2.2. Классификация зданий и сооружений с точки зрения недвижимости

По своему составу, функциям, способности удовлетворять потребности, недвижимость неоднородна. Недвижимость можно разделить на две категории: коммерческая недвижимость для получения доходов и недвижимость, выполняющая определённую функцию.

По функциональному принципу недвижимость подразделяется на жилую и нежилую.

Жилая недвижимость: частные дома, многоквартирные дома, общежития, дома престарелых и инвалидов. Она связана со строительством, арендой и эксплуатацией жилого фонда.

Нежилая недвижимость подразделяется на коммерческую, промышленную, институциональную, рекреационную, отели и мотели, а также недвижимость смешанного типа.

Коммерческая недвижимость используется для извлечения прибыли: торговля, офисы для бизнеса, стоянки, бензоколонки, частные учебные и лечебные заведения и прочие объекты сферы обслуживания.

Промышленная – заводы, склады, офисы для управления, агропромышленная недвижимость, земельные угодья для растениеводства и животноводства.

Рекреационная недвижимость – курортная недвижимость, места отдыха, спортивные объекты.

Институциональная недвижимость – объекты для государственной и муниципальной власти, учебные заведения, больницы, санатории и т.д.

Вопросы к семинару:

1. Что относится к объектам недвижимости?

2. Когда и кем впервые в России введено понятие «недвижимость»?

3. Назовите функциональные свойства недвижимости.

4. Что относится к географической, экономической, социальной и юридической концепции объекта недвижимости?

5. Назовите родовые признаки недвижимости.

6. Назовите видовые признаки недвижимости.

7. Классифицируйте недвижимость по функциональному признаку.

8. Классифицируйте нежилую недвижимость.

9. Что такое институциональная недвижимость?

10. Назовите пять блоков отражающих физический состав и юридическое содержание понятия «недвижимости».

Глава 3. Методология управление недвижимостью

3.1. Принципы управления воспроизводством объектов недвижимости

Объекты недвижимости – основные фонды, как и всё материальное, со временем стареют, ветшают и разрушаются. Появляется необходимость воспроизводства этих фондов. Воспроизводство фондов осуществляется путём нового строительства, реконструкции, модернизации и капитального ремонта. Новое строительство направлено на полное физическое и моральное восстановление фондов, все остальные виды воспроизводства направлены на восстановление утраченных физических функций объекта, повышение качества объекта, расширение и ликвидации морального износа.

Различают простое воспроизводство – возмещение износившихся фондов и расширенное воспроизводство – возмещение морального износа и расширение фондов.

Воспроизводство – это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращения их преждевременного износа.

Этот процесс включает в себя: снос ветхих фондов, строительство новых, реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт, поддержание технически исправного состояния фондов.

Реконструкция включает в себя замену конструкций, изменение объёмно-планировочных решений, замену оборудования, установку нового.

Модернизация является формой простого воспроизводства, включает в себя замену конструкций, замену оборудования, установку нового, без изменения объёмно-планировочных решений.

Капитальный ремонт включает в себя замену конструкций (кроме фундамента и стен), оборудования, благоустройство территорий.

Капитальный ремонт может быть комплексным, когда полностью ремонтируется объект и оборудование, и выборочным – ремонт определённой части объекта, части оборудования.

С целью предупреждения износа и поддержания в исправном состоянии объекта проводится плановый текущий ремонт.

Текущий ремонт может быть профилактическим и непредвиденным.

Текущий профилактический ремонт проводится на части конструкции, например ремонт кровли, окраски оборудования; и/или части объекта с определённой периодичностью, приметно 1 раз в 3 года.

Текущий непредвиденный ремонт проводится в случае аварийных ситуаций.

Для выполнение тех или иных видов работ, создаются (или привлекаются имеющиеся) специализированные на управлении недвижимостью организации – хозяйствующие субъекты. Данные организации решают общие или частные задачи по управлению недвижимостью. Объём задач, решаемых организацией, определяется возможностями хозяйствующего субъекта, его специализацией. В частности это могут быть строительные работы, работы по эксплуатации имеющихся фондов, деятельность по продаже, аренде, залоге, оценке, экспертизе и т.д. недвижимого имущества.

Целью каждого вида деятельности может быть различна, но в первую очередь это извлечение прибыли. Кроме того целями могут быть: сохранение объектов недвижимости в культурно-историческом смысле, обеспечение бесперебойной работы объектов жизнеобеспечения населённых пунктов, поддержание технического состояния институционального объекта и прочее.

В зависимости от целей различаются и принципы функционирования хозяйствующих субъектов.

Производственно-экономический принцип направлен на максимальное извлечение прибыли (разница между доходами и расходами) – максимизация прибыли.

Принцип удовлетворения потребностей направлен на максимальное удовлетворение потребностей хозяйствующего субъекта или его клиентов.

Принцип соразмерности прибыли характерен для хозяйствующих субъектов, выполняющих заказ общественных и государственных. организаций. Например, заказчик при государственном органе власти стремиться максимально хорошо выполнить работу, но с минимальными издержками для бюджета.

Принцип возмещения издержек применяется хозяйствующими субъектами, работающими по фиксированным государственным расценкам, например эксплуатирующие организации типа ДЕЗ, ЖЭК и т.д. Расценки, по которым работают жилищно-эксплуатационные организации с населением, на сегодняшний день не покрывают затрат, в связи с этим государство возмещает издержки данным организациям.

Вышеперечисленные принципы лежат в основе любой модели по управлению недвижимостью. Принципы управления недвижимостью отдельных хозяйствующих субъектов могут применяться не по одиночке, а сразу несколько, в зависимости от формы собственности управляемой недвижимости и её назначения. Например, для таких объектов, как ведомственные или государственные лечебно-рекреационные заведения (санатории, пансионаты, профилактории и пр.) основной целью является удовлетворение потребности граждан в лечении и отдыхе. Но необходима и соразмерная затратам прибыль, для нормального функционирования объекта. Прибыль может зарабатываться за счёт коммерческой продажи части путёвок, а для отдыхающих по ведомственным (бесплатным, частично оплаченным путёвкам) действует принцип соразмерности затрат на лечение и отдых гражданина или даже принцип возмещения издержек.