Глава 2. Недвижимое имущество и его виды

2.1. История и общие понятия

Недвижимость - основа национального богатства страны. Объекты недвижимости стали не только товаром, удовлетворяющим потребности людей, но и капиталом в вещной форме, приносящим доход. Вложения в недвижимость (в виде товара или капитала) представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Стоимость такого товара и его доходность зависит в большой степени от правильного управления им, в частности от знания предмета управления, от знания экономики, конъюнктуры рынка, законодательства и прочего, влияющего на управляемый объект.

Понятие «недвижимое имущество» впервые введено в Римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов. Это понятие стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России понятие «недвижимость» было применено впервые в Указе Петра 1 от 23 марта 1714г. для ограничения оборота недвижимости и её наследования. В советский период, в связи с отменой частной собственности, деление вещей на движимое и недвижимое имущество трансформировалось в понятие «основные фонды», собственником которых являлось государство и весь народ. В современной России с переходом к рыночным отношениям, понятия «недвижимость». «недвижимое имущество» вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР от 31 мая 1991г. (ст. 4).. Затем этот термин был подтверждён в Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплён Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994г.

Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст.130, 132), (таблица 2.1):

Таблица 2.1

Классификация недвижимости

№пп	Отдельные объекты
1	Земельные участки
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Всё, что прочно связано с землёй, в том числе: - леса; - многолетние насаждения; - здания; - сооружения.
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: - воздушные и морские суда; - суда внутреннего плавания; - космические объекты; - иные предметы, наделённые статусом по Закону.
№пп	Сложные объекты
1	Предприятия в целом или имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудование; - сырьё и продукцию; - требования и долги; - права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги; - нематериальные активы; - информацию; - другие исключительные права.

В общем виде, можно сформулировать, что к объектам недвижимости отнесены земельные участки и то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, невозможно. Вполне движимые воздушные и морские суда причислены к недвижимому имуществу по целесообразности распространения на них специального международного правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. А вот автомобильные, железные дороги, трубопроводы, линии электропередач, кабели и т.п. в состав недвижимого имущества законодательно не включены, хотя таковым являются по факту.

Объект недвижимости может рассматриваться с точки зрения географической концепции, которая отражает физические (технические)

характеристики объекта; экономической концепции, как эффективный

материальный актив; юридической концепции, как совокупность публичных и частных прав; социальной концепции, как объект

удовлетворения физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Таким образом, в теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

В таблице 2.2 даны учитываемые характеристики и факторы объекта недвижимости, в зависимости от рассматриваемой концепции:

Таблица 2.2

Недвижимость, как комплекс отношений

Недвижимое имущество
Концепция объекта	Характеристики объекта
Физический объект	- местонахождения - площадь и границы - объём - размер (высота, длина, ширина) - форма - ландшафт - залежи ископаемых - тип почвы - физические характеристики - внешняя среда
Объект экономических отношений	- товар - капитал в вещной форме - полезность - доходность - издержки содержания - ликвидность - финансовый актив - стоимость - цена - налогообложение - инвестирование - спрос и предложение
Объект правовых отношений	- право собственности - вещные права: право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; траст; право залога, ипотеки, аренды, застройки; сервитуты; право на земельный участок собственника здания, расположенного на нём; специальное право «золотая акция» на участие в управлении предприятием; иные права
Объект общих социальных отношений (земля)	- место обитания людей всех поколений - условие жизни людей - невосполнимый природный ресурс - источник благ - пространственный базис размещения других объектов - благо всех людей - основа свободы и независимости людей - престижность владения - основа гордости и славы - многофункциональное назначение - условие формирования среднего слоя общества

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Понятие недвижимости в мировой практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание.

Земельный участок + объекты над поверхностью участка + имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые + воздушное пространство + комплекс прав на объекты недвижимости.

Среди объектов над поверхностью земли различают произведённые улучшения: здания и сооружения, мелиорацию, рекультивацию, подъездные пути, каналы и прочее. А в зданиях и сооружениях составляющей частью недвижимости считают движимые конструкции (лифты, эскалаторы).

В общем случае собственник имеет право на весь комплекс имущества. Но объём воздушного пространства ограничивается суверенитетом государства на навигационное воздушное пространство страны. Не абсолютно и право на недра. Можно пользоваться ближайшим слоем глины песка, но недра, как правило, в собственности у государства. (В США собственник имеет право на недра на глубину в 50 тыс. футов (15,24 км), и на высоту 1500 футов воздушного пространства (457,2 м)).

Нет ограничений на солнечный свет.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам (таблица 2.3).

Таблица 2.3

Основные признаки недвижимости

№пп	Признаки	Содержание (состояние)
1	Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, перемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2	Связь с землёй	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
4	Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости в производственном процессе или при потере потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
8	Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные её родовые и видовые признаки.