2.6. Основные подходы к оценке недвижимости предприятия

Основными подходами являются:

доходный

рыночный

затратный

Доходный подходзаключается в определении текущей стоимости будущих доходов, которая возникает в результате использования собственности и возможности будущей продажи. Основан на принципе ожидания и используется: когда предприятие имеет историю (ретроспективу); когда предприятие прибыльно, доходно; бизнес устойчивый и стабильный. Не используется для оценки новых предприятий и для предприятий с нестабильным бизнесом, которые терпят убытки. Является самым распространенным в сфере бизнеса, используется 80-90% крупными предприятиями при оценке контрольного ликвидного пакета акций, открытых акционерных компаний. Имеет 2 основных метода: метод дисконтирования денежных потоков (применяется для определения стоимости контрольного пакета акций, иногда для неконтрольного пакета акций с введением определенных скидок) и метод капитализации (используется когда недвижимость приносит доход).

Рыночный подходоснован на том, что ценность предприятия (его активы) определяется тем за сколько их можно продать на фондовом рынке, т.о. оценивается реальная рыночная цена продажи аналогичных предприятий. Преимущества подхода: ориентирован на рынок (спрос и предложение); ориентирован на реальную цену по достигнутым результатам; может являться источником информации для определения рыночной ситуации. Недостатки: очень трудно найти аналог для метода; закрытость информации о финансовой деятельности; базируется на прошлых достигнутых результатах. Используется 3 метода: на основе компаний-аналогов, метод рынка капитала (оценивает акции предприятий, компаний или оценка контрольного пакета акций (миноритарный)); метод сделок (продаж), используется при оценке в-целом предприятия или контрольного пакета акций (по схеме аналогичен предыдущему); метод отраслевых коэффициентов (соотношений), основан на соответствии между ценой предприятия и какими-то финансовыми параметрами.

Затратный методоснован на том, что собственный капитал = активы - обязательства. Балансовая стоимость активов и обязательств вследствие различных факторов (инфляции, выборов метода учета, конъюнктура) не соответствует их реальной рыночной стоимости, поэтому необходимо произвести оценку каждого актива, определить текущую стоимость обязательств и за их вычетом получить собственный капитал, что и будет являться стоимостью предприятия. Используются 2 основных метода: стоимость чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

2.7. Основные методы доходного подхода, используемые при оценке недвижимости

Доходный подходзаключается в определении текущей стоимости будущих доходов, которая возникает в результате использования собственности и возможности будущей продажи. Имеет 2 основных метода:

- Метод дисконтирования денежных потоков применяется для определения стоимости контрольного пакета, иногда для неконтрольного пакета акций с введением определенных скидок. Основными этапами этого метода являются:

1) выбор модели денежного потока. Существует 2 модели денежного потока: модель для собственного капитала, рассчитывается как рыночная собственная стоимость предприятия (акционерный капитал), состоит из чистой прибыли – налоги – амортизационные отчисления + – собственный оборотный капитал + – инвестиции в основные средства + – д/ср задолженность; модель для всего инвестированного капитала, денежный поток определяется как собственный капитал + заемный капитал + задолженность – амортизация + – собственный оборотный капитал + – инвестиции + – д/ср задолженность.

2) определение длительности прогнозного периода. Из практики стран с развитой экономикой данный период составляет 5-10 лет, в странах с переходной экономикой до 3 лет. Критерием определения прогнозного периода является стабилизация темпов роста. Весь прогнозный период для точности расчетов делится на более мелкие: полугодовые и квартальные.

3) ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки. При ретроспективном анализе исследуются следующие факторы: номенклатура продукции, объемы производства, цены, темпы роста производства, спрос (исследуется целевой сегмент по эластичности и конкурентной ситуации), темпы инфляции, производительные мощности, перспективные капиталовложения, общая экономическая ситуация, ситуация в отрасли, д/ср темпы роста предприятия, планы менеджмента (бизнес-планы). Прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с прежними показателями деятельности как предприятия, так и отрасли.

