Глава 18. Земельное законодательство

18.1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА УКРАИНЫ

Земельное право — отрасль права Украины, регулирую­щая отношения по владению, пользованию и распоряже­нию землей. Основной нормативно-правовой акт в данной отрасли права — Земельный кодекс Украины, принятый 25 октября 2001 г. Он содержит 10 разделов, 212 статей.

Структура Земельного кодекса Украины:

Раздел I «Общие положения» содержит задачи земель­ного законодательства, определяет полномочия органов государственной власти и местного самоуправления в об­ласти земельных отношений.

Раздел II «Земли Украины» содержит нормы, касаю­щиеся состава и назначения земель Украины.

Раздел III «Права на землю» определяет виды прав на землю: право собственности, право пользования землей, право земельного сервитута, а также ограничения прав на землю.

Раздел IV «Приобретение и реализация права на зем­лю» содержит порядок приобретения права собственности и других прав на землю.

Раздел V «Гарантии прав на землю» определяет спосо­бы защиты прав на землю, порядок возмещения ущерба, нанесенного землепользователям и собственникам земли, а также порядок разрешения земельных споров.

Раздел VI «Охрана земель» определяет порядок охра­ны и рационального использования земель.

Раздел VII «Землеустройство» определяет систему ме­роприятий, направленных на осуществление положений земельного законодательства, в частности: установление на местности границ административно-территориальных образований, составление проектов отвода земельных уча­стков и их отграничение на местности, проведение обсле­дований и изысканий земельного фонда.

Раздел VIII «Ответственность за нарушение земельного законодательства» содержит перечень мер, применяемых к нарушителям земельного законодательства.

Раздел IX «Заключительные положения» и раздел X «Переходные положения» определяют порядок введения в действие Земельного кодекса.

18.2. КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ УКРАИНЫ

К землям Украины принадлежат все земли в границах ее территории, в том числе острова и земли, занятые вод­ными объектами. По основному целевому назначению зем­ли Украины делятся на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения (пашня, сенокосы, пастбища, полезащитные лесополосы и др. объекты);

2) земли жилой и общественной застройки (земель­ные участки в границах населенных пунктов, которые ис­пользуются для размещения жилых домов и обществен­ных сооружений);

3) земли природно-заповедного и иного природоохран­ного назначения (участки земли, имеющие статус террито­рии или объекта природно-заповедного фонда);

4) земли оздоровительного назначения (земли, обла­дающие естественными лечебными свойствами, которые используются для профилактики заболеваний и лечения людей);

5) земли рекреационного назначения (земли, которые используются для организации отдыха, туризма и прове­дения спортивных мероприятий);

6) земли историко-культурного назначения (исто­рико-культурные заповедники, мемориальные кладбища, городища, курганы, архитектурные ансамбли и комплек­сы и др.);

7) земли лесного фонда (земли, покрытые лесной рас­тительностью, а также нелесные земли, используемые для потребностей лесного хозяйства);

8) земли водного фонда (земли, занятые водоемами, гид­ротехническими сооружениями, а также прибрежные по­лосы вдоль водоемов и водных путей);

9) земли промышленности, транспорта, связи, энер­гетики, обороны и иного назначения.

Отнесение земель к той или иной категории осуществ­ляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления. Изменение целевого назначения земель производится органами ис­полнительной власти или органами местного самоуправ­ления. Если земля находится в частной собственности, то изменение целевого назначения производится по инициа­тиве собственника.

18.3. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

Конституция Украины и Земельный кодекс Украины устанавливают, что земля в Украине может находиться в частной, коммунальной и государственной собственности.

Объектом права собственности на землю является земельный участок — часть земной поверхности с уста­новленными границами и определенным месторасположе­нием.

Субъектами права собственности на землю являются:

1) граждане и юридические лица — на земли частной собственности. Граждане Украины вправе приобретать участки земли сельскохозяйственного и несельскохозяй­ственного назначения. Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки только несельскохозяйственного на­значения. Земельный кодекс содержит перечень земель коммунальной и государственной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность (земли общего пользования населенных пунктов, земли природно-заповедного фонда, транспорта, обороны и др.);

2) территориальные громады, которые реализуют это право непосредственно или через органы местного само­управления — на земли коммунальной собственности. В коммунальной собственности находятся все земли в гра­ницах населенных пунктов, а также земельные участки, на которых расположены объекты коммунальной собствен­ности;

3) государство, которое реализует это право через со­ответствующие органы государственной власти (Кабинет Министров Украины, Рада министров Автономной Респуб­лики Крым, местные государственные администрации) — на земли государственной собственности. В государствен­ной собственности находятся все земли Украины, кроме земель коммунальной и частной собственности.

