68. Особенности развития жилищного строительства в ур.

Жилищное строительство – это необходимое условие достижения важнейшей цели социальной политики – повышение качества жизни граждан. Оно является одним из приоритетов социально-экономического развития Удмуртской Республики.

После достаточно продолжительного застоя в 90-х годах прошлого столетия, в последние годы в республике наблюдается устойчивый рост объёмов ввода жилья. Начиная с 2003 года, ежегодный прирост составлял от 10 до 14%. К сожалению, всемирный экономический кризис 2008-2009 годов внёс свои негативные коррективы, но принятые в республике меры по поддержке строительного комплекса позволили поддержать ввод жилья на достаточно высоком уровне.

Традиционно большое значение уделялось малоэтажному и индивидуальному строительству. Удельный вес такого жилья составлял от 60 до 65%.

Основная доля индивидуального жилья строилась и строится в настоящее время в сельской местности. Преимущественно это строительство домов индивидуальными застройщиками. То есть администрации выделяли участки индивидуальным застройщикам в пределах населённого пункта и те строили дома в соответствии со своими финансовыми возможностями и сложившимися традициями. В подавляющем большинстве случаев так происходит и сейчас.

В последние годы ситуация в республике стала меняться. Конечно, эти изменения не столь масштабны как хотелось бы, но, тем не менее, предпочтение всё больше отдаётся комплексной малоэтажной застройке, позволяющей на более высоком уровне решать задачи обеспечения граждан качественным и комфортным жильём.

Кроме того, малоэтажная застройка теоретически позволяет снизить стоимость жилья за счёт применения новых технологий и энергоэффективных материалов, сокращения сроков строительства, применения различных планировочных решений. Несомненно, что проживания в таких домах наиболее отвечает представлениям и потребностям человека в удобном и комфортном жилье.

Эти преимущества делают приоритетное развитие малоэтажного жилья на более высоком уровне неизбежным. И ещё одно обстоятельство в пользу малоэтажки.

Практически все города и районные центры в Удмуртской Республике, как и в целом по России, подходят к той стадии, когда их ресурс свободных и готовых для застройки площадок уже исчерпан. Несколько лет тому назад ощущался дефицит земельных участков для жилищного строительства. Необходимо было вовлечение в оборот новых земель, из пригородной зоны – как правило, земель сельскохозяйственного назначения.

На пике спроса на жильё в 2007 году муниципальные образования стали предпринимать меры по увеличению площадей, предназначенных для жилищного строительства. Не отставали и частные застройщики, скупающие земельные паи бывших колхозников.

Так с 1 января 2007 до конца 2010 года на территории республики был осуществлен перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов с включением их в черту населенных пунктов общей площадью более трех тысяч четырехсот гектаров, из них почти две тысячи гектаров расположены на территории Завьяловского района, который является пристоличным.

Кроме Завьяловского, большое количество земель было переведено на территории Глазовского, Малопургинского и Граховского районов.

Практически во всех муниципальных образованиях переведенные земельные участки находятся в государственной собственности, то есть инициаторами изменения категории земель здесь выступали Администрации муниципальных образований. В Завьяловском районе, напротив, почти восемьдесят процентов земельных участков являются частной собственностью.

В основном, изменение категории земель с включением их в черту населенных пунктов осуществляется с целью размещения на них объектов индивидуального жилищного строительства. Минстроем Удмуртии проведен анализ ситуации по текущему освоению этих земельных участков.

Полученные результаты свидетельствуют о том, что в целом по республике только сорок пять процентов земель, категория которых была изменена в течение последних четырех лет, используется в настоящее время под жилищное строительство полностью либо частично. Двенадцать процентов участков используется в целях, не связанных с жилищным строительством, остальные сорок три процента земель в данный момент не используются.

При этом важно подчеркнуть, что среди земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, жилищное строительство ведется на пятидесяти семи процентах участков, тогда как частными владельцами целевым образом осваивается только тридцать два процента земель. И почти двадцать процентов участков используются собственниками в целях, не связанных с жилищным строительством.

