3. Понятие оценки земли, ее назначение и задачи.

Под оценкой понимается суждение о ценности, достоинстве, значимости, полезности того или иного объекта или явления окружающей действительности.

Целью оценки земель является определение кадастровой стоимости земель различных категорий для решения различных задач.

Уровни оценки: 1) ЗУ; 2) Землепользования, находящиеся в собственности физ. и юр. лиц; 3) ЗУ в границах нас. пунктов; 4) кадастровое деления РФ; 5) земельно-оценочная зона; 6) территория субъекта РФ.

Показатели оценки – система натуральных и стоимостных показателей в абсолютных и относительных выражениях.

Виды оценки: массовая оценка и оценка единичного объекта.

Задачи оценки: 1) обоснование ставок земельного налога; 2) определение величины платы за землю; 3) осуществление продажи и покупки земли; 4) оформление ипотеки; 5) применяется при межевании.

4. Нормативно-правовое обеспечение оценки.

Финансирование работ по ГКОЗ за счет средств от взимания зем. налога и арендной платы, зачисляется в федеральный бюджет и бюджет субъектов РФ.

Постановление правительства №316 от 8.04.2000 г «Об утверждении правил проведения ГКОЗ»

1. Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ для целей налогообложения. ГКОЗ проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями.

2. Для проведения ГКОЗ привлекаются оценщики – физ. и юр. лица, имеющие право на заключение договора об оценке.

3. ГКОЗ проводится с учетом целевого назначения ЗУ и вида функционального использования. ГКОЗ проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

ГКОЗ городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

ГКО сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

ГКО иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Результаты ГКОЗ вносятся в ГЗК.

4. Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

5. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли РФ по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

6. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

7. При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов ГКОЗ.

ФЗ № 167 от 9.07.2010 г. «О внесении изменений об оценочной деятельности в РФ».

ЗК РФ ст. 65 « Платность использования земли» и ст. 66 «ГКО».

Федеральные стандарты оценки: ФСО1, ФСО2, ФСО3.

ФСО-1 : Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" от 22.08.2007 года N 256. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. Требования к проведению оценки:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке.

ФСО-2 : Приказ Минэкономразвития России "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" от 23.08.2007 года N 255. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости: объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

ФСО-3 : Приказ Минэкономразвития России Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" от 20.08.2007 года N 254. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Требования к составлению отчетов. В отчете должна быть изложена информация с учетом принципов: 1) принцип существенности; 2) пр. обоснованности; 3) пр. однозначности; 4) пр. проверяемости; 5) пр. доступности.