
- •Часть 1.
- •Часть 1.
- •Курс лекция. Часть 1. «основы управления недвижимостью» Введение
- •Глава 1. Основы теории управления
- •1.1. Основные системы, школы и принципы управления
- •1.1.1. Классическая школа
- •1.1.2. Бихевиористская (неоклассическая) школа
- •1.1.3. Теория системного подхода (современная школа)
- •1.2. Объект и субъект управления
- •1.3. Функции управления и инструментарий
- •Глава 2. Недвижимое имущество и его виды
- •2.1. История и общие понятия
- •2.2. Классификация зданий и сооружений с точки зрения недвижимости
- •Глава 3. Методология управление недвижимостью
- •3.1. Принципы управления воспроизводством объектов недвижимости
- •3.2. Основы управления инвестициями
- •3.3. Жизненный цикл и базовые элементы управления инвестиционным проектом
- •3.3.1. Прединвестиционная фаза жизненного цикла
- •3.3.2. Инвестиционная фаза жизненного цикла
- •3.3.3. Предпринимательская фаза жизненного цикла
- •3.4. Способ организации и функционирования рынка недвижимости
- •3.5. Специфика управления институциональной недвижимостью
- •3.6. Планирование управленческих стратегий
- •Глава 4. Управление недвижимостью
- •4.1. Регулирование недвижимости
- •Операции с недвижимостью и её рынок
- •4.2.1. Участники рынка недвижимости
- •4.3. Организация работ по управлению недвижимостью
- •4.3.1. Формирование стратегий при управлении недвижимостью
- •4.3.2. Инструменты формирования стратегий
- •1. Матрица «Доля рынка – рост рынка»
- •2. Модель «Привлекательность рынка – преимущества и конкуренция»
- •4.3.3. Анализ портфеля недвижимости (на примере рынка жилья)
- •3.3.4. Исследования рынка
- •3.3.4.1. Основы формирования и развития рыночного механизма воспроизводства недвижимости
- •3.3.4.2. Анализ существующего фонда недвижимости
- •3.3.4.3. От знаний к стратегии
- •3.4. Управление недвижимостью на тактическом уровне
- •3.4.1. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •3.4.2. Перепланировка и перестройка
- •3.4.3. Обновление и благоустройство объектов
- •3.4.4. Управление фондами на тактическом уровне
- •3.4.5. Инвентаризация
- •3.4.6. Анализ
- •3.4.7. Разработка сценариев развития событий
- •3.4.8. Просчёт сценариев
- •3.4.9. Формирование политики управления комплексами
- •3.5. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •3.5.1. Административное управление
- •3.5.1.1. Расчёты с арендаторами (съёмщиками)
- •3.5.1.2. Контроль за сменой жильцов
- •3.5.1.3. Учёт расходов на обслуживание
- •3.5.1.4. Составление отчётности
- •3.5.2. Техническое управление
- •3.5.2.1. Ремонт по вызовам (жалобам жильцов)
- •3.5.2.2. Ремонт при смене съёмщика
- •3.5.2.3. Договоры о техобслуживании
- •3.5.2.4. Плановый ремонт
- •3.5.2.5. Коммерческий ремонт
- •3.5.3. Коммерческое управление
- •3.6. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •Литература
- •Глава 1. Основы теории управления……………………………….6
- •Глава 2. Недвижимое имущество и его виды……………………...21
- •Глава 3. Методология управления объектами недвижимости……..…………………………………………………...27
- •Глава 4. Управление недвижимостью……………………………….46
- •«Основы управления недвижимостью»
- •Часть 1.
- •Билеты к экзамену по дисциплине «Основы управления недвижимостью»
- •Экзаменационный билет № 1
- •Экзаменационный билет № 2
- •Экзаменационный билет № 3
- •Экзаменационный билет № 4
- •Экзаменационный билет № 5
- •Экзаменационный билет № 6
- •2. Что несёт в себе понятие «принципы управления»? Назовите принципы управления.
- •3. Каким образом происходит организация и функционирование рынка недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 7
- •Что является главным интегрирующим средством в управлении?
- •Что входит в портфель недвижимости?
- •Что такое управление недвижимостью на оперативном уровне?
- •Экзаменационный билет № 8
- •Что такое ситуационный подход, чем он отличается от эмпирического и системного?
- •Охарактеризуйте модель стратегического управления рынком недвижимости.