В целом по республике в структуре участков, переведенных из земель сельхозназначения, по совокупной площади преобладают участки от сорока до пятидесяти гектаров. Половина земель – это участки площадью более пятидесяти гектаров.

Учитывая достаточно большие площади переводимых земельных участков, необходимо понимать, что строительство и эксплуатация индивидуальных жилых домов на них невозможны без размещения объектов социальной сферы: школ, детских дошкольных учреждений, поликлиник. К сожалению, федеральное законодательство не позволяет требовать от потенциальных застройщиков подготовку документации по планировке территории до принятия решения об изменении категории земельного участка.

На сегодняшний день органы государственной власти и органы местного самоуправления республики выработали определенный порядок взаимодействия при решении вопросов по изменению категории земельных участков.

Очевидно, что уже на этапе принятия решения о включении земельных участков в черту населенных пунктов необходимо также решать вопросы о возможности подведения сетей инженерной инфраструктуры к застраиваемой площадке: газоснабжения, энергоснабжения, водоснабжения и канализации. В связи с этим Министерство имущественных отношений УР подготовило проект республиканского нормативно-правового акта о порядке включения земельного участка в границу населенного пункта. Документ содержит требование о подготовке технико-экономического обоснования возможности и необходимости включения земельного участка в границу населенного пункта и материалов по подключению территории планируемой застройки к сетям инженерного обеспечения.

Что касается тех земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, Администрации муниципальных образований в настоящее время занимаются подготовкой документации по планировке территории, получением технических условий на подведение инженерных сетей к застраиваемым площадкам, подготовкой участков к аукционам, организацией аукционов. В некоторых муниципальных образованиях – Алнашском, Малопургинском, Глазовском районах – идет достаточно активное освоение таких площадок.

Вместе с тем, почти во всех муниципальных образованиях республики существует проблема финансирования строительства инженерных сетей. К примеру, в 2007 году по ходатайству Администрации Шарканского района в населенный пункт село Шаркан был включен земельный участок площадью девяносто три гектара. Спрос на сформированные участки есть. Проект планировки разработан за счет средств республиканского бюджета, но на сегодняшний день Администрация района не имеет возможности финансировать строительство дорог и подведение сетей газо- и электроснабжения к застраиваемой площадке.

По земельным участкам, которые находятся в частной собственности, положение несколько иное.

На большую часть площадок перспективного освоения не разработаны и не утверждены в установленном законодательством порядке проекты планировки и проекты межевания, не получены технические условия на подключение к сетям инженерного обеспечения.

Застройка территорий осуществляется часто на основании планировочных схем, которые выполнены без учета требований норм градостроительного проектирования, не предусматривают площадок под размещение объектов социальной сферы, инженерной инфраструктуры. Отчасти эта ситуация объясняется снижением активности застройщиков и падением спроса на земельные участки, вызванными кризисными явлениями в обществе в целом.

И так мы видим, что коэффициент использования земель достаточно низок, что естественно, так как некоторые участки скупались именно с целью их перепродажи и получения быстрой прибыли. Ни кем не просчитывалась экономическая целесообразность перевода земель, их необходимость для жилищного строительства. Скорее всего, в обозримой перспективе определённая часть этих земель востребована не будет.

Тем не менее, часть этих территорий может являться резервом для развития жилищного строительства, и именно малоэтажного и индивидуального. И количество заявлений от граждан, например в Завьяловском районе, который является пристоличным, говорит о том, что с определённой частью земель и с их владельцами надо работать по освоению.

В Удмуртии опыт комплексного освоения территорий имеется. Это прежде всего посёлок Чистопрудный в Октябрьском районе г.Ижеска, посёлок Европа в Завьловском районе, посёлки в г.Сарапуле, в Воткинском районе. Я подчёркиваю, что речь идёт именно о комплексном освоении. Посёлков, застроенных малоэтажными индивидуальными домами достаточно много. Мы именно останавливаемся на проблеме комплексного освоения новых земельных участков.

С какими же проблемами сталкивается малоэтажное строительство? Что мешает стоить комфортные и недорогие дома для массового потребителя при явных их преимуществах?

К проблемам жилищного строительства, оказывающим негативное воздействие на объемы строительства жилья, следует отнести следующие.

