2.4. Территория муниципального образования

Общая характеристика территории

муниципального образования и ее среды

Важнейшим признаком любого территориального образования является пространство, которое оно занимает. Способность муниципальных органов власти эффективно использовать пространственные особенности подведомственной им территории является одним из условий решения проблем местного значения. При этом пространственная основа муниципального образования включает в себя как ее естественную природную среду, так и искусственно созданную схему застройки территории, лежащую в основе ее планировочного каркаса.

Все процессы в городе осуществляются на относительно небольшой территории. Внешняя граница, отделяющая территорию города от других земель, называется городской чертой. Она утверждается органом государственной власти субъекта РФ.

Территорию города характеризуют две основных составляющие: природный комплекс и созданная человеком планировка и застройка. Сочетание этих факторов формирует городскую среду.

Городская среда - это совокупность множества природных, архитектурно-планировочных, экологических, социально-культурных и других условий, в которых обитает городской житель и которые определяют комфортность его проживания на данной территории.

Все жители заинтересованы в том, чтобы городская среда была максимально комфортной. Они хотят влиять на ее состояние или по крайней мере рассчитывать, что их мнение по данному вопросу будет учтено муниципальной властью. Однако система ценностей в отношении отдельных параметров городской среды у разных групп населения может быть неодинаковой. Так, владелец автомашины желает, чтобы она стояла под окнами его дома, а другие жильцы дома выступают против. В разных районах города состояние городской среды может быть неодинаковым.

Улучшение состояния городской среды затрагивает все подсистемы города, поэтому пространственная организация его территории должна рассматриваться как важнейший компонент муниципального управления. Здесь совершенно недопустимо принятие управленческих решений, ориентированных на краткосрочный результат. Должны учитываться все факторы: природные, исторические, социальные, экономические, экологические, культурные.

Важнейшим элементом территории города является природный комплекс. Его основу образует физико-географическое положение (ФГП), которое является составной частью экономико-географического положения территории. ФГП территории определяется границами природных зон, морфологическими особенностями местности, ландшафта, приближенностью к водоемам, рекам и озерам, наличием памятников природы и пр. Основными компонентами природного ареала являются гидрографическая сеть, рельеф местности, характер почв, ветровой и солнечный режимы территории и пр. Физико-географическая среда урбанизированных территорий сильно трансформирована и представляет собой особую экосистему. Характер ее трансформации определяется географическим положением муниципалитета, ответственностью и компетенцией местных властей, а также активностью жителей. Будучи локализованным в пространстве, город своим присутствием оказывает влияние не только на природные объекты, расположенные на его территории, но и на участки, находящиеся на расстоянии тысяч километров от его административных границ. Таким образом, города становятся мощным фактором преобразования ландшафтов, образуя особую географически значимую единицу.

В зависимости от характера природного окружения города отличаются друг от друга дизайном застройки, этажностью зданий, расположением рекреационных зон и пр. Так, в ряде северных городов России особенности климата определяют низкоэтажную застройку территории, а на южных территориях, как правило, возникают проблемы озеленения. Пространственная организация каждого города уникальна и неповторима, двух одинаковых городов нет.

Научные основы организации территории города

Учет особенностей физико-географического положения города в проекте системы его расселения воплощается в концепции опорного экологического каркаса, разработанной в трудах В.В. Владимирова. Опорный экологический каркас призван сделать пространство города приспособленным не только к производственной деятельности, но и к жизненному комфорту в спальных районах. Концепция ориентирована главным образом на необходимость благоустройства городской территории, предполагающего отделение территориального блока наивысшей хозяйственной активности от жилых массивов, защищенных от первого рядом запланированных экологических ограничений (Владимиров В.В. Расселение и окружающая среда. М.: Наука, 1982). Опорный экологический каркас призван "вбить клин" в производственную инфраструктуру города, создать буфер для относительно неблагоприятных воздействий промышленного сектора муниципальной экономики на жилую зону.

В основе концепции лежит допущение о разделении территории на отдельные пространственные зоны, критерием различения которых является их роль в процессе устойчивого воспроизводства. Речь идет о выделении зон наивысшей хозяйственной активности, экологического равновесия и буферной. Каждая из них выполняет свою функцию, реализация которой позволит обеспечить устойчивое развитие города с учетом его экономических и экологических характеристик. И если зона наивысшей хозяйственной активности включает в себя жилые массивы, участки производственных и торговых предприятий, кое-где разделенные зелеными насаждениями, то зона экологического равновесия предназначена для воспроизводства природных ресурсов, зеленого пояса вокруг крупных урбанизированных территорий. Как правило, зона экологического равновесия может включать пригородные районы. Что касается буферных зон, то они образуются на стыке региональных систем расселения и призваны снизить экологический дефицит ареалов с насыщенной промышленной инфраструктурой.

