28. Основания прекращения договора социального найма

Прекращение договора социального найма – более широкое понятие, которое включает в себя по­мимо расторжения договора по инициативе одной из сторон также прекращение договора по объективным причинам (договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ч.5 ст.83 ЖК)).

Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (расторжение договора социального найма без согласия членов семьи нанимателя не допускается).

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (при посту­плении в адрес наймодателя заявления нанимателя о расторжении договора социального найма наймодатель обязан удостовериться в согласии всех членов се­мьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма на расторжение такого договора).

Законодательно не установлены положения о необходимости уведомления нанимателем наймодате­ля о предстоящем расторжении договора социального найма жилого помещения.

В случае выез­да нанимателя и членов его семьи в другое постоян­ное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч.3 ст.83 ЖК) (для расторжения договора в таком случае необходимо, чтобы и наниматель, и все члены его семьи выехали в другое место жительства; ес­ли хоть один член семьи останется проживать в та­ком жилом помещении, договор не расторгается, а происходит его изменение: нанимателем будет яв­ляться оставшийся член семьи).

Расторжение догово­ра социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном поряд­ке в случае (ч.4 ст.83 ЖК):

1) невнесения нанимателем платы за жилое поме­щение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помеще­ния нанимателем или другими гражданами, за дей­ствия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назна­чению.

29. Замена жилого помещения: понятие, основания, порядок. Отличия от обмена

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения (ст.81 ЖК).

Наймодатель на основании заявления нанимателя о замене жилого помещения обязан предоставить ему по согласованию с ним другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи заявления.

Иные основания замены гражданам жилых помещений могут быть предусмотрены федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ.

Закон г. Москвы от 15.01.2003 «Об улучшении жилищных условий жителей г. Москвы» распространил право на замену на собственников жилых помещений.

Исполнительные органы государственной власти г. Москвы обязаны в установленном порядке по обращению граждан о замене благоустроенного и отвечающего санитарным, техническим нормам и требованиям жилого помещения предоставить взамен занимаемого помещения жилье меньшего размера в пределах социальной нормы (замена не допускается, если в результате ее граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий).

Замена производится гражданам, занимающим жилые помещения:

1) на основе договора социального найма, коммерческого найма или договора безвозмездного пользования, по соответствующему договору;

2) на праве собственности, по договору мены.

Для данных целей может быть использован государственный и муниципальный жилищный фонд коммерческого использования.

Вопрос о замене поднимается, как правило, в связи с материальными трудностями, вызванными излишней оплатой площади, превышающей норму предоставления.

Замена недопустима, если предоставляется большее помещение (в этом случае происходит нецелевое использование государственного и муниципального жилищного фонда).

Вторым случаем замены может быть предоставление жилого помещения на первом этаже гражданам, страдающим заболеваниями опорно-двигательного аппарата или предоставление жилого помещения на нижних этажах в связи с респираторными или сердечными заболеваниями, при которых противопоказано проживание на верхних этажах.

Замена помещений проводится не в порядке очередности, а при наличии соответствующих помещений меньшего размера в течение установленного законом срока замены.

Замена жилого помещения не должна означать обязательного удовлетворения просьб граждан о предоставлении жилого помещения в определенном районе, в доме-новостройке или иных требований о благоустроенности жилого помещения.

Правом на замену жилого помещения не должны обладать граждане, уже состоящие на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий (недопустима также замена, если в результате возникнут основания для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий).

Договор обмена жилыми помещениями заключа­ется между пользователями жилых помещений (обмениваются не сами помещения, а права пользования определенным жилым помещением).

Субъекты данного договора – только гра­ждане.

Наниматель жилого помещения по до­говору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого жилого помещения на жилое помеще­ние, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (п.1 ст.72 ЖК).