Необходимо с чистого листа решать вопросы подведения к районам застройки магистральных инженерных сетей и автомобильных дорог, на что у органов местного самоуправления нет ресурсов. Если же решение этих вопросов перекладывать на самих застройщиков, то существенно возрастает себестоимость строящегося жилья, а, следовательно, серьезно снижается его доступность для населения и проект становится убыточным уже в начальной стадии его реализации.

Выдача технических условий осуществляется сетевыми компаниями с завышенными требованиями (когда предоставляются земельные участки, не обеспеченные инженерной инфраструктурой). Следует отметить увязку вопросов технических условий с формированием тарифов. Низкие тарифы отражаются в повышенных размерах взимания платы со строителей. Иногда технические условия являются просто неподъемными для инвесторов, стоимость подключения делает строительство жилого дома на уже приобретенном земельном участке экономически бессмысленным.

В этой связи стаёт вопрос эффективного использования локальных коммунальных систем, опыта использования которых, в республике практически нет.

Отсутствие эффективного механизма кредитования комплексной малоэтажной застройки. Недоступность для большинства застройщиков кредитных ресурсов для осуществления строительства.

В Удмуртской Республике принимались меры по решению проблем. В плане капвложений предусматривались определённые средства на развитие и модернизацию коммунальной инфраструктуры.

Республика участвовала в реализации подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы. В рамках подпрограммы государственная поддержка осуществляется в форме предоставления субсидий на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, субсидий на строительство социальной и инженерной инфраструктуры и субсидий на обеспечение автодорогами микрорайонов комплексной застройки.

Удмуртская Республика принимала участие в реализации указанной подпрограммы в 2007-2008 годах. Субсидии на уплату процентов по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой получили застройщики на реализацию следующих проектов: «Малоэтажная жилая застройка микрорайона «Дарьинский» г. Ижевска», «Жилой микрорайон малоэтажной жилой застройки «Чистопрудный».

Сегодня приоритеты изменились и поставлена главная задача строительства жилья эконом-класса, которое является одним из основных требований, предъявляемых к проектам для участия в мероприятиях ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы.

Указанное направление позволит осуществлять строительство жилья за счет бюджетных средств разных уровней и внебюджетных источников, в том числе средств коммерческих организаций, средств граждан, средств государственной поддержки, средств материнского (семейного) капитала. Преимуществом такого подхода к решению вопросов развития жилищного строительства, формирования доступного рынка жилья и обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, является возможность снижения стоимости жилых помещений, в том числе за счет ограничения их площади в соответствии со стандартами жилья эконом- класса.

*Справочно:В соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 27 февраля 2010 года № 79 к жилью эконом-класса рекомендуется относить квартиры в многоквартирных домах, общая площадь жилья которых находится в следующих пределах:

- однокомнатные квартиры 28-45 кв. метров;

- двухкомнатные квартиры 44-60 кв. метров;

- трехкомнатные квартиры 56-80 кв. метров;

- четырехкомнатные квартиры 70-100 кв.метров.

К жилью эконом-класса рекомендуется относить жилые помещения малоэтажных индивидуальных жилых домов и жилых домов блокированной застройки, общая площадь жилья которых составляет не более 150 квадратных метров. Рекомендуемая площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов - не более 1000 кв. метров, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) – не более 400 кв. метров на одну часть жилого дома (один блок жилого дома блокированной застройки)

Стимулирование развития жилищного строительства

Кабинет министров внёс изменения в республиканскую целевую программу «Стимулирование развития жилищного строительства в Удмуртской Республике на 2011-2015 годы», утверждённую 7 февраля 2011 года.

Как сообщил заместитель министра строительства, архитектуры и жилищной политики Анатолий Кловзник, республиканская целевая программа на предстоящую пятилетку разработана с учётом методических рекомендаций Минрегионразвития России – координатора разработки региональных программ в соответствии с поручением Председателя Правительства Российской Федерации Владимира Путина.

Необходимость внесения изменений в программу вызвана изменением Минрегионразвития России контрольных показателей по вводу жилья на период 2011-2015 годов и индикативных показателей по вводу жилья на 2016-2020 годы для Удмуртской Республики.

