Глава 48 §5 (4)

1. разрешение на строительство;

2. технико-экономическое обоснование проекта строительства;

3. заключение государственной экспертизы проектно-технической документации;

4. проектно-техническую документацию;

5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный уча­ сток.

При этом к моменту опубликования своей проектной деклара­ции, включающей в себя столь подробные сведения о проекте стро­ительства, застройщик уже должен располагать информацией об орга­низациях-подрядчиках (субподрядчиках), которые будут выполнять основные строительно-монтажные и другие работы, а также иметь составленную и прошедшую государственную экспертизу проектно-техническую документацию. Следовательно, задолго до подготовки сво­ей проектной декларации застройщик должен заключить с проектной (изыскательской, проектно-изыскательской) организацией договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ и обязательства по этому договору должны быть исполнены сторонами в полном объе­ме. Кроме того, он должен вступить в договорные отношения по стро­ительному подряду, заключив договор с генеральным подрядчиком, который в свою очередь должен оформить договорные отношения с субподрядчиками (указанные договоры могут быть оформлены и по модели предварительного договора в соответствии со ст. 429 ГК).

Первый договор участия в долевом строительстве застройщик может заключить не ранее истечения 14 дней после опубликования в средствах массовой информации (размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования) своей проектной декларации.

Текст договора участия в долевом строительстве должен содер­жать все существенные условия этого договора (ч. 4 ст. 4 Закона об уча­стии в долевом строительстве). К их числу относятся:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после по­ лучения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию много­ квартирного дома или иного объекта недвижимости;

• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику, который должен быть единым для всех участников долевого строительства (ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве);

• цена договора, которая может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застрой­щика (ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве)¹, а так­же сроки и порядок ее уплаты;

• гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объек­та долевого строительства его участнику, если иное не предусмотре­но договором (ч. 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

При отсутствии названных условий в тексте договора последний считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона об участии в долевом стро­ительстве)².

Договор участия в долевом строительстве заключается в письмен­ной форме, подлежит государственной регистрации и считается заклю­ченным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве)³.

Государственная регистрация договора участия в долевом строи­тельстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании их заявления. При этом в дополнение к перечню документов, обычно представляемых для го­сударственной регистрации таких договоров, застройщиком должны быть представлены: 1) разрешение на строительство; 2) проектная дек­ларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с ука­занием его местонахождения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них (ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве).

¹Представляется, что базовые критерии для определения цены и ставки платы за услуги застройщика могут быть дифференцированы в зависимости от категории объекта долевого строительства и его благоустроенности, но не должны отдаваться полностью «на откуп» застройщику.

² При отсутствии в договоре участия в долевом строительстве условия о гаран­тийном сроке на объект долевого строительства разумнее было бы считать, что он равен пяти годам, но не признавать указанный договор незаключенным. Кроме того, диспозитивный характер нормы об исчислении гарантийного срока представляет за­стройщику необоснованную возможность предусматривать в конкретных договорах в отношении различных участников долевого строительства разный порядок исчис­ления гарантийного срока, который в действительности должен быть одинаковым для всех договоров участия в долевом строительстве соответствующего объекта недвижи­ мости.

³ Что исключает возможность отнесения его к консенсуальным договорам.