47) Основные положения закона о долевом участии в строительстве жилых домов.

Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» строительная организация (застройщик) и физическое или юридическое лицо (дольщик), заключают между собой договор долевого участия в строительстве, а не инвестиционный договор, как практиковалось ранее.

Застройщик получает право на заключение первых договоров долевого участия в строительстве объекта недвижимости только после того, как:

на открытом аукционе приобретет в собственность или арендует земельный участок, на котором планируется проведение строительных работ;

получит разрешение на проведение строительства;

разместит в СМИ или в интернет-изданиях проектную декларацию с полной информацией о своей строительной компании и о реализуемом проекте;

с момента публикации указанных сведений, должно пройти не менее двух недель.

С целью недопущения двойных продаж все договора долевого участия в обязательном порядке подлежат государственной регистрации в соответствии с проектом строительства, предоставляемым застройщиком в регистрационную палату (государственная регистрация инвестиционных договоров законодательством не предусмотрена).

Земельный участок и само строящееся здание находятся в залоге у всех дольщиков. В случае финансовой несостоятельности застройщика и его невозможности продолжать дальнейшее строительство объект реализуется на публичных торгах, а полученные доходы пропорционально распределяются между дольщиками.

В случае нарушения сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию дольщик имеет право требовать выплаты ему неустойки за каждый просроченный день. Но вместе с тем закон не предусматривает штрафные санкции в отношении дольщика, задерживающего уплату очередного платежа. Законодатель оговаривает целый ряд случаев, когда дольщику предоставляется право расторгнуть заключенный договор в одностороннем порядке, в то время как строители могут сделать это только через суд (за исключением отдельных случаев, предусмотренных ч. 4, 5 ст. 5 данного закона).

На протяжении 5-ти лет с момента окончания строительства можно предъявлять претензии к застройщику относительно выполнения им взятых на себя обязательств по строительству. Любые положения договора, освобождающие застройщика от ответственности за допущенные недостатки при строительстве объекта, являются ничтожными и не имеют юридической силы.

В договоре долевого участия в строительстве в обязательном порядке указывается срок окончания строительства, дата сдачи объекта и штрафные санкции за невыполнение этих условий застройщиком.

В соответствии с указанным законом в договоре долевого участия должны быть четко разграничены права и обязанности сторон: подрядчик обязан построить и передать жилье, заказчик – оплатить стоимость строительства.

48) Разрешение на строительство объектов недвижимости.

Порядок получения разрешения на строительство

Шаг 1 - Ознакомиться с Распоряжением начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга № 3-р от 29 сентября  2011 года и соответствующим Административным регламентом Службы.

Шаг 2 - Сформировать пакет документов,необходимых для получения разрешения.

В пакет документов должны войти:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы,содержащиеся в проектной документации:

3.1) пояснительная записка;

3.2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства,подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

3.3) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

3.4) схемы,отображающие архитектурные решения;

3.5) сведения об инженерном оборудовании,сводный план сетей инженерно-технического-обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого  объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

3.6) проект организации строительства объекта капитального строительства;

3.7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции(в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Шаг 3 - Подать заявление на получение разрешения на строительство (Приложение № 1 к Административному регламенту).

Заявление о выдаче разрешения на строительство подается при наличии утвержденной в установленном порядке проектной документации по объектам капитального строительства, планируемым к строительству,реконструкции или капитальному ремонту на территории земельного участка.