В современном обществе кадастровая оценка земель поселений используется в следующих целях:

- в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

- для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

- для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

- для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли оценочной зоны. Данная стоимость определяется как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемые органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Кадастровая оценка городских земель может использоваться для следующих целей:

- создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

- уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

- установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

- формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

- обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

- определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

- определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

- информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

- создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Различают следующие основные виды стоимости земли: рыночную, кадастровую и нормативную.

Применяются они в зависимости от того, для каких действий будет использован определенный вид стоимости.

Рыночная стоимость земли применяется при сделках купли-продажи, изъятии земель для государственных нужд, сделках с участием государственной (муниципальной) собственности, внесении в уставный капитал, сдаче в аренду и т.д.

Кадастровая стоимость земли применяется как базовая при расчете земельного налога, арендных платежах, выкупе земли и т.д.

Нормативная стоимость в настоящее время применяется в основном в тех ситуациях, когда для земельного участка не определена кадастровая стоимость, т.е. происходит переход от нормативной стоимости к кадастровой.

Рыночную и кадастровую стоимость могут оценивать оценочные компании, соответствующие нормам Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В рамках оценочной деятельности существуют и оцениваются дополнительно следующие виды стоимости: инвестиционная и ликвидационная.

Нормативная стоимость определяется, как правило, муниципальными органами.

Виды стоимости земельного участка

В зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка рекомендуется выделять два широких типа оценочных стоимостей:

- стоимость в использовании;

- стоимость в обмене (меновая стоимость).

Таким образом общая процедура кадастровой оценки:

- принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

- экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

- опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;

- внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных Федеральным законом.

Результаты земельно-оценочных работ используются при принятии решений о повышающих и понижающих коэффициентах в расчетах нормативной цены земли, для целей налогообложения в случаях, установленных законодательством, а также в качестве ориентира рыночной стоимости земельных участков заинтересованными сторонами при установлении цен предложений на конкурсах и аукционах, в производственную и иную деятельность, аренде земли, ипотеке, эмиссионном обеспечении и в других случаях, возникающих при гражданском обороте земель.

4. Правовой режим земель запаса

К землям запаса относят земли государственной собственности, не находящиеся в частной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель.

Использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию.

Часть земель запаса может быть передана гражданам и их коллективам во временное пользование (до 3 лет) и в аренду для сенокошения, выпаса скота и под огороды. По истечении срока использования или аренды участки возвращаются в состав земель запаса. Земли запаса определены ст.103 ЗК РФ.

Земли запаса – земли, находящиеся в публичной собственности и не предоставляемые гражданам и юридическим лицам.

Объекты правового режима земель запаса.

Объектами правового режима земель запаса являются земли в муниципальной и государственной собственности.

Субъекты правового режима земель запаса

Субъектами правового режима земель запаса являются органы публичной власти.

Права и обязанности субъектов.

• Право публичной собственности;

• Обязанность содержать эти земли на перспективу для использования их как гражданами, так и юридическими лицами.

В соответствии с законом «О землеустройстве» должно быть определено их местоположение.

Порядок государственного управления.

• недопустимость совершения сделок с землями запаса, самовольного занятия;

• необходимость сохранения всей информации о землях запаса - экономической, правовой, хозяйственной;

• улучшение земель;

• включение земель запаса в оборот только после перевода их в другую категорию.

Охрана земель запаса.

Охрана земель предполагает:

• обеспечение режима использования, исходя из определения земель запаса (правовая охрана);

• охрана от загрязнений (экологическая охрана);

• недопущение включения их в оборот.

Использование земель запаса допускается только после перево­да их в другую категорию.

Часть земель запаса может быть передана гражданам и их кол­лективам во временное пользование (до 3 лет) и в аренду для сено­кошения, выпаса скота и под огороды. По истечении срока ис­пользования или аренды участки возвращаются в состав земель за­паса.

Земли запаса в стране на 1 января 2002 г. занимали 111,6 млн га, из которых сельскохозяйственные угодья занимали 16,1 млн га, лес­ные земли — 7,5 млн, водные объекты — около 10 млн, болота — 13,8 млн, прочие земли — 5,8 млн га.

