37. Изменение сторон в договорах социального и коммерческого найма. Основания, порядок, правовые последствия

Случаи измене­ния договора социального найма жилого помещения (граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-ли­бо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений, при этом остальные наниматели жилых помещений (комнат) в такой квартире будут являться членами семьи нанимателя) (ст.82 ЖК).

Для заключения договора найма на жилое поме­щение в виде квартиры при объединении граждан, пользующихся жилыми помещениями в такой квар­тире по отдельным договорам найма, в одну семью необходимо согласие всех граждан, совместна проживающих в квартире (в силу равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя жилого поме­щения по договору социального найма с правами и обязанностями нанимателя по договору найма).

Требовать заключе­ния одного договора найма на все жилые помещения вправе граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на осно­вании отдельных договоров социального найма и объ­единившиеся в одну семью.

Для измене­ния данного договора не требуется решения органа МСУ.

Переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора (ст.675 ГК РФ) (новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма; он не вправе изменять или расторгать договор, действие которого сохраняется на прежних условиях).

При замене нанимателя в договоре коммерческого найма необходимо согласие самого нанимателя, других проживающих с ним граждан, а также согласие наймодателя (если первоначальный наниматель выбыл из нанимаемого помещения, то новым нанимателем по общему согласию становится один из граждан, проживавших вместе с ним; если согласие не достигнуто – все они становятся сонанимателями).

38. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, по­стоянно проживающих с ним, в любое время и без обращения в суд расторгнуть договор найма с пись­менным предупреждением наймодателя за 3 меся­ца (п.1 ст.687 ГК РФ) (наймодатель – собственник жило­го помещения должен заранее знать о расторжении договора, с тем чтобы иметь возможность распоря­диться жилым помещением по своему усмотрению).

Наймодатель может расторг­нуть договор только в судебном порядке.

Договор найма жилого по­мещения может быть расторгнут в судебном по­рядке по требованию наймодателя в случаях (п.2 ст.687 ГК РФ):

1) невнесения нанимателем платы за жилое помеще­ние за 6 месяцев (если договором не установлен более длительный срок) (при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2 раз по истече­нии установленного договором срока платежа);

2) разрушения или порчи жилого помещения нани­мателем или другими гражданами, за действия кото­рых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть пре­доставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторже­ния договора найма жилого помещения (если в тече­ние определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет, всех необходимых мер для их устранения, суд по по­вторному обращению наймодателя принимает реше­ние о расторжении договора найма жилого помеще­ния) (при этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполне­ние решения на срок не более года).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию лю­бой из сторон в договоре в случаях:

1) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

2) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Договор может быть также расторгнут в судебном порядке по инициативе наймодателя в случае, если наниматель жилого помещения или другие гра­ждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо системати­чески нарушают права и интересы соседей (сначала наймодатель может предупредить нанимате­ля о необходимости устранения нарушения).

Если наниматель или другие граждане, за дейст­вия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

В случае расторжения договора найма жилого по­мещения наниматель и другие граждане, проживаю­щие в жилом помещении к моменту расторжения до­говора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.