Реализация программных мероприятий предполагает комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства, снижение административных барьеров в строительстве, развитие ипотечного кредитования населения, обеспечение жильём молодых семей.

В ходе выполнения программы за 2011-2015 годы планируется ввести 2945 тыс. кв. м общей площади жилья, в том числе жилья эконом-класса – 1800 тыс. кв. м. В результате реализации программы ввод жилья по годам составит: 2011-й – 497 тыс. кв. м, 2012-й – 514 тыс. кв. м, 2013-й – 532 тыс. кв. м, 2014-й – 630 тыс. кв. м, 2015 год – 790 тыс. кв. м.

Предполагается увеличение уровня обеспеченности жильём в расчёте на одного человека 21,4 кв. м, предоставление социальных выплат за счёт средств федерального бюджета и бюджета Удмуртской Республики для улучшения жилищных условий для 360 молодых семей. Также предусмотрено предоставление компенсации процентной ставки по жилищным кредитам и социальных выплат при рождении детей за счёт средств бюджета Удмуртской Республики 3080 молодым семьям, улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством и законодательством Удмуртской Республики, в количестве 6667 человек.

В соответствии с требованиями Министерства регионального развития России программа дополнена мерой государственной поддержки отдельных категорий граждан в форме предоставления гражданам безвозмездно однократно земельных участков для строительства жилья или дачи при рождении третьего (или последующего) ребёнка.

Общий объём средств, предусмотренных на реализацию республиканской целевой программы, составляет 103,5 млрд рублей.

Принципиально важным стратегическим направлением дальнейшего развития жилищного строительства должно стать обеспечение опережающего развития инженерной, социальной и дорожной инфраструктур на земельных участках, предназначенных для массовой жилой застройки, в рамках реализации республиканской целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Удмуртской Республике» на 2011-2015 годы.

Реализация на территории Удмуртской Республики проектов комплексного освоения и развития территорий в целях жилищного строительства, предусматривающих обеспечение земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами, строительство жилья эконом-класса, в том числе малоэтажного, предполагает осуществление комплексных мер государственной поддержки в различных формах.

Задачами республиканской целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Удмуртской Республике» на 2011-2015 годы являются также следующие:

- создание условий для развития массового жилищного строительства, в том числе малоэтажного;

- стимулирование органов местного самоуправления к проведению эффективной градостроительной политики, созданию условий для строительства жилья эконом-класса, демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищного строительства;

- развитие производственной базы строительного комплекса Удмуртской Республики, создание условий для применения в жилищном строительстве новых технологий и материалов, отвечающих требованиям энергоэффективности, экономичности и экологичности;

- формирование условий для стимулирования инвестиционной активности в жилищном строительстве, в том числе в части реализации на территории Удмуртской Республики проектов комплексного освоения и развития территорий в целях жилищного строительства, предусматривающих обеспечение земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами, строительство жилья экономического класса, в том числе малоэтажного;

- снижение административных барьеров в строительстве;

- оказание государственной поддержки муниципальным образованиям Удмуртской Республики в обеспечении земельных участков в целях жилищного строительства инженерной инфраструктурой;

- создание эффективных и устойчивых организационных и финансовых механизмов государственно-частного партнерства обеспечения земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами при строительстве жилья эконом-класса.

Общий объем средств, предусмотренных на реализацию программы, составляет порядка 100 млрд. рублей.

*Справочно:

в том числе:

средства федерального бюджета 2178 млн. рублей;

средства бюджета Удмуртской Республики – 5156 млн. рублей;

средства местных бюджетов – 328 млн. рублей;

средства из иных источников в соответствии с законодательством Российской Федерации – 92077 млн. рублей, в том числе средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства –1780 млн. рублей.)

Однако, при всей привлекательности комплексного освоения территорий, не надо забывать об индивидуальной застройке, которая пока составляет большую часть малоэтажного строительства. Она сталкивается практически с теми же проблемами, что и комплексная застройка, только история этих проблем значительно старше. И их тоже предстоит решать.