4) анализ и прогноз расходов (затрат). Действия: изучаем структуру доходов (пост. и перемен.) с учетом ретроспективы (3 года); оцениваем инфляционные ожидания для каждой категории издержек; изучаем единовременные и чрезвычайные статьи доходов прошлых лет, которые в будущем может быть не встретятся, т.е. их исключаем; определяем амортизационные отчисления (выбытие активов и их прирост); рассчитываем затраты на выплату %; сравниваем прогнозируемые расходы с конкурентами и среднеотраслевыми показателями.

5) анализ и прогноз инвестиций. 3 основные компоненты: собственные оборотные средства (суммы начальных собственных оборотных капиталов, дополнительные величины для роста предприятия), их анализ осуществляется в % от изменения объема продаж; капиталовложения (инвестиции, необходимые для замены существующих активов по мере износа, покупка или строительство для увеличения производственных мощностей в будущем) осуществляются на основе оцененного остающегося срока службы активов; потребности финансирования (получение и погашение д/ср кредитов, выпуск акций) осуществляются на основе потребности финансирования, графиков погашения задолженностей.

6) расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода на основе 2 методов: косвенный (анализируется движение денежных средств по направлению деятельности) и прямой (основан на анализе денежных средств по статьям прихода и расхода бухгалтерской документации).

7) определение ставки дисконта – процентная ставка, используется для перерасчета будущего потока доходов в текущую стоимость. Учитываются факторы: наличие различных источников капиталовложений, которые требуют разной компенсации; изменение стоимости денег во времени; риск – степень вероятности получения будущего дохода.

8) приводим будущую стоимость доходов и реверсию (стоимость возможной продажи – стоимость объекта на конец периода владения) к текущей стоимости.

- Метод капитализации используется, когда недвижимость приносит доход (аренда, продажа), поэтому оценку проводят в 5 этапов:

1) определяем потенциальный валовой доход (ПВД). ПВД х S(площадь) х стоимость единицы (арендованная ставка за 1 кв.м). Анализируют все текущие ставки на рынке и определяют наиболее приемлемые для данного здания в зависимости от факторов: местоположения объекта, состояние (износ), наличие коммуникаций, сроки аренды.

2) действительный валовой доход (ДВД) = ПВД – потери. К потерям относится неиспользование объекта по каким-либо причинам и потери от сбора платежей.

3) определение издержек по эксплуатации: условно постоянные издержки, не зависящие от условия эксплуатации и уровня предоставляемых услуг (страхование); условно переменные (коммунальные услуги, содержание территорий, управление, зарплата рабочих); расходы на замещение (резервы) – расходы на замену быстроизнашивающихся компонентов (текущий ремонт).

4) определение прогнозируемого чистого дохода (ЧД) = ДВД – операционные расходы

5) расчет коэффициента капитализации

Методы расчета:

1) кумулятивный, базируется на определении ставки капитализации, состоящей из 2 элементов: дохода на капитал, нормы возврата капитала (погашение суммы первоначальных вложений). Ставка дохода = безрисковая ставка + премия за риск + премия за низкую ликвидность + премия за инвестиционный менеджмент.

2) способ определения размещения капитала:

- метод прямолинейного возврата капитала Ринга, используется, когда ожидается систематическое снижение потока дохода, а возмещение основной суммы осуществляется равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% к стоимости активов всего срока общего функционирования, т.е. представляет обратную величину сроку службы активов.

- метод Инвуда, используется, когда ожидается в течении всего прогнозного периода получение постоянных равновеликих доходов. Одна часть этих доходов представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возврат капитала. Сумма возврата реинвестируется по ставке дохода.

- метод Хоскольда, определяется, когда ставка дохода настолько велика, что становится маловероятной при осуществлении реинвестирования, поэтому применяют безрисковую ставку.

3) метод техники определения инвестиционных групп, когда существует несколько объектов недвижимости, приобретаются как собственным, так и заемным капиталом, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям обеих частей. Ипотечная постоянная – коэффициент капитализации для заемных средств:

Коэффициент капитализации для собственного капитала:

Общий коэффициент капитализации:

где М – доля заемных средств, (1-М) – доля собственных средств.

4) метод прямой капитализации