Таким образом, один из основных принципов землепользова­ния в Российской Федерации — принцип целевого назначения зе­мель, законодательно закрепленный в ст. 7 Земельного кодекса РФ в виде разграничения земельного фонда страны по целевым категориям. Этим определяется общий правовой статус земель упомянутых категорий, который в дальнейшем лишь детализиру­ют применительно к конкретному виду использования земель или конкретному объекту. Однако на практике эти целевые категории земель, как правило, не отграничены друг от друга, а находятся в состоянии взаимного наслоения. Кроме того, размещенные на этих землях объекты природы или человеческой деятельности об­ладают такими специфическими признаками, которые нуждаются в учете и обеспечении особых условий для их нормального функ­ционирования или их изоляции от вредного влияния со стороны других объектов.

К таким объектам относятся земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, а также некоторые территории промыш­ленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, инфор­матики и космического обеспечения, обороны и другие земли. На территории этих объектов или вокруг них устанавливают зоны с особыми правовыми условиями использования земель. К ним от­носят: санитарно-защитные зоны вокруг объектов промышленно­сти; охранные и защитные зоны вдоль железных и автомобильных дорог, магистральных трубопроводов; вокруг аэродромов и кос­модромов; охраняемые зоны в виде полос вдоль линий электропередачи и линий связи; зоны с особыми условиями землепользова­ния вокруг оборонных объектов и др. В то же время это могут быть зоны, обеспечивающие нормальное функционирование природ­ных объектов или выполняющие охранно-защитные функции: за­казники, заповедники, национальные парки, запретные и нерес-то-охранные полосы, типичные или редкие ландшафты, сообще­ства растительных и животных организмов, редкие геологические образования, водоохранные, лесозащитные и иные зоны.

Указанные выше зоны с обременениями в использовании зе­мель устанавливают в целях:

обеспечения условий для жизни и деятельности населения;

создания необходимых условий для нормальной эксплуатации промышленных, транспортных и иных объектов;

сохранения или воспроизводства определенных видов природ­ных ресурсов или их совокупностей.

Эти цели могут быть достигнуты в том случае:

если установлены и определены картографически и на местно­сти (в натуре) границы зон с особым режимом использования;

зафиксировано их количественное и качественное состояние;

определены конкретные признаки режима (условий) использо­вания указанных зон;

установлена конкретная правовая ответственность за наруше­ние режима использования этих зон;

установлена конкретная экономическая (налоговая) ответ­ственность за эксплуатацию территорий объектов в этих зонах, а также стоимость таких земель.

В настоящее время сложилась определенная практика опреде­ления границ и условий эксплуатации зон с особым правовым режимом использования земель, разработана система законода­тельных и нормативных актов, регламентирующая этот процесс. В землеустроительной практике это нашло отражение в порядке и методах проведения проектно-изыскательских работ по уста­новлению границ территорий природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, историко-культурного и иного на­значения в схемах, прогнозах и т. д. Основная цель данных ра­бот — выявление и нанесение на планово-картографические ма­териалы границ вышеуказанных территорий охранного и защитного назначения для организации их первичного государ­ственного учета в районе и разработка рекомендаций по ограни­чению режима использования земель по сравнению с другими землями, находящимися в обычном режиме пользования. Затем проектные границы с учетом природных условий конкретной местности, существующей производственной и социальной инф­раструктуры, элементов инженерного обустройства территории переносят в натуру. По ряду зон с особым правовым режимом использования (например, памятники природы, редкие или ти­пичные ландшафты и др.) отсутствуют землеустроительные раз- работки, что вызывает определенные трудности при выделении границ таких зон.

Таким образом, в формируемой системе земельно-кадастровой информации важное значение имеют характеристики правового режима, каждой категории земельного фонда.

5. Имеет ли право администрация региона не предоставлять в аренду земельный участок, поставленный уже на кадастровый учет?

Экзаменационный билет №6

1. Порядок трассирования линейного сооружения

1)Намечают начало и конец трассы точек А и В.

2)Отмечаются углы поворота УП1,УП2

3)Измеряются магистральные углы β1и β2 тут же вычисляют углы поворота трассы

φ1=180 º- β1 φ2=180 º- β2

4)Привязывается на концах трасса к пунктам геод.опоры или к местным объектам

5)Разбивка пикетажа,т.е.разделение трассы на отрезки по 100 м.

