41. Договор найма специализированного жилого помещения. Общая характеристика, отличия от иных видов найма

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч.1 ст.100 ЖК).

Указанный договор заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

В договоре определяются: предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила ст.65, ч.3, 4 ст.67 и ст.69 ЖК, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные ч.2 – 4 ст.31, ст.65 и ч.3, 4 ст.67 ЖК.

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

Указанный договор заключается в письменной форме.

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч.1 ст.101 ЖК).

Наниматель такого помещения в любое время может расторгнуть договор.

Указанный договор может быть расторгнут также в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору, а также в иных случаях, предусмотренных ст.83 ЖК.

42. Особенности найма служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудо­вых отношений с органом государственной власти, органом МСУ, ГУП, государственным или му­ниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государствен­ную должность субъекта РФ либо в связи с избрани­ем на выборные должности в органы государственной власти или органы МСУ.

Служебные жилые помещения предоставляются в результате заключения договора найма служебного жилого помещения, который заклю­чается на основании решения о предоставлении дан­ного помещения (решения принимаются соб­ственниками жилых помещений (действующими от их имени уполномоченными органами государствен­ной власти, уполномоченными органами МСУ или иными уполномоченными соб­ственниками лицами)).

В договоре найма служебного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанно­сти сторон по пользованию жилым помещением.

Для правового режима служебного жилого поме­щения характерны ограничения прав нанимателя, который не вправе осуществлять обмен занимаемого жи­лого помещения, а также передавать его в поднаем.

Право пользования служебными помещениями существует до тех пор, пока существуют соответствующие трудовые от­ношения (договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения служ­бы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности; прекра­щение трудовых отношений либо пребывания на го­сударственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на вы­борной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения) (ч.3 ст.104 ЖК).

В случаях расторжения или прекращения догово­ров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, ко­торые они занимали по данным договорам.

В случае отказа освободить такие жилые помещения указан­ные граждане подлежат выселению в судебном по­рядке без предоставления других жилых помещений) (ч.2 ст.103 ЖК).

Исключения – не могут быть выселены из служебных жи­лых помещений без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов ФСБ, таможенных ор­ганов РФ, органов государствен­ной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполни­тельной системы, погибших (умерших) или пропав­ших без вести при исполнении обязанностей военной, службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II групп, инвалидность кото­рых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалид­ность которых наступила вследствие профессиональ­ного заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ране­ния, контузии или увечья, полученных при исполне­нии обязанностей военной службы- либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанно­стей военной службы.

Таким гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

Жилые помещения в об­щежитиях предназначены для временного прожива­ния граждан в период их работы, службы или обуче­ния (ст.94 ЖК) (с такими гражданами заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обу­чения договор найма жилого помещения в общежи­тии; прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии).

Под общежития предоставляются специально по­строенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов (жилые помещения в обще­житиях предоставляются из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на 1 человека).

Правовой статус общежитий подробно регулирует Примерное по­ложение об общежитиях, утвержденное постановлением Сов­мина РСФСР от 11.08.1988 №328.

Общежи­тия предназначаются для проживания рабочих, слу­жащих, студентов, учащихся, а также других граж­дан в период работы или учебы (жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и дру­гими необходимыми для проживания граждан пред­метами) (п.2 указанного Положения).