5. Территориальное (межхозяйственное) землеустройство

Межхозяйственное (территориальное) землеустройство – основной механизм формирования рационального землевладения и землепользования, наделения землей юридических и физических лиц (предприятий, учреждений, организаций и граждан).

Первоначально межхозяйственное землеустройство представляло собой технико-правовые действия по отграничению земель, то есть установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землевладений и землепользований с выдачей соответствующих документов. Эти действия известны в настоящее время под названием межевание.

Несмотря на важную роль данного действия, само по себе отграничение земель решает только часть задач межхозяйственного землеустройства. Основное в нем – обоснованная организация землевладений и землепользований в целом, то есть образование новых, упорядочение и изменение существующих землевладений и землепользований с установлением при этом их местоположения, площади, внутренней структуры, а не только границ.

К задачам территориального (межхозяйственного) землеустройства относят:

1. Создание равных территориальных условий для развития всех форм хозяйствования на земле.

2. Совершенствование системы землепользования.

3. Обеспечение необходимых условий для экономического, экологического и социального использования земель во всех отраслях производства.

4. Обеспечение устойчивого, безопасного функционирования землепользования.

5. Установление необходимых правовых режимов использования земель, введение обременений и ограничений прав в использовании земельных участков.

6. Обеспечение условий для реализации закона «О плате за землю».

Термин «организация землепользования и землевладения» включает ряд частных понятий, относящихся к межхозяйственному землеустройству. Создание земельного массива нового хозяйства на осваиваемых землях или из земель существующих хозяйств называется образованием землепользования.

Значительное изменение размеров, размещения и числа землевладений и землепользований группы хозяйств – это реорганизация.

Целенаправленное улучшение параметров конкретного землевладения или землепользования (размещения, площади, границ) называется совершенствованием землепользования (землевладения), упорядочением или устранением недостатков.

Каждое из этих действий представляет собой комплекс работ по межхозяйственному (территориальному) землеустройству, включая подготовительные работы (обследования и изыскания), разработку (составление) и обоснование проекта, согласование и утверждение проекта, реализация проекта (перенесение в натуру).

Каждый этап землеустроительной деятельности характеризуется соответствующей землеустроительной документацией. В результате подготовительных обследовательских и изыскательских работ готовится соответствующий вид документации.

Посредством межхозяйственного землеустройства осуществляются предоставление и изъятие земельных участков в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также межевание земель.

Одной из важных задач межхозяйственного землеустройства периода реформирования земельно-имущественных отношений (1990-2011 гг.) является образование и упорядочение специальных фондов земель (фондов перераспределения земель), которые формируются для различных целей (перераспределения, продажи, резервные и т.д.), изымаются у землевладельцев и землепользователей, находятся, как правило, в государственной, муниципальной или коллективной собственности.

Помимо этого при межхозяйственном землеустройстве приходится устанавливать границы различных территориальных зон, определять режим и условия землепользования, ограничения и обременения, отводить земельные участки, а также готовить информацию для земельного налогооблажения, купли-продажи земельных участков и включения их в земельный оборот.

Таким образом, межхозяйственное землеустройство – это комплекс мероприятий по образованию новых, упорядочению и изменению существующих землевладений и землепользований, специальных фондов земель, установлению границ и режима использования земель административно-территориальных и других особых формирований (природоохранного, рекреационного, заповедного, историко-культурного назначения и др.), а также отводу земель в натуре (на местности).

Следовательно, межхозяйственное землеустройство включает:

1. Составление проектов образования новых, упорядочения и изменения существующих сельскохозяйственных и несельскохозяйственных землевладений и землепользований с устранением неудобств в расположении земель, а также организации специальных фондов земель и размещения территориальных зон.

2. Отвод на основе проектов земельных участков в натуре с оформлением землеустроительной документации.

3. Подготовку информации для оформления документов на право собственности на землю или удостоверяющих право землевладения и землепользования.

Образование землепользования сельскохозяйственного и несельскохозяйственного землепользования имеет свои особенности.

При образовании (упорядочении, реорганизации) землевладений и землепользований сельскохозяйственных акционерных обществ, кооперативов, товариществ, госхозов и других организаций различного организационно-правового статуса в сельском хозяйстве устанавливаются:

- размеры, местоположение и границы землевладений и землепользований, целесообразная специализация хозяйств, условия водоснабжения, электроснабжения и связи;

- режим и условия пользования землей;

- исходные данные для определения земельного пая.

Упорядочение существующих землевладений сельскохозяйственных предприятий (организаций) проводится в связи с выделением земли для организации крестьянских хозяйств, обеспечением промышленных, строительных, транспортных и других предприятий земельными участками на их территории, а также с целью устранения недостатков землепользования в виде нерациональной структуры земельных угодий, чересполосицы, вкрапливания, дальноземелья, изломанности границ, экологически неправильного расположения.

Предоставление земель членам сельскохозяйственных предприятий, выходящим из их состава и пожелавшим вести самостоятельное крестьянское хозяйство, производится в соответствии с проектом отвода земель (межхозяйственного землеустройства).

Размещение крестьянских хозяйств осуществляется как с учетом их интересов, так и с учетом интересов предприятия в целом. При этом по возможности избегают дробления земельных массивов, образования чересполосицы, дальноземелья и других неудобств в использовании земель.

Для наделения землей членов садоводческих и огородных кооперативов одновременно с проектом отвода разрабатываются проекты организации территории коллективных садов и огородов, в которых устанавливаются размеры и границы земельных участков каждого члена кооператива, зон общего использования, внутрихозяйственных дорог и проездов, определяются мероприятия по освоению и улучшению земель, охране природы.

Изъятие и отвод земель для несельскохозяйственных предприятий, организаций и учреждений, упорядочение их землепользований проводятся также на основе проекта межхозяйственного землеустройства.

При подготовке материалов на изъятие земель для строительства крупных объектов до начала их проектирования разрабатывается технико-экономическое обоснование целесообразности отвода земель с учетом экономических и экологических факторов выбора места размещения и размера объекта.

Проект образования землепользования несельскохозяйственного назначения включает:

- обоснование размещения, размера и границ предоставляемого земельного участка;

- определение состава и ценности изымаемых земель;

- мероприятия по устранению отрицательных последствий отвода земель для развития производства, расселения, организации территории, охраны земель и природной среды;

- расчет и обоснование убытков, возмещаемых землевладельцам и землепользователям, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства и способов их возмещения;

- технические условия рекультивации земель, подлежащих нарушению, снятия, сохранения и использования плодородного слоя почв с изымаемого участка;

- установление охранных зон вновь создаваемых предприятий;

- предложения по режиму и условиям использования земли;

- исходные данные для установления размеров земельного налога;

- очередность осуществления мероприятий, намеченных проектом, порядок перехода к пользованию предоставленными участками земли.

Межхозяйственное землеустройство имеет особенности и при межевании земель (изменении, восстановлении и закреплении границ объектов землеустройства), оформлении сделок с земельными участками и недвижимостью и в иных случаях их перераспределения.

(РИС.??????????????????????)

В данном пособии изложен порядок и методика разработки двух видов проекта межхозяйственного землеустройства: «Проекта перераспределения земель сельскохозяйственного назначения» и «Проекта формирования крестьянского (фермерского) хозяйства» (раздел ?????).

Контрольные вопросы

1. Дайте определение термину «межхозяйственное землеустройство».

2. Каковы задачи межхозяйственного (территориального) землеустройства?

3. Раскройте содержание межхозяйственного землеустройства.

4. Раскройте особенности образования землепользований сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения.

5. Охарактеризуйте содержание проекта образования землепользования несельскохозяйственного назначения.