- •Часть 1.
 - •Часть 1.
 - •Курс лекция. Часть 1. «основы управления недвижимостью» Введение
 - •Глава 1. Основы теории управления
 - •1.1. Основные системы, школы и принципы управления
 - •1.1.1. Классическая школа
 - •1.1.2. Бихевиористская (неоклассическая) школа
 - •1.1.3. Теория системного подхода (современная школа)
 - •1.2. Объект и субъект управления
 - •1.3. Функции управления и инструментарий
 - •Глава 2. Недвижимое имущество и его виды
 - •2.1. История и общие понятия
 - •2.2. Классификация зданий и сооружений с точки зрения недвижимости
 - •Глава 3. Методология управление недвижимостью
 - •3.1. Принципы управления воспроизводством объектов недвижимости
 - •3.2. Основы управления инвестициями
 - •3.3. Жизненный цикл и базовые элементы управления инвестиционным проектом
 - •3.3.1. Прединвестиционная фаза жизненного цикла
 - •3.3.2. Инвестиционная фаза жизненного цикла
 - •3.3.3. Предпринимательская фаза жизненного цикла
 - •3.4. Способ организации и функционирования рынка недвижимости
 - •3.5. Специфика управления институциональной недвижимостью
 - •3.6. Планирование управленческих стратегий
 - •Глава 4. Управление недвижимостью
 - •4.1. Регулирование недвижимости
 - •Операции с недвижимостью и её рынок
 - •4.2.1. Участники рынка недвижимости
 - •4.3. Организация работ по управлению недвижимостью
 - •4.3.1. Формирование стратегий при управлении недвижимостью
 - •4.3.2. Инструменты формирования стратегий
 - •1. Матрица «Доля рынка – рост рынка»
 - •2. Модель «Привлекательность рынка – преимущества и конкуренция»
 - •4.3.3. Анализ портфеля недвижимости (на примере рынка жилья)
 - •3.3.4. Исследования рынка
 - •3.3.4.1. Основы формирования и развития рыночного механизма воспроизводства недвижимости
 - •3.3.4.2. Анализ существующего фонда недвижимости
 - •3.3.4.3. От знаний к стратегии
 - •3.4. Управление недвижимостью на тактическом уровне
 - •3.4.1. Концепция жизненного цикла городских объектов
 - •3.4.2. Перепланировка и перестройка
 - •3.4.3. Обновление и благоустройство объектов
 - •3.4.4. Управление фондами на тактическом уровне
 - •3.4.5. Инвентаризация
 - •3.4.6. Анализ
 - •3.4.7. Разработка сценариев развития событий
 - •3.4.8. Просчёт сценариев
 - •3.4.9. Формирование политики управления комплексами
 - •3.5. Управление недвижимостью на оперативном уровне
 - •3.5.1. Административное управление
 - •3.5.1.1. Расчёты с арендаторами (съёмщиками)
 - •3.5.1.2. Контроль за сменой жильцов
 - •3.5.1.3. Учёт расходов на обслуживание
 - •3.5.1.4. Составление отчётности
 - •3.5.2. Техническое управление
 - •3.5.2.1. Ремонт по вызовам (жалобам жильцов)
 - •3.5.2.2. Ремонт при смене съёмщика
 - •3.5.2.3. Договоры о техобслуживании
 - •3.5.2.4. Плановый ремонт
 - •3.5.2.5. Коммерческий ремонт
 - •3.5.3. Коммерческое управление
 - •3.6. Организация деятельности по содержанию недвижимости
 - •Литература
 - •Глава 1. Основы теории управления……………………………….6
 - •Глава 2. Недвижимое имущество и его виды……………………...21
 - •Глава 3. Методология управления объектами недвижимости……..…………………………………………………...27
 - •Глава 4. Управление недвижимостью……………………………….46
 - •«Основы управления недвижимостью»
 - •Часть 1.
 - •Билеты к экзамену по дисциплине «Основы управления недвижимостью»
 - •Экзаменационный билет № 1
 - •Экзаменационный билет № 2
 - •Экзаменационный билет № 3
 - •Экзаменационный билет № 4
 - •Экзаменационный билет № 5
 - •Экзаменационный билет № 6
 - •2. Что несёт в себе понятие «принципы управления»? Назовите принципы управления.
 - •3. Каким образом происходит организация и функционирование рынка недвижимости?
 - •Экзаменационный билет № 7
 - •Что является главным интегрирующим средством в управлении?
 - •Что входит в портфель недвижимости?
 - •Что такое управление недвижимостью на оперативном уровне?
 - •Экзаменационный билет № 8
 - •Что такое ситуационный подход, чем он отличается от эмпирического и системного?
 - •Охарактеризуйте модель стратегического управления рынком недвижимости.
 - •На чём основано формирование политики управления комплексами?