ПКо совпадает с началом трассы.Если трасса проектируется без закруглений, то след.пикет после угла поворота ставится на расстоянии по 100 и доп.пред.

100-l+Д Если трасса проектируется с загругл. И действительно по кривой должно быть расстояние м/у пикетами ровно 100 м,тогда по ломаной она должна быть больше 100.на величину д-домера.

6)Нивелирование трассы.

Расчет элементов круговой кривой

Для вычисления Д необходимо знать элементы круговой кривой. Д=2Т-К

Домер показывает насколько расст.по кривой меньше расстояния по 2Т

tg φ/2 =T/R,T=Rtg φ/2; k/ φ=2πR/360°; k= φ2πR/360º= φπR/180º, Б=УПо-R, R/УПо=cosφ/2

УПо=R/cosφ/2 . Б=(R/cosφ/2)-R..При трассировании ведется пикетажный журнал,на кот.показана ось трассы,углы поворота,объекты местности,кот.пересекают трассу.В журнале ведутся расчеты осн.точек круговой кривой.Пикетажное наименование-это расстояние от начала трассы до точки.ПК3 до дан.точки 300 м. ПК3+70,3-до этой точки 370,3.вып-им расчетыНК=УП-Т,КК=НК+К,КК=УП+Т-Д. УП ПК1+20,0 Контроль УП Пк1 20,0

УП ПК1+20,0 +Т 70,14

-Т 70,14 -Д 4,08

К ПКо+42,86 КК ПК1+86,06

+К ПК1+36,20

ПК1+86,06

При необходимости строятся поперечные профили.

2. Землеустроительный процесс

Определенный порядок проведения зем-ва, т.е состав, очередность действий, называется землеустроительным процессом. Зем. пр. определяет этапы проведения работ. состав зем-й документации, порядок проведения гос. экспертизы и ряд др. положений.

По нормам зем.законод, а также в соответствии со сложившейся практикой землеустройство проводится в 5 этапов: подгот. работы; составление проекта, рассмотрение и утверждение проектной док-ции; перенесение проекта в натуру; оформление и выдача зем-х док. и материалов; осуществление авторского надзора за выполнением проекта зем-ва.

Подготовительные раб. вкл. камеральную подготовку и проведение спец. полевых обследований.

Составление проекта – наиболее ответственная стадия. опр-я гл. содержание зем-го мероприятия. Зем. проект – это комплекс док, вкл. чертежи, расчеты, описания, в которых содержатся зем-е предложения и дается их всестороннее обоснование. Гл.составляющей проекта зем-ва явл. графическая часть(чертежи, планы…). Текстовая часть вкл. задание на проектирование, поясн. записку, сметы…

Проект служит основой для юрид. оформления перенесения в натуру зем-го решения. Рассмотрение и утверждение проектной док-ции указано в зем.закон-ве.

Перенесение проекта в натуру непременная стадия МХЗ и ВХЗ.

Оформление и выдача зем-х док. – завершающая стадия самого процесса землеустройства, итог. Все док. составляют зем. док-цию и формируются в землеустроительное дело. Оно подлежит хранению в соответствии с нормативными правовыми актами РФ. Эти док. обеспечивают оформление прав не зем. участок и осуществления всех запроектированных мероприятий.

Осуществление проекта под авторским надзором зем-х органов. Своевременное осущ-е проекта – это обязанность каждого землепользователя, определенное зем. законодательством. Землевлад, землеп. и администрация предприятий несет ответственность за несвоевременный переход к проектируемым формам устройства территории, за сохранность установленных в натуре граничных знаков.

Гл. задача авторского надзора – оказание профессиональной помощи землевлад. и землепол.. В содержание авт. надзора входит: проверка хода осущ. проекта по составным частям и эл-м; проектирование и доп. обоснования недостаточно эффективны или не соответствующих НТП мероприятий; восстановление утраченных в натуре границ и граничных знаков; выявление и оперативное устранение недостатков проекта. Авторский надзор закл-ся не в контроле, а в оказании помощи зем-м хозяйствам. Авт. надзор может осущ-ся и по проектам МХЗ, если они рассчитаны на длительное поэтапное осуществление.