8. Особенности правового режима жилого помещения. Перевод жилого помещения в нежилое

Правовой режим жилого помещения – они должны использоваться строго по назначению (т. е. для проживания).

Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользова­нием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых по­мещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательст­вом, являются ничтожными по основаниям, преду­смотренным ст.168 ГК РФ (п.38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Фе­дерации»).

Использование собственником жилого помещения не по назначению может привести к пре­кращению права собственности на него (после обяза­тельного предварительного предупреждения) (ст.293 ГК РФ)..

Изъятия в специальном правовом режиме жилых помещений (ч.2 – 4 ст.17 ЖК): допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гра­жданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, кото­рым должно отвечать жилое помещение.

Лица, проживающие в нем, должны находиться в этом помещении на законном основании (т. е. были вселе­ны в соответствии с правилами ЖК РФ), подобное использование не должно нарушать прав и законных инте­ресов других граждан и должны соблюдаться санитарные и технические нормы (пример: адвокаты).

Жилое помещение все равно должно быть использовано для проживания, а иные формы использования допустимы, поскольку не пре­пятствуют основной, цели использования жилых по­мещений.

При этом не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств; пользова­ние жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживаю­щих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-ги­гиенических, экологических и иных требований за­конодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденны­ми Правительством РФ (п.4 ст.17 ЖК).

За­прет на размещение промышленных производств в жилых помещениях вводится в целях защиты прав и законных интересов лиц, проживающих в жилых помещениях (касается жилого дома в це­лом, а не только находящихся в нем жилых помеще­ний, т. е. исключает размещение промышленных производств даже в подвалах или на чердаках жи­лых домов).

Перевод жилых помеще­ний в нежилые (в общем виде – в п.3 ст.288 ГК РФ, в ко­тором делается отсылка на жилищное законодатель­ство; в ч.1 ст.22 ЖК говорится, что перевод жи­лого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законода­тельства о градостроительной деятельности (послед­нее включает в себя прежде всего ГсК РФ)).

ЖК (ст.22) установлены условия, при которых допускается перевод жилых помещений в нежи­лые (при отсутствии хотя бы одного из них перевод не допускается) (пример: перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возмож­ность оборудовать такой доступ к данному помеще­нию, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места .постоянного проживания, а также ес­ли право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц).

Перевод квартиры в многоквартирном доме в не­жилое помещение допускается только в случаях, ес­ли такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под кварти­рой, переводимой в нежилое помещение, не являют­ся жилыми.

Для перевода жилого помещения в нежилое поме­щение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения пере­водимого помещения представляет:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на перево­димое помещение (подлинники или засвидетельство­ванные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое поме­щение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится пе­реводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установлен­ном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом МСУ (максимальный срок принятия решения не должен превышать 45 дней со дня представления необходимых документов в орган, осуществляющий перевод помещений; заявитель должен быть информирован о принятом решении в течение 3 дней со дня его принятия).