46. Оцінка нерухомості за ринковим методом.

Передбачає оцінку вартості об’єктів нерухомості на основі інформації про вартість аналогічних об’єктів нерухомості, що були продані на даному ринку.

1) Найбільш поширеним є метод прямого порівняльного аналізу продаж. Полягає в аналізі фактичних угод купівлі-продажу та порівнянні об’єктів, по яким ці операції проводилися з об’єктом, що оцінюється. Заснований на принципі заміщення.

При використанні методу, експерт-оцінювач має проаналізувати об’єкти-аналоги і зробити поправки до ціни на відмінності, які є між оцінюваними і об’єктами-аналогами. Даний метод може застосовуватися лише на розвинутих секторах економіки.

Технологія реалізації методу аналізу продажів:

1. Виявлення недавніх продажів об’єктів із схожими характеристиками на відповідному ринку.

2. Перевірка достовірності інформації – дані про угоди мають бути перевірені і підтверджені покупцем або продавцем, або брокером.

3. Внесення поправок до ціни, що враховують відмінності об’єктів-аналогів від об’єкта, що оцінюється.

Для визначення поправок може використовуватися один з таких способів:

• Аналіз парних продажів – полягає в зіставленні та аналізі декількох пар угод з купівлі-продажу. При цьому, парними називають продаж двох об’єктів нерухомості, які майже ідентичні, за винятком однієї характеристики, яку експерт-оцінювач і повинен оцінити, щоб використовувати її в подальшому, як поправку.

• Регресійний аналіз – передбачає виявлення залежності ціни об’єкта від наявності тієї чи іншої характеристики

• Розрахунок вартості елемента, для якого здійснюється поправка.

За видами, поправки можуть бути в грошовому вираженні, або у відсотках, а також можуть існувати кумулятивні процентні поправки, кумулятивні загальні поправки і поправка у вигляді загального угруповування.

4. Узгодження даних. Підсумкова величина вартості об’єкта, що оцінюється, визначається, виходячи з узгодження скоригованих цін продажу об’єктів-аналогів.

Підсумкова ціна визначається як середньозважена величина підсумкових цін об’єктів-аналогів.

2) Метод валової ренти.

Базується на тому, що існує пряма залежність між ціною продажу і доходом від здачі нерухомості в оренду.

За своєю сутністю він є поєднанням доходного і ринкового підходів до оцінки.

Інструментом цього методу є мультиплікатор валових рентних платежів. Розраховується, як відношення ціни покупки або продажу до рентного доходу (GRM – Gross rent multiplier).

Технологія застосування цього методу.

1. Визначається річний рентний дохід для об’єкта, що оцінюється.

2. Розраховується оптимальний для даного сектора ринку валовий рентний мультиплікатор, виходячи з ринкових даних останніх продажів об’єктів-аналогів.

3. Визначається вартість об’єкта нерухомості, як добуток рентного доходу об’єкта, що оцінюється та валового рентного мультиплікатора.

3) Метод прямої капіталізації (метод загального коефіцієнта капіталізації).

Він є поєднанням ринкового і доходного підходів. Цей метод заснований на капіталізації доходу, отриманого від експлуатації об’єкта. Пряма капіталізація визначається приведенням очікуваного прибутку від експлуатації об’єкта, що оцінюється до поточної вартості шляхом поділу його на загальний коефіцієнт капіталізації. При цьому загальний коефіцієнт капіталізації відображає переважне співвідношення між прибутком і ціною продажу для об’єктів-аналогів, що продані на ринку.

Для розрахунку коефіцієнта капіталізації відбираються об’єкти-аналоги, які характеризуються потоками доходів, схожими за ризиком, тривалістю об’єкта, що оцінюється.