Другими параметрами внутригородской системы расселения являются распределение плотности населения, характер планировочного каркаса города, а также распределение зональных сфер.

Планировочный каркас города представляет собой относительно устойчивую структурообразующую часть городской территории, отражающую основные процессы жизнедеятельности городского населения, связанные с высокой интенсивностью пространственного освоения. Неотъемлемым элементом является центр города. Будучи составной частью каркаса, центр характеризуется максимальной доступностью для населения и служит направляющим звеном в планировочной структуре.

Планировочный каркас составляет совокупность функциональных узлов и транспортных коммуникаций в структуре городского пространства. Он задает точки и кривые притягательности в пространстве города, вокруг которых сосредоточивается базовый сектор муниципальной экономики, охватывающий область наиболее активных массовых процессов жизнедеятельности населения.

По мере удаления от ядра города увеличивается плотность жилой застройки, усиливается функциональное разнообразие системы общественного разделения труда. Каркас последовательно переходит в ткань - материально-пространственный компонент городской территории, охватывающий социально-экономическую инфраструктуру города, не требующий высокой пространственной концентрации основных функций. Ткань составляет сферу социально-бытовой инфраструктуры территориального образования и фиксирует сферу деятельности, не характеризующуюся высокой пространственной концентрацией и являющуюся скорее условием пространственной встроенности каркаса в структуру городского пространства, чем имеющей особый самостоятельный статус формообразующего звена территории. К ткани следует относить большую часть жилых микрорайонов, сферу коммунального и бытового обслуживания горожан, объекты коммунальной собственности (гаражи, склады и т.д.). Таким образом выстраивается система взаимодействия между основными зонами физического пространства городской территории (рис. 2.4.1 - не приводится).

Рис. 2.4.1. Структура физического пространства

городской территории: 1 - опорный планировочный каркас;

2 - ткань; 3 - опорный экологический каркас

Рисунок не приводится.

Зонирование территории муниципального образования

Опыт исследования городов показывает, что в разных районах состояние городской среды неодинаково. Отдельные участки территории более пригодны для размещения промышленных объектов, либо для жилищного строительства, либо для организации досуга и т.д. Данное обстоятельство влияет на коммерческую ценность данного участка и особенности его правового регулирования. Таким образом осуществляется процедура зонирования городской территории, осуществляемая на основе трех критериев: функционального, правового и экономического или ценового (рис. 2.4.2).

┌──────────────────────────────────────┐

│ Градостроительное зонирование │

└─────────────────┬────────────────────┘

┌────────────────────┼────────────────────────┐

┌────────┴───────┐ ┌────────┴────────┐ ┌──────────┴────────┐

│ Функциональное │ │Правовое (ограни-│ │ Ценовое │

│ (виды зон) │ │чивающие факторы)│ └──────────┬────────┘

└┬───────────────┘ └┬────────────────┘ ┌─────────┴────────┐

│ ┌────────────────┐ │┌───────────────────┐ │ Разная цена │

├─┤ Жилые │ ├┤Плотность застройки│ │земельных участков│

│ └────────────────┘ │└───────────────────┘ │ и ставки арендной│

│ ┌────────────────┐ │┌───────────────────┐ │ платы за землю │

│ │ Общественно- │ ├┤ Этажность │ │ и объекты │

├─┤ деловые │ │└───────────────────┘ │ недвижимости │

│ └────────────────┘ │┌───────────────────┐ └──────────────────┘

│ ┌────────────────┐ ├┤Формы собственности│

├─┤Производственные│ │└───────────────────┘

│ └────────────────┘ │┌───────────────────┐

│ ┌────────────────┐ ││Возможность прину- │

│ │ Инженерной и │ ├┤дительного выкупа │

├─┤ транспортной │ ││ недвижимости │

│ │ инфраструктуры │ │└───────────────────┘

│ └────────────────┘ │┌───────────────────┐

│ ┌────────────────┐ ││Условия подключения│

├─┤ Рекреационные │ ││ к инженерным и │

│ └────────────────┘ ├┤ транспортным │

│ ┌────────────────┐ ││ коммуникациям │

│ │ Сельскохозяй- │ │└───────────────────┘

├─┤ ственные │ │┌───────────────────┐

│ └────────────────┘ ││ Требования │

│ ┌────────────────┐ ├┤к инженерной защите│

│ │ Специальные │ ││ и благоустройству │

└─┤ и иные │ │└───────────────────┘

└────────────────┘ │┌───────────────────┐

││ Установление │

└┤ сервитутов │

└───────────────────┘

Рис. 2.4.2. Схема градостроительного зонирования

территории муниципального образования

Правовую основу зонирования территории муниципального образования составляют нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ. Новый Градостроительный кодекс РФ 2004 года вводит термин "градостроительное зонирование" как разделение территории муниципального образования на различные зоны со своими границами и режимами использования.