 - •Экзаменационный билет № 9
 - •Что такое кибернетика, чем она занимается? Что является основой кибернетики?
 - •Охарактеризуйте особенности элементов матрицы «Доля рынка – рост рынка».
 - •Из чего состоит модель «дисконтирования денежных средств»?
 - •Экзаменационный билет № 10
 - •Из чего состоит проектный анализ, какова его цель?
 - •Что является теоретической базой портфельного анализа?
 - •Назовите критерии оценки рентабельности?
 - •Экзаменационный билет № 11
 - •Что является основой кибернетики?
 - •Что такое стратегические производственные единицы, с помощью чего они характеризуются?
 - •На основе чего проводится просчёт сценариев при управлении на тактическом уровне?
 - •Экзаменационный билет № 12
 - •2. Что такое устойчивость системы управления и как эту устойчивость обеспечить?
 - •3. Классифицируйте нежилую недвижимость. Что относится к институциональной недвижимости?
 - •Экзаменационный билет № 13
 - •1. Что используют для оценки элементов управляемой системы? Назовите методы исследования элементов управляемой системы.
 - •2. Что является окружающей средой рынка недвижимости?
 - •3. Из чего состоят экономические и фискально-монетарные факторы?
 - •Экзаменационный билет № 14
 - •1. Какова цель и инструментарий планирования управленческих стратегий?
 - •2. Что такое модель «Привлекательность рынка – преимущества и конкуренция»?
 - •3. Что включает в себя стратегическое, тактическое и оперативное управление?
 - •Экзаменационный билет № 15
 - •1. Что является управляющей системой в сфере недвижимости? Что является объектом управления? в какой связи находится объект и субъект управления?
 - •2. Объясните понятие «эластичность» спроса, в чём она выражается?
 - •3. Из чего состоит жизненный цикл инвестиционного проекта? Что в себя включают фазы жизненного цикла инвестиционного проекта?
 - •Экзаменационный билет № 16
 - •1. Что определяет цель управления?
 - •2. Что такое матрица «Доля рынка – рост рынка»?
 - •Экзаменационный билет № 17
 - •1. Что является основной категорией управления?
 - •2. Что такое сервейинг и его алгоритм принятия решений?
 - •3. Что относится к преобразованию объектов, суть этих преобразований?
 - •Экзаменационный билет № 18
 - •1. Что является исходным и конечным пунктом управления?
 - •2. По каким направлениям осуществляется регулирование недвижимостью?
 - •3. Назовите методы повышения ценности объектов недвижимости, что они в себя включают?
 - •Экзаменационный билет № 19
 - •1. Что такое объект управления в сфере недвижимости?
 - •2. Что такое рыночный механизм? Что понимают под рынком недвижимости?
 - •3. Назовите методы повышения ценности объектов недвижимости, что они в себя включают?
 - •Экзаменационный билет № 20
 - •1. Что такое объект управления? Назовите виды объектов управления. Что относится к объектам недвижимости?
 - •2. Какова специфика управления институциональной недвижимостью? 3.Что включает в себя концепция жизненного цикла городских объектов?
 - •Экзаменационный билет № 21
 - •1. Какие бывают типы капитальных вложений?
 - •2. Что понимают под управлением портфелем недвижимости?
 - •3. Назовите функции управления инвестиционным проектом.
 - •Экзаменационный билет № 22
 - •1. Что является основой управления инвестиционным проектом?
 - •2. Назовите факторы, влияющие на принятие решений на тактическом уровне? Что включает в себя процесс принятия решений на тактическом уровне?
 - •3. Что необходимо для разработки стратегических сценариев управления недвижимостью?
 - •Экзаменационный билет № 23
 - •1. Назовите функции управления. Назовите основные фазы управления проектом.
 - •2. Из каких элементов управления состоит предпринимательская фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
 - •3. Каким образом выявляется структура собственности?
 - •Экзаменационный билет № 24
 - •1. Что надо знать для эффективного управления объектом? Назовите инструментарий эффективного управления.
 - •2. Гедонистический подход к оценке недвижимости, в чём он выражается?
 - •3. Что включает в себя анализ существующего фонда недвижимости?
 - •Экзаменационный билет № 25
 - •1. Назовите основные принципы инвестиционной деятельности.
 - •2 Из каких элементов управления состоит инвестиционная фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
 - •3. Назовите социально-экономические факторы, влияющие на рынок недвижимости. Какие факторы влияют на спрос и цену объекта?
 - •Экзаменационный билет № 26
 - •1. Что такое инвестиционный проект? Какие бывают виды инвестиций?
 - •2. Назовите функциональные свойства недвижимости.
 - •3. Назовите направления анализа существующего фонда недвижимости.
 - •Экзаменационный билет № 27
 - •1. Что такое классическая школа в теории управления, какова её суть? Когда и кем впервые в России введено понятие «недвижимость»?