- •На чём основано формирование политики управления комплексами?
- •Экзаменационный билет № 9
- •Что такое кибернетика, чем она занимается? Что является основой кибернетики?
- •Охарактеризуйте особенности элементов матрицы «Доля рынка – рост рынка».
- •Из чего состоит модель «дисконтирования денежных средств»?
- •Экзаменационный билет № 10
- •Из чего состоит проектный анализ, какова его цель?
- •Что является теоретической базой портфельного анализа?
- •Назовите критерии оценки рентабельности?
- •Экзаменационный билет № 11
- •Что является основой кибернетики?
- •Что такое стратегические производственные единицы, с помощью чего они характеризуются?
- •На основе чего проводится просчёт сценариев при управлении на тактическом уровне?
- •Экзаменационный билет № 12
- •2. Что такое устойчивость системы управления и как эту устойчивость обеспечить?
- •3. Классифицируйте нежилую недвижимость. Что относится к институциональной недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 13
- •1. Что используют для оценки элементов управляемой системы? Назовите методы исследования элементов управляемой системы.
- •2. Что является окружающей средой рынка недвижимости?
- •3. Из чего состоят экономические и фискально-монетарные факторы?
- •Экзаменационный билет № 14
- •1. Какова цель и инструментарий планирования управленческих стратегий?
- •2. Что такое модель «Привлекательность рынка – преимущества и конкуренция»?
- •3. Что включает в себя стратегическое, тактическое и оперативное управление?
- •Экзаменационный билет № 15
- •1. Что является управляющей системой в сфере недвижимости? Что является объектом управления? в какой связи находится объект и субъект управления?
- •2. Объясните понятие «эластичность» спроса, в чём она выражается?
- •3. Из чего состоит жизненный цикл инвестиционного проекта? Что в себя включают фазы жизненного цикла инвестиционного проекта?
- •Экзаменационный билет № 16
- •1. Что определяет цель управления?
- •2. Что такое матрица «Доля рынка – рост рынка»?
- •Экзаменационный билет № 17
- •1. Что является основной категорией управления?
- •2. Что такое сервейинг и его алгоритм принятия решений?
- •3. Что относится к преобразованию объектов, суть этих преобразований?
- •Экзаменационный билет № 18
- •1. Что является исходным и конечным пунктом управления?
- •2. По каким направлениям осуществляется регулирование недвижимостью?
- •3. Назовите методы повышения ценности объектов недвижимости, что они в себя включают?
- •Экзаменационный билет № 19
- •1. Что такое объект управления в сфере недвижимости?
- •2. Что такое рыночный механизм? Что понимают под рынком недвижимости?
- •3. Назовите методы повышения ценности объектов недвижимости, что они в себя включают?
- •Экзаменационный билет № 20
- •1. Что такое объект управления? Назовите виды объектов управления. Что относится к объектам недвижимости?
- •2. Какова специфика управления институциональной недвижимостью? 3.Что включает в себя концепция жизненного цикла городских объектов?
- •Экзаменационный билет № 21
- •1. Какие бывают типы капитальных вложений?
- •2. Что понимают под управлением портфелем недвижимости?
- •3. Назовите функции управления инвестиционным проектом.
- •Экзаменационный билет № 22
- •1. Что является основой управления инвестиционным проектом?
- •2. Назовите факторы, влияющие на принятие решений на тактическом уровне? Что включает в себя процесс принятия решений на тактическом уровне?
- •3. Что необходимо для разработки стратегических сценариев управления недвижимостью?
- •Экзаменационный билет № 23
- •1. Назовите функции управления. Назовите основные фазы управления проектом.
- •2. Из каких элементов управления состоит предпринимательская фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
- •3. Каким образом выявляется структура собственности?
- •Экзаменационный билет № 24
- •1. Что надо знать для эффективного управления объектом? Назовите инструментарий эффективного управления.
- •2. Гедонистический подход к оценке недвижимости, в чём он выражается?
- •3. Что включает в себя анализ существующего фонда недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 25
- •1. Назовите основные принципы инвестиционной деятельности.
- •2 Из каких элементов управления состоит инвестиционная фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
- •3. Назовите социально-экономические факторы, влияющие на рынок недвижимости. Какие факторы влияют на спрос и цену объекта?
- •Экзаменационный билет № 26
- •1. Что такое инвестиционный проект? Какие бывают виды инвестиций?
- •2. Назовите функциональные свойства недвижимости.
