47. Використання фінансового левериджу та методу інвестиційної групи

Світова практика угод з нерухомістю часто передбачає їх реалізацію із залученням іпотечного кредитування, тобто кредитування під заставу майна. У подібних випадках кажуть, що застосовується фінансовий левередж, або важіль.Властивість фінансового левереджу полягає в тому, що виникає можливість використати капітал, взятий у борг, для інвестицій, які приносять прибуток більший, ніж виплачений відсоток за одержаний кредит.

При купівлі нерухомості можуть використовуватися різні методи фінансування. Найпоширеніший метод — придбання нерухомості у розстрочку на тривалий час з виплатою відповідних відсотків. Він може доповнюватися застосуванням фінансового левериджу.

У тих випадках, коли ставка щорічних фінансових вигод від нерухомості, яка придбавається із залученням позичкових коштів, перевищує відсоток за кредит, левередж є позитивним. Якщо дохідність по придбаній нерухомості не перевищує відсоток за залучені кошти, левередж є негативним. У випадках, коли нерухомість приносить дохід, рівний відсотку за кредит, левередж є нейтральним.

Властивість фінансового левереджу полягає у тому, що виникає можливість використовувати капітал, узятий у борг під фіксований відсоток, для інвестицій, які приносять прибуток більший ніж відсоток за кредит.

Ідею фінансового важелю формально можна представити за формулами, використавши такі економічні компоненти:

Пr — прибуток після сплати податків;

Е — власний капітал;

D — довгострокова заборгованість;

і — відсотки з довгострокової заборгованості;

R — ставка дохідності власного капіталу;

r — ставка дохідності інвестованого капіталу (власний капітал + + довгострокова заборгованість).

R = [(Е + D) • r – D • і ] / Е = r + (D / Е) • (r – і). (6.7)

Вираз показує ефект важеля, який представлений позитивною величиною — другим доданком, тобто відношенням позичкового капіталу та власного капіталу, помноженого на різницю між прибутком від чистих активів і вартістю сплачених відсотків по кредитах з урахуванням податку. Таким чином, завдяки залученим коштам (D) дохідність власного капіталу швидко росте за умови, що r > і.

Якщо частка боргу у структурі капіталу збільшується, то ставка дохідності власного капіталу зростає, бо в кожному випадку дохідність інвестицій перевищує вартість сплачених банку відсотків.

Отже, використовуючи левередж, інвестори одержують збільшення поточної віддачі, мають більші вигоди з приросту вартості, забезпечують значну диверсифікацію активів. На ціну об’єкта нерухомості впливає не тільки наявність іпотечного кредиту, а й значною мірою його частка у складі інвестованого капіталу, а також методи його погашення. Для визначення вартості об’єкта нерухомості коефіцієнт капіталізації можна обчислити як середньозважену величину з очікуваних ставок доходу на вкладення кожного учасника даного інвестиційного проекту (кредитора та інвестора). Такий метод одержав назву інвестиційної групи. При використанні цього методу передбачається, що відшкодування інвестованого капіталу не є обов’язковою умовою у поточний час, тому в даному випадку враховується лише поточна дохідність і не беруться до уваги відрахування на амортизацію кредиту та відшкодування власного капіталу. Повернення всього інвестованого капіталу здійсниться при його перепродажу через невизначений час у майбутньому.