 - •2. Что понимают под рынком недвижимости и, что такое первичный и вторичный рынок недвижимости в частности, что к ним относится?
 - •3. Что относится к географической, экономической, социальной и юридической концепции объекта недвижимости?
 - •Экзаменационный билет № 28
 - •1. Что такое неклассическая школа в теории управления, какова её суть?
 - •2.Назовите пять блоков отражающих физический состав и юридическое содержание понятия «недвижимости».
 - •3. Из каких элементов управления состоит прединвестиционная фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
 - •Экзаменационный билет № 29
 - •2. Что такое хозяйствующие субъекты, каковы их функции при управлении недвижимостью?
 - •3. Что необходимо для разработки стратегических сценариев управления недвижимостью?
 - •Экзаменационный билет № 30
 - •1. Назовите основные передовые принципы современного подхода к управлению.
 - •2. Классифицируйте недвижимость по функциональному признаку.
 - •3. Назовите социально-экономические факторы, влияющие на рынок недвижимости.
 
1.1.2. Бихевиористская (неоклассическая) школа
В 20-е годы теория научного управления (менеджмента) была подвергнута критике из-за не учёта человеческих отношений в производстве. Родоначальники нового направления Фоллет и Мэйо пришли к выводу, что производительность труда зависит не только от условий труда и действий администрации, но и от психологического и социального климата в среде рабочих.
В России необходимость учёта социальных и психологических компонентов в организации производства также придавалось большое значение. В 1923 году И.С Каннегиссер, имевший большой опыт управления строительством и промышленными предприятиями, исходил из необходимости согласования всех элементов производства: материально-вещественных (сооружения, оборудование, материалы и т.д.) и личностных ( рабочих и служащих). Так как эффективность управления может быть достигнута только при правильно организованном воздействии на людей («Практическое руководство по административно-хозяйственной организа- ции производства предприятия»).И.Н.Бутанов также считал, что в центре всяких процессов стоит человек – субъект труда. Поэтому естественным является обращение к выводам физиологии, психологии, педагогики, гигиены для создания условий, благоприятствующих развитию его способностей к труду без ущерба для него, как к личности. Н.А Витке указывал, что современный администратор – это, прежде всего, социальный техник или инженер – строитель людских отношений.
Особое место в науке управления занял эмпирический подход, т.е. взгляд на управление, как на искусство, которому учит не только теория, но и практика (сбор информации и на её основе разработка рекомендаций для управления).
Умение руководителя рационально управлять, на основе теории управления – есть искусство управления.
Теория управления включает общие принципы, закономерности, правила и методы, а искусство управления имеет дело с конкретными явлениями во всём их многообразии.
В конце 20-х начале 30-х годов ХХ века теория управления получила дальнейшее развитие. Появилась бихевиористская (неоклассическая) теория (Э.Мэйо, Д.Файшесбергер, Е.Уайтхед, Ч. Бернард), которая стала отрицать универсальные подходы в управлении, полагая, что в каждом конкретном случае нужен индивидуальный подход к решению поставленной задачи. Кроме того важное значение должен имеет личностный фактор, психология человека, социальный фактор, участие работников в принятии решений на предприятии, обеспечивающие необходимую мотивацию к высоко производительному труду.
Примером принципов бихевиористской (неоклассической) школы могут служить «Принципы 1», разработанные в Японии, они включают в себя следующее:
- общие этические ценности;
- пожизненный наем – политика полной занятости;
- отказ от специализации работника по одной профессии – повышение разнообразия работы;
- личное стимулирование;
- личное участие работника в принятии решений;
- неявный контроль за работой работника – установление системы ценностей;
- развитие личной и производственной культуры работника;
- холистический подход к оценке работника.
В Советском Союзе таким примером может служить бригадный подряд.
Члены бригады сами устанавливали коэффициент трудового участия каждого работника в результатах труда, самостоятельно распоряжались премией. Дальнейшим развитием бригадного подряда стал хозрасчёт на предприятии.
Хозрасчёт подразумевал полное хозяйственное управление имеющимися средствами всеми членами коллектива. Было несколько моделей хозрасчёта, но смысл сводился к тому, что каждый член трудового коллектива, так или иначе мог повлиять на принятие конечного решения – через общее собрание, через голосование и т.д.
Неоклассическая школа стала развитием классической и соединила организацию производства и экономические методы управления, разделила решения любой задачи на пять этапов:
1.Постановка задачи;
2.Разработка математической модели;
3.Решение задачи на основе модели;
4.Апробация решения модели;
5.Исполнение найденного решения.
Однако неоклассическая теория не учитывала современные социально-экономические изменения. В связи с этим возникла необходимость в разработке совершенно новой теории управления, учитывающей максимально возможное количество, влияющих на принятие решений, факторов – теория системного подхода.
