34. Договор найма жилого помещения в коммерческом жилищном фонде

Договор коммерческого найма регулируется гл.33 ГК РФ.

Договор коммерческого найма и договор социального найма выделились из договора иму­щественного найма (аренды) в силу специфики пред­мета и целей использования.

Ряд положений жилищного и гражданского зако­нодательства являются общими для договора ком­мерческого и социального найма (объектом до­говора может быть только изолированное жилое по­мещение, пригодное для проживания (ст.62 ЖК; ст.673 ГК РФ), нанимателем по договору может быть только гражданин (ст.60 ЖК; ст.677 ГК РФ), жи­лые помещения должны использоваться строго по назначению (ст.17 и 67 ЖК; ст.678 ГК РФ), преду­сматривается обязанность нанимателя своевременно вносить плату за пользование жилыми помещениями (ст.67 ЖК; ст.678 ГК РФ)).

Договор коммерческого найма – граждан­ско-правовой договор (договор социального найма – квазидоговор (его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены соответствующими правовыми актами; для свободного во­леизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не оста­ется места)).

Термин «коммерческий найм» законодательством не предусмотрен (исполь­зуется для того, чтобы отделить его от привычного договора найма жилого помещения, применявшегося в прежнем жилищном законодательстве и сохранив­шемся в несколько измененном виде в действующем).

Договор коммерческого найма – право­вая форма использования жилищных фондов всех форм собственности.

Для договора коммерческого найма установлен максимальный срок в 5 лет, размер наемной платы устанавливается по соглашению сторон, размер предоставляемого жилого помещения не ограничивается.

Договор найма жилого помещения в коммерче­ском жилищном фонде (договор коммерческого най­ма) – соглашение, по которому собственник жилого помещения или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение без ог­раничения размеров за договорную плату во времен­ное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору (должны быть ука­заны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем).

В договоре коммерческого найма нанимателем мо­жет быть только гражданин (заключение с юридическим ли­цом в качестве нанимателя договора коммерческого найма для целей, не связанных с проживанием гра­ждан, – достаточное основание, чтобы признать та­кой договор ничтожным по ст.168 ГК РФ).

ГК РФ выделяет наряду с нанимателем граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем (специфика их правового положения – не будучи нанимателями, они имеют рав­ные с ним права пользования жилым помещением (п.2 ст.677 ГК РФ)).

При регулировании отношений по коммерческо­му найму отсутствует термина «члены семьи нанимателя», используемый в жилищном законодательстве (заменен катего­рией «постоянно проживающие граждане» (ст.677 ГК РФ).

ГК РФ не требует, чтобы указан­ные лица вели с нанимателем общее хозяйство и были бы членами его семьи, не уста­навливает никаких критериев для определения этого круга лиц (их определяет сам нани­матель, но для того, чтобы лицо, проживающее с ним, подпадало под эту категорию, оно должно быть указано в договоре найма жилого помещения (либо при его заключении, либо в любой другой момент в течение срока действия)).