30. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя: основания, порядок

Основания для рас­торжения договора социального найма жилого поме­щения (расторжение договора возможно в судеб­ном порядке и без обращения в суд (ст.83 ЖК)).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письмен­ной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма без обращения в суд.

Основания до­срочного расторжения договора по инициативе наймодателя (ч.4 ст.83 ЖК):

1) задолженность по оплате за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 меся­цев (договор может установить более длительный срок; при краткосрочном най­ме действуют особые сроки исчисления невнесе­ния оплаты);

2) разрушение или повреждения жилого помеще­ния нанимателем либо другими гражданами, за дей­ствия которых наниматель несет ответственность (нанимателю су­дебным решением предоставляется льготный, не более 1 года, срок для восстановления пригодно­сти жилья для проживания; если наниматель его не использовал или не принял всех организационных мер (например, не заключил подрядный договор на ремонт жилого помещения и т. п.), наймодатель вправе обратиться в суд, с иском о расторжении дого­вора найма).

По договору социального найма жилого помещения расторжение договора за невнесение нанимателем платы за жилое помещение по ранее действующему законодательству не преду­сматривалось (за просрочку платежей по оплате жи­лья и коммунальных услуг с нанимателя взималась пеня в размере 1% за каждый день просрочки).

Использование жилого помещения не по назначе­нию и систематическое нарушение прав и интересов соседей по квартире или дому (основания расторгнуть договор по инициативе наймодателя либо граждан, проживающих в доме (жилом помещении)).

Правом на рас­торжение договора в этом случае наделен только наймодатель (он вправе (но не должен) предупредить винов­ных лиц прежде чем требовать выселения в судебном порядке)..

31. Понятие выселения. Основания и порядок выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Виды выселения

Выселение без предоставления другого жилого помещения предусмотрено:

1) в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное винов­ное поведение нанимателя (членов его семьи) (выселение допускается только при виновном поведении нанимателя и членов его семьи);

2) в целях предоставления наймодателю возможности ис­пользовать помещение по специальному назначению.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке (ст.84 ЖК):

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Выселение без предоставления жилого помещения производится:

1) если наниматель, члены его се­мьи или другие совместно проживающие лица систе­матически разрушают или портят жилое помещение (систематичность – неоднократность совер­шаемых действий; ранее к виновному должны были быть приняты меры пре­дупреждения, оказавшиеся безрезультатными);

2) если наниматель, члены его семьи или другие проживающие с ним ли­ца используют жилое помещение не по назначению (пример: для содержания животных, хранения овощей и т. п.);

3) если наниматель, члены его семьи или другие проживающие с ним лица систематически нарушали права и интересы сосе­дей и не прекратили нарушать права и интересы со­седей после предупреждения (пример: громкое включение музыки в ночное время, скандалы и т. д.).

Если наниматель и про­живающие совместно с ним члены его семьи в тече­ние более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммуналь­ные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого со­ответствует размеру жилого помещения, установлен­ному для вселения граждан в общежитие (ст.90 ЖК).

Граждане вы­селяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по дого­ворам социального найма в случае, если (ст.85 ЖК)::

1) дом, в котором находится жилое помещение, под­лежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не мо­жет быть сохранено или его общая площадь умень­шится, в результате чего проживающие в нем нани­матель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увечится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена, семьи существенно превысит норму предоставления.