34. Потребительский кредит в рб.

35. Ипотечный кредит в рб.

Ипотека- это залог земли, недвижимого имущества. Она оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, по которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателем и соглашается, что такая недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с погашением финансового обязательства. Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, а также физических лиц, полученные ими в банках; коммерческие кредиты юридических и физических лиц; иные договорные отношения по финансовым обязательствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, подряд). Залог- это способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворения своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Залогодателем при залоге имущества может быть юридическое или физическое лицо, которому предмет залога принадлежит или будет принадлежать на праве собственности, праве полного хозяйственного ведения. Под предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан, могут быть предметом залога в качестве обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Залог запрещён на имущество, находящееся в исключительной государственной собственности: землю (за исключением земельных участков, переданных в частную собственность), недра, воздушное пространство, внутренние водоёмы, леса и иные природные ресурсы, а также специальные объекты – по причине их исторической, культурной или иной ценности, либо по усмотрению государственной безопасности.

Залогу недвижимости принадлежит главная роль, как в структуре инвестиционных инструментов, так и в структуре жилищного финансирования, основой которого в свою очередь является ипотечное кредитование. Ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит) и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости.

Залог может служить обеспечением многих обязательств (законодательства разных стран предусматривают свои обязательства), однако в основном залог недвижимости является обеспечением кредитного договора. Более того, отличительная черта залога недвижимости во многих странах – четко оговариваемая конкретная цель кредитования, а именно: практически всегда залог недвижимости используется для приобретения недвижимости. Необходимо отметить еще одну деталь: несмотря на то, что законодательства большинства стран допускают залог иной недвижимости (некредитуемой), тенденции последнего времени – соответствие объекта залога и объекта кредитования.

Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и другие привлечённые средства.

Ипотечные банки выпускают собственные ценные бумаги, которые могут приобретать инвесторы, желающие разместить долгосрочные инвестиции.

Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твёрдый доход.

Кредитополучателем выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки, которые должен приносить доход его владельцу, пользоваться спросом на рынке, не являться объектом залога по другой операции. При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет своё право собственника. Если иное не установлено договором ипотеки, то до прекращения прав собственности залогодателя на предмет ипотеки (вследствие принудительного исполнения условий ипотеки остаётся во владении и пользовании залогодателя. Залогодатель сохраняет за собой не только право владения, но и независимого распоряжения предметом ипотеки, прибылью, продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки.

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются кредитные договоры, закладные, другие долговые ценные бумаги. Закладная ценная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по кредиту. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

Ипотечный кредит может быть использован для покупки недвижимости; для строительства, реконструкции, капитального ремонта производственных зданий, жилых домов; перепрофилирования производственных процессов; мелиорации; покупки многолетних насаждений; модернизации производственных технологических процессов; на улучшение качества земельного участка и повышения плодородия почвы; покупку дополнительного земельного участка и т.д.

Рассмотрим теперь привлекательные черты ипотечного кредита в нормальных экономических условиях с точки зрения банков. Можно выделить следующие основные преимущества:

● надежное обеспечение ссуды недвижимостью снижает вероятность убытков;

● долгосрочный характер кредитования избавляет банк от присущих краткосрочным ссудам частых переговоров и проверок платежеспособности потенциальных заемщиков;

● закладные, выданные в качестве обеспечения кредитов , банк может реализовать на вторичном рынке, высвобождая тем самым кредитные ресурсы для предоставления других кредитов.

Рассмотрим основные преимущества ипотечного кредитования для заемщика, которые заключаются в возможности:

● приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредита при отсутствии необходимых средств на покупку только за собственный капитал;

● применения различных схем финансирования, включая ипотечные с различной комбинацией оплаты кредита и сроков кредитования;

● долгосрочные выплаты ипотечного кредита (по желанию заемщика);

● льготного налогообложения (во многих странах).