- •3. Назовите направления анализа существующего фонда недвижимости.
- •Экзаменационный билет № 27
- •1. Что такое классическая школа в теории управления, какова её суть? Когда и кем впервые в России введено понятие «недвижимость»?
- •2. Что понимают под рынком недвижимости и, что такое первичный и вторичный рынок недвижимости в частности, что к ним относится?
- •3. Что относится к географической, экономической, социальной и юридической концепции объекта недвижимости?
- •Экзаменационный билет № 28
- •1. Что такое неклассическая школа в теории управления, какова её суть?
- •2.Назовите пять блоков отражающих физический состав и юридическое содержание понятия «недвижимости».
- •3. Из каких элементов управления состоит прединвестиционная фаза жизненного цикла проекта, каково её содержание?
- •Экзаменационный билет № 29
- •2. Что такое хозяйствующие субъекты, каковы их функции при управлении недвижимостью?
- •3. Что необходимо для разработки стратегических сценариев управления недвижимостью?
- •Экзаменационный билет № 30
- •1. Назовите основные передовые принципы современного подхода к управлению.
- •2. Классифицируйте недвижимость по функциональному признаку.
- •3. Назовите социально-экономические факторы, влияющие на рынок недвижимости.
Глава 1. Основы теории управления
На ранней стадии развития производства коллективный труд выступал как простое объединение усилий многочисленных работников. Управленческая деятельность не обособлялась от непосредственной производственной деятельности и сводилась в основном к надзору отдельных лиц над работниками в процессе производства, для обеспечения дисциплины труда и качества. Массовое производство было мелким, производимые товары простыми, труд работников в основном не требовал высокой квалификации. На крупные работы, например, строительные, привлекались неквалифицированные массы населения.
Но с развитием производства, появлением крупных, по тем временам, фабрик и заводов, с появлением технически достаточно сложных товаров, с развитием рынка, возникла необходимость искать возможности для обеспечения преимущества перед конкурентами, повышения эффективности труда. (Первые русские управленцы: Никита Демидович Антуфьев 1656-1725, его последователи, владельцы более50 заводов по производству 40% чугуна в России, Савва Морозов – текстиль, Рябушинский П.П. – мануфактура, банковское дело и др.)
1.1. Основные системы, школы и принципы управления
Управление – это принятие решений для достижения поставленной цели на основе анализа существующего положения дел, прогнозирования развития ситуации и воздействия на процесс с помощью планирования, организации и контроля.
Цели определяют направление и характер поведения объекта управления.
Цель управления – основная категория управления, выражающая его исходный пункт и определяющая направление изменений в объекте управления.
Исходя из цели, формируются модель управления, методы управления, совершенствуется организационная структура, техника и технология управления.
Формирование цели является исходным, а её достижение – конечным пунктом управления.
Различные модели управления отличаются системой и структурой управления. Системы управления отличаются тем, какую роль они возлагают на организационную структуру.
Различают формальную и неформальную системы управления.
Формальная (жёсткая) система имеет строгую иерархичность при исполнении работы.
Неформальная (мягкая) допускает своду выбора действия, поощряет творческую инициативу.
За время развития теории управления сформировались три школы управления: традиционная (классическая школа), бихевиористская (неоклассическая школа) и теория системного подхода (современная школа).
1.1.1. Классическая школа
Впервые о теории управления заговорили в начале 20 века. В 1903г. выходит первая брошюра в 6 страниц Фредерика Тейлора на эту тему: «Управление фабрикой».
В 1904 г.немецкий учёный Макс Вебер в своей работе «Протестантская этика и дух капитализма» впервые сформулировал основы классической школы управления и организации индустриального общества тех лет. Он назвал их бюрократия, авторитет и власть.
Глубокий интерес к управлению возник в период интенсивного развития промышленного производства в Англии, Германии и США после выхода книги Фредерика У. Тейлора «Принципы научного управления» в 1911г.
В управлении под принципом надо понимать основные правила и положения, которыми должны руководствоваться как администрация предприятия в целом, так и отдельные руководители.
С этого времени управление стало считаться самостоятельной областью исследования.
В основе методологии научного управления был положен анализ содержания работы и определение её основных компонентов.
