3.4.6. Анализ

Управляющий фондами на тактическом уровне должен обеспечивать ежегодное обновление исходных данных и проводить совместно с оперативными управляющими анализ имеющейся информации. Данные о доходах и расходах каждого объекта сравниваются с аналогичными объектами. Анализируются причины низкой доходности и обоснованность больших расходов на содержание и эксплуатацию объектов недвижимости. Анализируются причины незаполненности объектов и убытки в связи с этим. Анализируются причины недоимок с арендаторов, квартиросъёмщиков.

Составляются, на основе анализа, сметы расходов и доходов на содержание и эксплуатацию объектов на ближайшие пять лет. Составляются бюджеты плановых и внеплановых работ по содержанию и эксплуатации объектов недвижимости, по модернизации и перепланировке. При анализе договоров аренды необходимо установить насколько политика управляющих организаций и условия договоров соответствуют существующей ситуации на рынке. Управляющий должен всё знать о пользователях, об их планах, платёжеспособности. На этапе тактического управления надо анализировать и учитывать налоговые и юридические аспекты (ставки налога, законодательные акты, налоговую политику государства), их изменения и соответственное влияние на имущественный комплекс.

Управляющий фондами на тактическом уровне должен быть в курсе технических тенденций, новшествах в стране и за рубежом, о потребностях пользователей при их размещении в комплексе, а также специфику их деятельности и потребностей.

3.4.7. Разработка сценариев развития событий

Рассмотренные при анализе факты, явления, тенденции, влияющие факторы, а также возможные варианты решения проблем излагаются в сценариях возможного развития событий. Сценариев может быть несколько, но в качестве исходных принимается два варианта: 1. Доведение комплекса до конца жизненного пути; 2. Продажа комплекса в целом или по частям.

Но завершение жизненного цикла и продажа это две крайности. Поэтому среди промежуточных вариантов рассматривают: реконструкцию объекта, перепланировку, смену вида использования (например, с офисной под торговую). При принятии решений по тому или иному сценарию необходимо привлекать экспертов, для избежания принятия неэффективного или не исполнимого варианта по той или иной причине сценария (например, ограничения по санитарным нормам, технические ограничения, социальные, экономические, юридические).

3.4.8. Просчёт сценариев

Критерием профессионального управления является умение выбрать подходящий момент для решения вопросов эксплуатации – проведения ремонтов, улучшений, изменений до появления связанных с этим проблем.

Просчёт сценариев эффективно производить с помощью вычислительной техники на основе дисконтированного потока денежных средств (поэтапные инвестиции).

Управляющий на тактическом уровне должен хорошо владеть экономическими, финансовыми понятиями и моделями расчётов. Для расчётов сценариев важен выбор времени, объём будущих денежных средств, включая остаточную стоимость и величину риска.

А. Критерии оценки рентабельности

А.1. Внутренняя норма доходности (рентабельности).

А.2. Общий коэффициент рентабельности, является показателем дохода за определённый период(напр. за год). Складывается из прибыли после всех отчислений и прироста стоимости объекта.

А.3. Начальный брутто-уровень рентабельности. Определяется делением рыночной стоимости аренды комплекса недвижимости на сумму расходов по инвестициям. В расчётах используется среднерыночная ставка арендной платы, что делает показатель усреднённым.

А.4. Начальный нетто-уровень рентабельности. Рассчитывается путём деления доходов за первый год эксплуатации за вычетом эксплуатационных расходов на сумму общих расходов по инвестициям.

А.5. Чистая (текущая) дисконтированная стоимость.

А.6. Среднеквадратичное отклонение дохода. Этот показатель отражает рассчитанный на основе данных предшествующих периодов шанс отклонения от средней суммы прибыли (изменчивость доходности). Показатель удобен при принятии решений об инвестировании, так как позволяет определить рискованность выбора того или иного варианта относительно шанса получения намеченной прибыли. Ежегодный анализ доходности позволяет получить лучшее представление о соотношении рискованности и доходности.

А.7. Соотношение собственных и заёмных средств. Показатель способа финансирования. Если кредитная ставка ниже ВНД, финансирование за счёт заёмных средств даёт положительный эффект, т.е. имеет место «позитивное соотношение собственных и заёмных средств». Удельный вес заёмных средств используется в качестве показателя финансовой устойчивости управляющей организации. Для развитых экономик этот показатель не выше 0,3, для России не выше.

Б. Компоненты модели «Дисконтирование потока денежных средств»

Б.1. Модель с использованием дисконтированного потока денежных средств. Этот метод позволяет просчитать все возможные варианты изменения будущей суммы средств. Для проведения расчётов при помощи Дисконтирования потока денежных средств необходимо каждый год вводить данные о следующих переменных:

Б.2. Теоретический доход от аренды (рента) от всех помещений, в том числе и простаивающих по рыночным ценам. Заменяется через год рыночной ценой или индексируется на величину инфляции.

Б.3. Потери по арендной плате от простаивающих помещений, от скидок по ставкам рынка.

Б.4. Эксплуатационные расходы за год по всем статьям, в том числе по страховкам и налогам.

Б.5.Дополнительнве вложения и изъятия капитала на модернизацию, реновацию, реконструкцию сверх эксплуатационных расходов по смете. Анализ этих расходов позволяет оценить разницу между разными сценариями. Изъятия капитала касается продажи объекта или его части, или присоединение части к другому объекту.

Для всех возможных сценариев просчитывается суммарный доход от эксплуатации и продажи, все изменения в сфере доходов и расходов с целью изучения последствий.