2. Модель «Привлекательность рынка – преимущества и конкуренция»

Рейтинговая матрица, представленная на рисунке 4.3. представляет собой некоторые особенности вышеназванной модели (количество кружков в соответствующей клетке – это количество СПЕ с данной характеристикой, диаметр кружка обозначает величину значимости фактора). Определяющим в модели являются привлекательность рынка и преимущества в конкуренции. Привлекательность рынка или отрасли складывается из характеристик самого рынка. Преимущества в конкуренции определяются относительной позицией на рынке, потенциалом продукта, исследовательским потенциалом, а также квалификацией менеджеров и сотрудников.

Привлекательность рынка	Высокая
	Средняя
	Низкая
		Малые	Средние	Большие
	Преимущества по отношению к конкурентам

Рис. 3.3. Матрица «Привлекательность рынка – преимущества в конкуренции»

Эта модель позволяет делать следующие стратегические рекомендации: стратегии инвестиции и роста для стратегических производственных единиц (СПЕ - независимых друг от друга сфер деятельности предприятия) – в правом верхнем углу матрицы; стратегии исчерпания возможностей для стратегических производственных единиц – в левом нижнем углу матрицы.

Для расположенных по середине сфер деятельности предприятия (СПЕ) решения принимаются в зависимости от ситуации.

Однако, для того чтобы позиционировать какую-то сферу деятельности предприятия (СПЕ) в данной матрице необходимо провести сложные исследования, глубокий анализ, необходимо максимально исключить субъективный фактор и получить результат исследования на какой-то момент времени. Это крайне сложно и неудобно. С другой стороны, точная оценка возможностей на рынке определённой сферы деятельности (СПЕ) на этапе начала жизненного цикла объекта управления, позволяет точно оценить возможности сферы деятельности (СПЕ) и, кроме того, дать дифференцированную оценку каждой стратегической производственной единицы (СПЕ) и всего объекта управления в целом.

4.3.3. Анализ портфеля недвижимости (на примере рынка жилья)

Спрос на определённые виды жилья (индивидуальные, многоквартирные дома, элитное жильё), на определённые типы домов и квартир, определяется их дефицитностью, а также состоянием доходов покупателей, съёмщиков и их предпочтениями.

Как доходы, так и предпочтения связаны с одной из фаз «жилищной карьеры» заинтересованного лица. Не только доход, но и возраст,и потребность в уровне ведения домашнего хозяйства являются факторами, влияющими на растущую потребность в пространстве (площади) и качестве жилья.

«Жилищная карьера» может быть представлена следующим образом (рисунок 4.4.).

Рис. 4.4. Фаза «Жилищная карьера»

Анализ динамики спроса на рынке очень важен для разработки инвестиционной и рыночной стратегии. Большое значение имеет также анализ соотношения цены дома (или стоимости аренды) и состояние доходов потребителей. Если цены слишком высоки, то пользователи не могут себе позволить их оплачивать, если низки, собственник (арендодатель) недополучают доходов. Общая сумма расходов на жильё и размер доходом потребителя определяют общий спрос на рынке жилья. Если определённый лимит расходов уменьшается, то спрос быстро падает. Этот предел – так называемый предел взаимозаменяемости аренды жилья и его покупки.

Для обеих частей характерна своя структура расходов и требования к качеству. При повышении качества стоимость жилья увеличивается.

Важное значение, для структуры рынка, имеет ставка кредитования на покупку жилья. Если ставка низкая, предпочтительно приобретение жилья, если высокая, то более выгодна аренда. Существует показатель, определяющий способность населения приобретать жильё. Это отношение стоимости жилья и годового дохода семьи. В странах с развитой экономикой, и соответственно с развитым, активно работающим рынком жилья этот показатель равен 3,5.

На стратегическом уровне большое значение имеет сравнение своей ценовой политики на недвижимость с ценами конкурента. Это позволяет принять более точные решения об инвестировании.

Демографический анализ портфеля спроса различных групп населения на недвижимость позволяет определить стратегию инвестиций на длительную перспективу. В соответствии «жилищной карьерой» с увеличением доходов, созданием и ростом семьи увеличивается потребность в пространстве, в более крупных квартирах, отдельных домах. Однако, наступает момент, когда дети вырастают, разъезжаются, взрослые стареют, теряют свои доходы, выходят на пенсии. Структура спроса для этой семьи изменяется. Начинающие (дети) нуждаются в собственном жилье, престарелое население уже не нуждается (в основном) в больших квартирах. Учитывая изложенное, управляя инвестиционным портфелем на стратегическом уровне, можно проанализировать спрос и предложение различных групп населения на текущий момент и на длительную перспективу. Результаты анализа можно представить в виде матрицы сочетания продукта и рынка (рисунок 3.5.).

Предложение жилого фонда	3-х – 4-х комнатные квартиры	10	30	1
	Отдельный дом	20	60	9
	1 – 2-х комнатные квартиры	70	10	90
		Престаре- лые	Семьи	Начина-ющие	Все группы населения
	С прос различных групп населения на различные виды жилья

Рис. 3.5. Сочетание продукта и рынка

Следует отметить, что данный анализ требует очень большой, точной информации на уровне населённого пункта, города, региона о демографическом составе населения, рождаемости, смерти, средней продолжительности жизни в данной местности, социальные перспективы развития в данном месте, уровне доходов населения, состояние жилого фонда, его количестве и качестве и др.

Окончательный выбор сценария зависит от инвестиционной стратегии и возможностей управляющей организации и точности анализа на основе всесторонних исследований рынка.