Функциональное зонирование, как уже отмечалось, предполагает использование разных участков (зон) городской территории для различных целей (функций). Их перечень определен Земельным и Градостроительным кодексами РФ. Границы функциональных зон фиксируются в государственном земельном кадастре и генеральном плане города. Государственный земельный кадастр ведется уполномоченным федеральным органом государственной власти (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости) по единой для Российской Федерации системе. Его объектами являются не только земельные участки, но и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества.

В жилых зонах могут размещаться жилые дома разной этажности, а также отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и коммунально-бытового назначения, здравоохранения, дошкольного и школьного образования, культовые здания, стоянки автотранспорта, гаражи, иные объекты, связанные с проживанием граждан и не оказывающие негативного воздействия на окружающую среду.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, среднего и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. В этих зонах могут также размещаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Производственные зоны предназначены для размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду, коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, транспорта, оптовой торговли и др.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.

В состав зон рекреационного назначения могут быть включены территории, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также иные территории, предназначенные для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

В состав зон сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов могут включаться зоны сельскохозяйственных угодий, а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства и т.п.

К специальным и иным зонам относятся зоны:

- имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;

- занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых в других зонах недопустимо;

- размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

Следует отметить, что некоторые виды объектов могут размещаться в разных функциональных зонах (жилые дома, коммунальные и складские объекты и др.).

Правовое зонирование предполагает разделение территории функциональной зоны на территориальные, различающиеся режимом использования, и устанавливает для каждой из них систему разрешений и ограничений по использованию территории - градостроительный регламент. Границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистралей, улиц, проездов, границам земельных участков, границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований, естественным границам природных объектов и по другим признакам.

Градостроительные регламенты устанавливаются в пределах границ соответствующей территориальной зоны органами местного самоуправления и оформляются специальным документом - правилами землепользования и застройки.

В рамках градостроительных регламентов органы местного самоуправления имеют возможность правового регулирования по вопросам:

- интенсивности использования отдельных участков территории (плотность застройки, максимальные или минимальные размеры земельных участков);

- ограничений по этажности застройки и другим предельным параметрам разрешенного строительства или реконструкции;

- установления зон различных форм собственности (государственной, муниципальной, частной);

- установления зон, в пределах которых предполагается отчуждение (принудительный выкуп) недвижимости;

- установления зон с различными условиями подключения к транспортным и инженерным коммуникациям;

- установления зон с различными геологическими условиями, режимами инженерной защиты и благоустройства;

- определения границ земельных участков, обремененных публичным сервитутом, т.е. ограниченным правом пользования чужим земельным участком в общественных целях (подробнее см. в главе 6).

Такая информация особенно важна для потенциальных инвесторов.

Ценовое зонирование осуществляется органом местного самоуправления на основании установленных земельным кадастром базовых (кадастровых) цен на отдельные земельные участки. Органы местного самоуправления при установлении ставок земельного налога, размеров арендной платы за земельные участки, нежилые помещения и другие объекты недвижимости на различных участках городской территории могут дифференцировать их с учетом транспортной доступности, инженерной обеспеченности и престижности. Такое зонирование позволяет посредством системы повышающих и понижающих коэффициентов экономически стимулировать освоение территорий, в которых заинтересован город, и взимать повышенную плату в бюджет города с престижных участков.

Политика градостроительного зонирования территории муниципального образования (функционального, правового, ценового) является важным фактором регулирования его развития, привлечения инвестиций, ограничения застройки отдельных участков, максимизации доходов от использования территории.

Вопросы для самоконтроля

1. Что такое планировочный каркас и каково его значение для развития города?

2. Чем определяется физико-географическое положение территории города и как оно влияет на состояние городской среды?

3. Какие существуют научные подходы к зонированию территории города?

4. Что такое градостроительное зонирование территории города?

5. Какие способы зонирования территории города используются в системе муниципального управления?

6. Какие факторы оказывают влияние на установление цены земельных участков?