4. Инвестиции в недвижимость. Доходность инвестиции в недвижимость. Эффективность управления активами. Особенности инвестиций в недвижимость.

Рынок недвижимости можно определить как систему правовых и экономических отношений возможных на основе взаимодействия товарного и денежного соотношения. Рынок фин и недвижимости тесно связанных друг с другом. С одной стороны рынок недвижимости наиболее надежный объект инвестиций, а с другой стороны служит важным источником пополнения бюджета. Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, тле. осуществляются с целью получения дохода или приобретенный капитал ценностей инвестиции в недвижимость дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кре)щт.

Доходы с инвестиций в недвижимость складываются из 2 частей:

1. прирост рыночной стоимости недвижимости во времена реализации при перепродажи

2. текущ. дохода в виде арендной платы, % ренты, других поступлений при

использовании объекта

Инвестиции в недвижимость дает возможность эффективного управления активами, которые имеют:

1. народохозяйственное значение (экономический рост, повышения занятости, уровня жизни)

2. бюджетные поступления (налоги, пошлина, выручка от приватизации т.д.)

3. экономическое значение (прибыль, рост окупаемости)

4. экологические ( влияние на окр. среду и т.д.) Инвестиции в недвижимость имеют особенности:

1. это долгосрочн. вложение и длительн период оборота капитала

2. невысокая ликвидность продажа и покупка объекта заним. много времени и средств

3. потребление в сравнительно небольшом размере начального капитала для вхождения в рынок

4. необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем гос. регистрации сделок

5. потребление в проф упр недвижимости и значит затратах по ее обслуживанию

6. относит более высокая надежность и эффективность вложений обеспеч их самим объектом инвестир многообразия источником финансирования

Билет №6

1. Состав предварительных расчетов к проекту планировки

Расчет перспективной численности населения. Численность населения на расчетный срок определяют на основе данных о перспективах развития поселения в системе расселения с учетом демографического прогноза естественного и механического прироста населения и маятниковых миграций.

Перспективы развития сельского поселения (градостроительный прогноз) основывают на планах развития сельскохозяйственных пред­приятий с учетом их производственной специализации, схем и проектов землеустройства, районной планировки, размещения подсоб­ных, перерабатывающих хозяйств, предприятий, организаций и учреждений, развития промыслов и т. п.

Следовательно, перспективную численность населения можно рассчитать двумя методами: трудового баланса и статистическим (демо­графического прогноза).

Расчет объемов культурно-бытового строительства, вместимости учреждений и предприятий обслуживания и размеров земель­ных участков, на которых они расположены. Проводят его в соответствии со строительными нормами и правилами. Перечень (состав) зданий зависит от категории поселения. Определяют отношение перспективной численности населения к нормативной (1000 чел.) и на полученное значение умножают нормативные показатели вместимости и размер участка. Результаты расчетов сопоставляют с перечнем существующих общественных зданий и сооружений, сохраняемых на расчетный срок в том же использовании, что и раньше, либо перепрофилированных по иному назначению. Для учреждений, которым необходимо новое строительство, по каталогам паспортов типовых проектов в соответствии с расчетной вместимостью подбирают типы и число зданий либо разрабатывают индивидуальные проекты.

При этом могут быть использованы отдельно стоящие, кооперированные и блокированные здания: в поселках с расчетным населением до 250 чел. можно применять такие кооперированные здания: детсад-школа, клуб библиотека, контора, отделение связи, магазин, сто­ловая, медпункт;

До 500 чел.: детсад-школа, клуб, библиотека, контора, отделение связи, магазин, столовая до 1000 чел.: детсад, школа, общественный центр, торговый центр.

Расчет производственных зданий и сооружений. Потребность в строительстве зданий и сооружений, необходимых для сель­скохозяйственного производства, рассчитывают е учетом обеспечения каждой отрасли производства предприятий, размещаемых в проектируемом населенном пункте, основными и подсобными помещениями в соответствии с перспективными потребностями проек­тируемого вида сельскохозяйственного производства.

Расчет ведут отдельно для каждого предприятия и вида или отрасли производства. Примерный перечень зданий и сооружении для наиболее распространенных производств приведен ниже.

Ферма крупного рогатого скота: коровник, телятник, скотный двор, кормолриготовительная, склад концентратов, склад корнеплодов, силосохранилище, склад грубых кормов, пункт искусственного осеменения, навозохранилище, ветеринарный пункт с аптекой. Овцеферма: овчарня, тепляк, стригальный пункт, ванна для купания овец, склад концентратов, силосохранилище, склад грубых кормов, пункт искусственного осеменения.

Свиноферма: свинарник-маточник, свинарник-откормочник, кормоприготовительная, склад концентратов, склад корнеплодов, силосо­хранилище, пункт искусственного осеменения, навозохранилище.

Птицеферма: инкубаторий, батарейный цех, цыплятник для ремонтного молодняка, акклиматизатор, птичник-маточник, птичники клеточного содержания кур-несушек или другой птицы,

птичники для бройлеров, селекционник, цех убоя и переработки птицы, ледник, склад яиц, кормоприготовительная, склад кон­центратов, склад корнеплодов, склад минеральных кормов, силосохранилище, ветбаклаборатория, пометохранилище. Конный рабочий двор: конюшня для рабочих лошадей, склад кормов, сарай для транспортного инвентаря, кузница. Машиноремонтный комплекс: машиноремонтная мастерская, сарай для сельскохозяйственных машин, гараж для тракторов, гараж для комбайнов, автогараж, склад для запчастей, площадки для открытой стоянки машин, моечная камера.

Строительный двор: пилорама, лесосушилка, столярно-плотничная мастерская, площадки для круглого и пиленого леса, склад готовой продукции.

Складской комплекс: цех обработки зерна, зерносушилка, семенное хранилище, продовольственное зернохранилище, карто­фелехранилище, овощехранилище, склад материальных ценностей, автовесы.

Теплично-парниковый комплекс: теплица, парники, открытый утепленный фунт, котельная, сарай для топлива и инвентаря, навес для земли и торфа, склад рассады с ледником, сарай для торфоперегнойных горшочков, сарай для парниковых рам с мастерской по их ре­монту, площадка для подготовки посадочного материала, водонапорная башня.

Прочие здания и сооружения: артезианская скважина, водонапорная башня, пожарное депо, нефтебаза, котельная, очистные сооруже­ния, площадка для гаражей индивидуальных машин, площадка для сараев с индивидуальным скотом, садовые участки для жителей секционных домов.

Состав зданий и сооружений каждого вида производства принимают с учетом обеспечения нормального прохождения всех технологи­ческих процессов.

Общую вместимость, пропускную способность или производственную мощность зданий устанавливают в соответствии с заданием на разработку проекта. При этом в зависимости от мощности производства здания могут быть как стоящими отдельно, так и блокирован­ными и кооперированными. Например, ферма КРС на 400 голов может иметь все перечисленные выше сооружения и здания, стоящие отдельно, а ферма малой мощности (на 50 голов) — все перечисленные технологические сооружения в одном здании коровника, где объединены основные производственные и подсобные помещения.

Здания и сооружения подбирают по перечням, каталогам, альбомам паспортов типовых проектов, предназначенных для района проек­тирования, или заказывают для индивидуального проектирования.