Раздел XI

Обязательства по производству работ

Обязательства из договора строительного подряда

Глава 48 § 5 (2)

привлекают денежные средства граждан и организаций для их пос­ледующего размещения, в том числе путем выдачи кредитов и полу­чения прибыли¹.

В-третьих, предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижи­мости, но и передать каждому из дольщиков конкретное жилое (не­жилое) помещение, предусмотренное договором (тогда как по дого­вору строительного подряда результат строительных работ — здание, сооружение иной объект недвижимости — должен быть и построен подрядчиком, и в целом передан заказчику).

В-четвертых, ограничение сферы его действия, предопределенное спецификой его предмета: по этому договору возможно строитель­ство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения, поскольку «объектом долевого строительства» ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве называет только жи­лое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и входящее в его состав.

В-пятых, наличие ряда предварительных обязанностей застройщи­ка, исполнение которых является необходимым условием для заклю­чения в будущем договоров участия в долевом строительстве с граж­данами и организациями. В частности, он должен получить в уста­новленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предо­ставленного ему для строительства.

В-шестых, наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящий­ся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путем заключения отдель­ного договора залога. Кроме того, Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон данного договора при его заключении и исполнении (положения, типовые договоры и

Подробнее об этих договорах см. гл. 61 т.IV настоящего учебника.

718

т.п.), а если в роли участников долевого строительства выступают граждане, к соответствующим отношениям подлежит применению также и законодательство о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Зако­на об участии в долевом строительстве).

Этими же целями продиктовано широкое использование публич­но-правовых элементов в регулировании договора участия в долевом строительстве, которые проявляются, в частности, в правилах:

• о необходимости государственной регистрации права застройщика на земельный участок или права аренды земельного участка, а также его права собственности на жилые (нежилые) помещения в построен­ном доме, самого договора участия в долевом строительстве и сдел­ки по уступке участником долевого строительства права требования по этому договору, возникновения права собственности участника долевого строительства на жилое (нежилое) помещение (ст. 3, 8, 13, 16, 17 Закона об участии в долевом строительстве);

• об обязанности застройщика получить разрешение на строительство (ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве);

• о необходимости подготовки застройщиком проектной декларации, включающей в себя информацию о нем и о проекте строительства, и ее опубликования в средствах массовой информации или размеще­ния в информационно-телекоммуникационных сетях (ст. 19—21 За­кона об участии в долевом строительстве);

• об особых требованиях, предъявляемых к застройщику в части про­изводства, размещения и распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строитель­ства — граждан и организаций (ст. 22 Закона об участии в Долевом строительстве);

• о государственном регулировании, контроле и надзоре в области доле­вого строительства многоквартирных домов и иных объектов недви­жимости (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве);

• о введении новых составов административных правонарушений в области долевого строительства и установлении административной ответственности за указанные нарушения (ст. 25 Закона об участии в долевом строительстве).

Несмотря на то, что отдельные из перечисленных признаков до­говора участия в долевом строительстве могут быть присущи и неко­торым другим договорам, в целом, в своей совокупности они, безус­ловно, свидетельствуют о самостоятельности данного гражданско-правового договора.

719