15. Приобретение жилья с использованием ипотечного кредита

Согласно Указу Президента РФ от 10.06.1994 №1180 и утвержденному этим Указом Положению о жилищных кредитах основная цель выделения кредитов – оказание гражданам кредитно-финансовой поддержки в решении жилищной проблемы при использовании ими собственных средств.

Указанное Положение устанавливает порядок предоставления банками на территории РФ юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

Основные документы, определяющие взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды – кредитный договор и договор о залоге (ипотеке).

В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды; срок и размеры кредита; порядок выдачи и погашения кредита; инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения); обеспечение кредитного обязательства заемщика; условия страхования ссуды; способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита; санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды; размеры и порядок уплаты штрафов; порядок расторжения договора; другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

В качестве инструментов кредитования возможно использование переменной процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

В зависимости от вида кредита о залоге (ипотеке) определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита.

На этапе рассмотрения заявки кредитор осуществляет комплексный анализ кредитоспособности заемщика, его финансовой устойчивости.

До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу.

В случае невозможности возврата кредита заемщиком осуществляется обращение взыскания и реализация заложенного имущества для покрытия убытков банков в порядке и на условиях, определяемых законодательством.

16. Права членов семьи собственника на жилое помещение

Вещное право лиц, не являющихся соб­ственниками жилого помещения, – закрепленное в законе право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в при­надлежащем ему жилом помещении (ст.292 ГК РФ)

Право членов семьи собственника на жилое помещение – вещное право (ЖК также подтверждает вещный характер этого права – ст.31 помещена в разд.II «Право собственности и другие вещные права на жи­лые помещения»).

О вещном характере этого права говорит об­стоятельство, что члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых, лиц, что так­же характерно для вещных абсолютных прав (п.3 ст.292 ГК РФ).

Переход права соб­ственности на жилой дом или квартиру к другому ли­цу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено за­коном (указанное право лишилось важнейшего признака вещного права – права насле­дования).

Право членов семьи собственни­ка на пользование жилой площадью по-прежнему следует рассматривать как вещное, поскольку осталь­ные признаки вещных прав сохранились.

Различия в правовом: регу­лировании вещного права в ГК РФ и ЖК (в ГК РФ используется понятие «член семьи собствен­ника жилого помещения», в ЖК кро­ме понятия «члена семьи собственника» использует­ся «гражданин, проживающий совместно с собствен­ником в принадлежащем ему жилом помещении»).

Члены семьи собственника – лица, связанные с собственником родственными или супружескими узами, однако сюда могут также входить нетрудоспособные иждивенцы и в исключи­тельных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (ст.31 ЖК).

В настоящее время главным для признания лица членом семьи является факт вселения лица в качестве члена семьи собственника (в предыдущей редакции ЖК – факт совместного проживания и ведения общего хозяйства с нанимате­лем).

Для признания членом семьи собственника в смысле жилищного права супруга, родителей и детей необходим факт совместного проживания в принад­лежащем собственнику жилом помещении (родители супруга собственника не включены в кате­горию членов семьи собственника).

Члены семьи собственника имеют равные права на пользование жилым помещением (п.2 ст.31 ЖК) (данная норма имеет диспозитивный характер, и в соглашении между собственником и членами его семьи может быть предусмотрено иное – члены семьи могут иметь как больший, так и меньший объем прав).

На членов семьи, как и на собственника, возлагается обязанность использовать жилое помещение строго по назначению (по общему правилу член семьи соб­ственника имеет право на использование всего жило­го помещения; иное может быть оговорено в специ­альном соглашении собственника жилого помеще­ния и вселяемых лиц).

В договоре может быть указано, что вселяемое лицо пользуется не всей квартирой, а одной комнатой; что право пользова­ния предоставлено на определенное время и прекра­щается с истечением этого времени; что право поль­зования прекращается по требованию собственника, а также в силу других обстоятельств, например при вступлении собственника жилого помещения в брак (сделка под отменительным условием по ст.157 ГК РФ).

Соглашение о возникновении и прекраще­нии права пользования жилым помещением, а так­же об иных условиях, на которых оно предоставле­но, может быть пунктом брачного договора.

Солидарная с собственником жилого помещения ответственность дееспособных членов семьи собственника (к каждому из них мо­жет быть предъявлено в полном объеме требование, вытекающее из пользования данным жилым помеще­нием).

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют право (пользоваться жи­лым помещением по прямому назначению, хранить в жилом помещении свои вещи, предметы личного обихода; пользоваться электро-сантехническим и другим оборудованием).

В ряде случаев при отсутствии подтверждения письменного разрешения кого-либо из совершеннолетних членов семьи нанимателя на вселе­ние в жилое помещение иных лиц суд может признать за такими лицами право на жилое помещение, если при рассмотрении спора в суде будет установлено, что их вселение было произведено с ведома и согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (обзор судебной практики ВС РФ по жилищным делам).

Широкое распространение в судебной практике получили дела о признании права пользования жилым помещением при отсутствии регистрации стороны спора в этом помещении.