Ф.У. Тейлор считал, что только путём принудительной стандартизации методов, принудительного использования наилучших условий труда и принудительного сотрудничества можно обеспечить общее ускорение темпа работы. (Эту систему организации работы называли «системой выжимания пота Тейлора». В 20 годы даже был поставлен на эту тему фильм с Чарли Чаплиным в главной роли, где маленький человек, стоя у конвейера, как заводной в бешенном темпе закручивал гайки на проезжавших мимо него деталях)
Подобную систему предложил и Генри Форд. Он придавал большое значение высокому развитию техники, применения специальных станков, совмещающих многие операции, которые могут выполняться полу- обученными рабочими. (Форд начал выпускать в Америке автомобили. Поначалу несколько слесарей на одном месте в гараже собирали из деталей весь автомобиль. Но с развитием спроса на автомобили, необходимостью резкого расширения производства возникла проблема – где найти столько высококвалифицированных слесарей, знающих автомобиль «от и до». Появилась идея вместо одного грамотного слесаря, знающего автомобиль и способного в одиночку потихоньку собрать его, привлечь много необученных людей. Научить новичков одной-двум самым простым операциям, ну например, вставлять в нужное место болт и закручивать гайку, и таким образом постепенно совместными усилиями, друг за другом, по очереди выполняя необходимые операции, собирать автомобиль. Каждый, отдельно взятый такой рабочий конечно не мог собрать автомобиль, так как он не знал весь порядок сборки, но все вместе, даже не понимая для чего каждый из них выполняет свою операции и куда впоследствии пойдёт эта деталь, они собирали качественную машину. Расчёт был и на то, что, выполняя одну и ту же операцию изо дня в день, работник доводит её до совершенства, не делает лишних движений, не теряет впустую времени. А чтобы вся эта масса работников на толкалась на одном месте и не мешала друг другу, всех поставили в цепочку друг за другом, начиная с первой начальной операции и кончая завершающей, и пустили на передними конвейер. Постепенно на конвейере рама будущего автомобиля обрастала деталями, и в результате рождался автомобиль. По мере совершенствования конвейерного производства добивались, чтобы время выполнения каждой операции каждым рабочим на конвейере было одинаковым, и конвейер двигался бы непрерывно. По мере совершенствования навыков рабочих, повышали скорость конвейера до максимально возможной. Это была скорость производства автомобиля. Производство было настолько скоростным и непрерывным, что на конвейере могли выпускать только автомобили чёрного цвета, покрашенных быстро сохнувшей японской краской. Когда же Генри Форда спрашивали, можно ли у него заказать автомобиль другого цвета, он говорил, что конечно можно, но при условии, что этот автомобиль будет чёрным.)
В этом техническом решении был заложен главный принцип конвейерного производства – принцип разделения труда. Этот принцип постепенно распространился и на сферу управления. Произошло отделение управленческих функций «обдумывания и планирования» от фактически выполняемой работы.
При Тейлоре в классической школе - это разделение труда на операции, анализ и изучение затрат средств и времени.
А. Файоль в 20-х годах поставил вопрос о выделении собственной управленческой деятельности. Он впервые выделил в административной деятельности 14 принципов руководства:
Разделение труда по Тейлору.
Власть.
Дисциплина.
Единство командования.
Единство руководства.
Подчинение частных интересов общему.
Вознаграждение.
Централизация.
Порядок.
Равенство.
Инициатива.
Корпоративный дух.
Устойчивость должностей личного состава.
Линия власти.
Анри Файоль выделил пять ключевых функций эффективного управления – планирование, организация, руководство, координация и контроль; а также разработал принцип единоначалия (термин по М.Веберу) – это его главный вклад в теорию управления при административном подходе.
Вслед за Тейлором и А.Файолем начали развивать в классической школе административный подход к управлению Френк и Лилия Гилберт, Д.Муни, Л.Урвин, Л.Гулик, А.Рейли, а в России П.А.Богданов, И.Н. Бутаков, Н.А.Витке.
Лютер Гулик включил в основные функции (1930 г.) – подбор персонала, составление отчётности, планирование бюджета.
Приверженцы административного подхода в классической школе стремились к созданию универсальных принципов управления и принципов разделения функций управления на более мелкие функции (элементы), которые должны были привести к успеху. К ним относятся:
- функциональный принцип = разделение процесса труда на функции, специализация труда;
- скалярный (линейный) принцип – рост вертикальных связей, строгая иерархия, единоначалие;
- линейно-штабной принцип – руководящие вертикальные связи и вспомогательные консультативные функции узких специалистов для руководящих работников.