23. Заключение договора социального найма жилого помещения. Правовое значение решения о предоставлении жилого помещения. Типовой договор социального найма

Объектом социаль­ного найма являются жилые помещения, находя­щиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные для социаль­ного использования (ст.672 ГК РФ) (договор социального найма регулируется ЖК РФ (разд.III)).

Договор коммерческого найма и договор социального найма выделились из договора иму­щественного найма (аренды) в силу специфики пред­мета и целей использования.

Ряд положений жилищного и гражданского зако­нодательства являются общими для договоров коммерческого и социального найма (объектом до­говора может быть только изолированное жилое по­мещение, пригодное для проживания (ст.62 ЖК; ст.673 ГК РФ), нанимателем по договору может быть только гражданин (ст.60 ЖК; ст.677 ГК РФ), жи­лые помещения должны использоваться строго по назначению (ст.17 и 67 ЖК; ст.678 ГК РФ), преду­сматривается обязанность нанимателя своевременно вносить плату за пользование жилыми помещениями (ст.67 ЖК; ст.678 ГК РФ)).

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственном и муниципальном) малоимущим и иным категориям граждан, указанным в законе.

Заключению договора социального найма предше­ствует процедура предоставления жи­лого помещения (признание лица нуждающимся в улучшении жилищных условий и малоимущим, по­становка на учет, соблюдение очередности при пре­доставлении жилого помещения и прочее).

Договор социального найма заключается на неопределенный срок, размер наемной платы нор­мируется, размер предоставляемого жилого помещения также нормируется.

Договор социального найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным, бессрочным.

Договор социального найма жилого помещения за­ключается в письменной форме на основании реше­ния о предоставлении жилого помещения жилищно­го фонда социального использования.

Типовой договор социального найма жилого поме­щения утвержден постановлением Пра­вительства РФ от 21.05.2005 №315.

В ЖК РФ указано, что возможно ус­тановить с помощью других ФЗ иные категории граждан, имеющих право получить жилые помещения по договору социального найма (дети-сироты и дети, ос­тавшихся без попечения родителей, семьи, постра­давшие от стихии или иной чрезвычайной ситуации, жильцы ветхих и аварийных домов, подлежащих отселению).

Социальное жилье будет предоставляться также граж­данам, страдающим некоторыми формами заболеваний (перечень таких заболеваний установлен постановлением Правитель­ства РФ от 16.06.2006 №378).

24. Стороны договора социального найма жилого помещения. Их права и обязанности

Стороны договора социального найма – наймодатвль и наниматель.

В качестве наймодателя – собственника жилого помещения может высту­пать только РФ, ее субъекты или муниципальные образования (от их имени приобре­тать и осуществлять права и обязанности могут органы государственной власти и органы МСУ в рамках их компетенции (п.1, 2 ст.125 ГКРФ)).

Собственник жилищного фонда уполномочивает для выполнения обязанностей наймодателя по договору социального найма предпри­ятие (организацию), осуществляющее управление жилищным фондом.

Наниматель по договору соци­ального найма жилого помещения – только гражданин РФ (жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (ч. 5 ст. 49 ЖК).

Основное право нанимателя – право пользо­вания как предоставленным по договору жилым по­мещением, так и общим имуществом в многоквар­тирном доме (жилое помещение должно использоваться только для проживания).

Наниматель имеет право (ч.1 ст.67 ЖК):

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного про­ведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имуще­ства в многоквартирном доме, а также предоставле­ния коммунальных услуг.

Наниматель обязан (ч.3 ст.67 ЖК):

1) использовать жилое помещение по назначению (т. е. для проживания);

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помеще­ние и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч.1 ст.65 ЖК).

Наймодатель имеет право (п.8 типового договора социального найма жилого помещения):

1) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жило­го помещения, санитарно-технического и иного обо­рудования, находящегося в нем, для выполнения не­обходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий – в любое время;

2) запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

Наймодатель обязан (ч.2 ст.65 ЖК):

1) передать.нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого по­мещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю не­обходимых коммунальных услуг надлежащего каче­ства.

Иные обязанности наймода­теля могут быть предусмотрены договором и жилищным законодательством.

Ответст­венности наймодателя за несвоевременное или не­надлежащее проведение капитального ремонта (при неисполнении или ненадлежащем исполнении нанима­тель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым поме­щением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего, иму­щества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймо­дателя).