41. Державне інвестиційне кредитування фізичних осіб

Основним суб’єктом ДІК фізичних осіб є державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву, який забезпечує видачу держ кредитів на придбання нерухомості за рахунок держ коштів або забезпечує здешевлення кредитів.

Механізм допомоги фіз.ос. у придбанні нерухомості:

1. Пільгові кредити надаються молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво, реконструкцію чи придбання житла. Кредит є довгостроковим (надається строком до 30 років), а початковий внесок становить не менше 6% від вартості реконструкції або експертної оцінки вартості житла.

2. Другий напрямок роботи фонду – часткова компенсація за рахунок коштів фонду здешевлюються кредити, що видані банками-учасниками програми. За рахунок коштів фонду погашається різниця між ставкою банка та ставкою фонду 3%.

3. «Доступне житло» - розпочато програму в 2010 році.

Програма передбачає механізм здешевлення будівництва або придбання житла за рахунок бюджетних коштів.

Вона не є програмою держ кред-ня, а є дотаційною програмою, проте здійснюється вона разом із банк-м кредитуванням буд-ва або придбання житла.

Програмою визначено перелік банків-учасників, визнач. Кабміном і НБУ, при цьому лише Ощадбанк видав кредити за програмою. На держ підтримку можуть претендувати громадяни, що ведуть поліпшення житлових умов та заходів на відповідному обліку.

Головним розпорядником бедж коштів є Міністерство регіонального розвитку буд-ва та ЖКГ, які затверджує перелік об’єктів житлового будівництва на будову, буд-во яких можуть спрям.бюджетні кошти, розподіл бюджетних коштів.

Розмір держ підтримки становить 30% нормативної в-сті розрахункової площі.

Держ допомога не може вважатися початковим внеско, який здійснює сам позичальник.

42. Характеристика іпотечного інвестиційного кредитування

ЗУ Про іпотеку від 05.06.2003 р., ЗУ Про Іпотечне кредитування.

Іпотека – це вид забезпеч. виконання зобов’язання нерух. майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким, іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зоб-ня одержати задов.-ня своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, переважно перед ін. кредиторами цього боржника в порядку, встан. законом.

Іпотечне кредитування – правовідносини, що виникають з приводу набуття права вимоги іпотечного боргу. Іпотечний борг – основне зобов’язання за будь-яким правочином, виконання якого забезпеч.іпотекою.

Юрид. та економічною передумовою виникнення іпотечного кредиту є наявність розвиненої сист. права приватної власності на нерух.

Кредиторами з іпотеки можуть бути іпотечні банки або спеціальні іпотечні компанії, а також комерційні банки. Позичальниками можуть бути юридичні та фізичні особи, які мають у власності об’єкти іпотеки, або мають поручників, які надають під заставу об’єкти іпотеки на користь позичальника.

Предметом іпотеки можуть виступати будь-яке нерух. майно або нерухомість, а саме: Земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення.

Характерними ознаками інвестиційного іпотечного кредитування є:

• Як правило, об’єкт кредитування виступає предметом іпотеки

• Середній розмір таких кредитів, як правило, перевищує середній розмір інших банківських кредитів.

• Тривалий строк користування кредитом

• При кредитуванні, стан та вартість предмета іпотеки є не менш важливими, ніж фінансовий стан позичальника.

При видачі іпотечних кред.,банки повинні врах. наступні моменти:

• Співвідношення суми запланованого позичальником внеску та ціни покупки заставного майна, що є предметом іпотеки

• Видача іпотечних кредитів часто означає початок тісної співпраці позичальника із банком.

• Основним фактором визначення обсягів та видів іпотечних кредитів, що видає банк є стабільність ресурсної бази банку.

• Кредитування під заставу нерухомості передбачає ретельний аналіз таких аспектів кредитної заявки:

  • Розмір (стабільність) доходів позичальника

  • Розмір заощаджень та джерело початкового внеску

  • Обсяги продажів та кон’юнктуру цін на ринку нерухомості, що передається в заставу.

43. Принципи оцінки нерухомості при іпотечному кредитуванні.

1 група принципів – принципи, які дають можливість покупцю одержати уявлення про цінність об’єкта нерухомості:

• принцип вигоди – купуючи нерухомість для виробничої діяльності, необхідно визначити, наскільки цей об’єкт буде покупцю корисний, при цьому вигода визначатиметься можливістю його використання для виконання тих чи інших функцій;

• принцип заміщення – найбільша вартість об’єкта нерухомості не може перевищувати найменшу вартість, за якою можна придбати інший об’єкт нерухомості з подібною вигодою;

• принцип очікування – дає можливість визначити поточну вартість майбутніх доходів та вигод, одержаних, внаслідок використання об’єкта нерухомості;

2 група принципів – принципи, які характеризують фактори, які безпосередньо впливають на оцінку нерухомості

• принцип оцінки залишкової продуктивності землі – означає, що земля має залишкову продуктивність, яка може бути визначена, як чистий дохід, віднесений до землі після оплати праці, капіталу, та підприємницької діяльності;

• принцип оцінки внеску, як величини приросту вартості об’єкта власності в результаті додаткових витрат. Внесок – це сума, на яку збільшується чи зменшується вартість об’єкта власності, або збільшується чи зменшується чистий дохід від використання об’єкта внаслідок наявності або відсутності якого-небудь покращення або доповнення до діючих факторів виробництва;

• принцип визначення впливу доходів на вартість об’єкта власності – означає, що в міру доповнення ресурсів до основних факторів виробництва, темпи зростання чистих доходів збільшуватимуться до деякої точки, починаючи з якої доходи будуть зростати більш повільними темпами. Доходи зростають доти, доки приріст вартості не стане меншим, ніж витрати на добавлені ресурси;

• принцип оцінки збалансованості факторів виробництва – означає, що будь-якому типу землекористування має відповідати оптимальне поєднання факторів виробництва, коли досягається максимальна вартість землі та об’єктів нерухомості, що на ній знаходяться;

• принцип економічної величини (оптимальний розмір об’єкта власності).

3 група – принципи, що характеризують вплив зовнішнього ринкового середовища на вартість об’єктів нерухомості.

• принцип залежності – означає, що вартість об’єкта значною мірою обумовлена його місцезнаходженням – наявністю інфраструктури, кваліфікованої робочої сили, тощо;

• принцип відповідності – означає, що будь-який об’єкт нерухомості має відповідати архітектурним, ринковим, нормативним стандартам, прийнятим у цьому регіоні;

• принцип попиту та пропозиції – означає, що за наявності збалансованого попиту та пропозиції, ринкова ціна, як правило, відображає витрати на спорудження об’єкта нерухомості;

• принцип конкуренції – означає, що коли прибуток на ринку перевищує рівень оплати виробництва, то на ньому загострюється конкурентна боротьба, внаслідок чого спостерігається зниження середнього рівня чистих доходів, а це в підсумку впливає на оцінку об’єктів нерухомості;

• принцип зміни вартості – зміна вартості об’єкта нерухомості є постійним процесом, який обумовлюється не лише їх фізичним зносом, а й іншими факторам, зокрема – зміною вартості сировини, впровадження нової техніки, нових технологій, зміни демографічної, екологічної ситуації та ін..

Синтезом усіх розглянутих вище принципів є принцип найкращого та найефективнішого використання - це варіант використання об’єкта, який вибрано серед інших можливих законних варіантів, який є фізично здійсненним, обґрунтованим, має реальне фінансове забезпечення і веде до найвищої вартості об’єкта нерухомості.