносить об’єкт нерухомості і його вартістю.

При використанні даного підходу для оцінки нерухомості, оцінювачі виділяють декілька рівнів доходів та витрат.

1 рівень – потенційний валовий дохід – це дохід від здачі в аренду або іншим способом.

2 рівень – дійсний ефективний валовий дохід. Визначається як потенційний валовий дохід за мінусом витрат від недовантажених приміщень, неповного одержання орендної плати чи інших доходів.

3 рівень – чистий операційний дохід – це величина, що характеризує реально одержаний дохід за мінусом поточних операційних витрат без урахування фін витрат.

4 рівень – грошові кошти, які надійшли до виплати податків.

Визначивши величину доходів за попередні періоди необхідно визначити тенденцію їх розвитку в майбутньому та їх прогнозне значення. Саме прогнозні значення є основою оцінки при визначенні інвестиційної вартості.

Метод капіталізації полягає в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, отриманих від використання об’єкта. Дохід від використання об’єкта і виручка від його перепродажу капіталізуються в поточну вартість, яка і буде представляти собою ринкову вартість об’єкта. Даний метод використовується, коли існує стабільний потік доходів.

Вартість об’єкта=Чистий оп. дохід/Коеф капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації – параметр, що перетворює чистий дохід у вартість об’єкта. Методи його розрахунку:

• Метод прямолінійного повернення капіталу: коефіцієнт дорівнює норма повернення основного капіталу + поточна віддача на вкладений капітал;

• Метод визначення коеф. при умові повернення капіталу по Фонду відшкод.за ставкою доходу на інвестиції. Коеф. розраховується: фактор фонду відшкод. + ставка доходу на інвестиції. Фактор фонду відшкод.: і/(1+і)ⁿ -1

• Визначення коефіцієнта при умові повернення капіталу до фонду відшкодування за безризиковою ставкою. Розраховується так само, але фактор фонду – за без ризиковою ставкою.

• Визначення коеф. капіталізації за методом інвестиційної групи – коеф. капіталізації визначається як середньозважена величина із ставок доходу по джерелах, які використовуються для фінансування угоди.

• За методом інвестиційної групи з амортизацією коеф. капіталізації визначається як середньозважена величина із зважених ставок по погашенню іпотечного кредиту та ставки доходності на власний капітал. Ставка погаш. іпотечного кредиту - іпотечна постійна, розраховується як співвіднош. річного платежу по кредиту, який включає і тіло платежу і суму кредиту.

Метод дисконтування грошових потоків Використовується для оцінки об’єктів дохідної нерухомості, при цьому вартість об’єкта визначається як поточна вартість очікуваних у майбутньому вигод від володіння об’єктом нерухомості. Інвестор розглядає об’єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість як співвідношення між грошовим вираженням цих переваг і ціною, за якою об’єкт може бути придбаний.

3) Сутність традиційної техніки іпотечно-інвестиційного аналізу полягає в тому, що вартість об’єкта нерухомості визначається шляхом вирахування суми, яка включає власний капітал та іпотечні кредити.

Вартість власного капіталу визначається як сума двох елементів: дисконтованих грошових надходжень і дисконтованої суми від перепродажу нерухомості.

Послідовність дій під час оцінки вартості нерухомості буде такою:

1. визначається прогнозний річний чистий операційний дохід

2. у випадку, якщо погашення іпотечного боргу проводиться частіше одного разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу з обслуговування боргу

3. визначається річний платіж з обслуговування боргу

4. визначаються річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною з обслуговування боргу

5. визначається поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент перепродажу нерух. — коеф. приведення на момент перепродажу n за передбаченою інвестором ставкою доходу на власний капітал і1;

6. визначається залишок іпотечної заборгованості (Dk) на момент перепродажу. Залишок заборгованості визначається з використанням дохідної ставки кредитора і2, тобто ставки, за якою одержано іпотечний кредит;

7. знаходиться різниця між передбаченою ціною перепродажу (RР) (реверсії) та залишком боргу на момент перепродажу;

8. визначається поточна вартість величини, визначеної в п. 7, (RР – Dk)V k, де коефіцієнт приведення визначається за ставкою доходу на власний капітал, тобто V k= (1 + і1) – k, k — число років на момент перепродажу об’єкта нерух.;

9. вартість ВК визначається як сума величин, виз­начених у п. 5 та 8;

10. вартість оцінюваного об’єкта нерухомості визначається як сума вартості власного капіталу та повної вартості іпотечного боргу