Иностранные государства могут приобретать в соб­ственность земельные участки для размещения зданий и сооружений дипломатических представительств.

Земельный участок может находиться в общей соб­ственности с определением доли каждого из участников (общая долевая собственность) или без определения до­лей участников (общая совместная собственность).

Собственники земельных участков имеют право:

1) продавать или иным способом отчуждать земель­ный участок, передавать его в аренду, залог, наследство;

2) самостоятельно хозяйствовать на земле;

3) собственности на посевы и насаждения, на произ­веденную сельскохозяйственную продукцию;

4) использовать имеющиеся на земельном участке об­щераспространенные полезные ископаемые, лесные насаж­дения, водные объекты;

5) на возмещение убытков, предусмотренных законом;

6) сооружать жилые дома, производственные и иные строения и сооружения.

Собственники земельных участков обязаны:

1) обеспечивать использование их по целевому назна­чению;

2) придерживаться требований законодательства об охране окружающей среды;

3) своевременно уплачивать земельный налог;

4) не нарушать прав собственников смежных земель­ных участков и землепользователей;

5) повышать плодородность почвы и сохранять иные полезные свойства земли;

6) придерживаться правил добрососедства и ограни­чений, связанных с установлением земельных сервитутов1 и охранных зон2;

7) сохранять геодезические знаки, противоэрозионные сооружения, сеть оросительных и осушительных систем.

1 Земельный сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком (например, для прокладки ком­муникаций).

2 Охранные зоны создаются вокруг ряда природных и произ­водственных объектов с целью обеспечения их нормального функционирования.

329

18.4. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Землепользование — использование земли в опреде­ленном законом порядке. Право землепользования явля­ется производным от права собственности на землю. Землепользователь пользуется участком в объеме и пре­делах, предоставленных ему собственником. Отклонение землепользователя от основного целевого назначения зе­мельного участка может стать основанием для прекраще­ния его права пользоваться им.

Виды землепользования:

1) постоянное землепользование. Оно представляет собой право владения и пользования земельным участ­ком, находящимся в государственной или коммунальной собственности. Субъектами такого права могут быть только государственные и коммунальные предприятия, учрежде­ния и организации;

2) арендное землепользование. Аренда земли — это основанное на договоре, временное платное владение и пользование земельным участком, необходимое арендато­ру для осуществления предпринимательской и иной дея­тельности;

3) концессионное землепользование. Это вид землеполь­зования представляет собой основанное на договоре, сроч­ное платное владение и пользование земельным участ­ком с целью создания, улучшения и(или) эксплуатации объекта концессии. Концессию вправе предоставить толь­ко орган государственной власти или орган местного са­моуправления, в собственности которого находится зем­ля. Концессионером выступает субъект предприниматель­ской деятельности. Обязательное условие концессии — осуществление инвестиций концессионером в целях удов­летворения общественных потребностей. Например, в кон­цессию может дано строительство и эксплуатация автобана, аэропорта, системы водоснабжения и т.д.

18.5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ

Юридическое содержание пользования земельными уча­стками составляют права и обязанности землепользова­телей.

Землепользователь имеет право:

1) самостоятельно хозяйствовать на земле;

2) собственности на посевы и насаждения сельско­хозяйственных культур, на произведенную сельскохозяй­ственную продукцию;

3) использовать имеющиеся на земельном участке об­щедоступные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты;

4) на возмещение убытков в случаях, предусмотренных законом;

5) сооружать жилые дома, производственные и другие строения и сооружения.

Землепользователь обязан:

1) использовать землю по целевому назначению;

2) соблюдать требования законодательства об охране окружающей среды;

3) своевременно уплачивать земельный налог или арен­дную плату;

4) не нарушать права собственников смежных земель­ных участков и землепользователей;

5) повышать плодородие почв и сохранять другие по­лезные свойства земли;

6) предоставлять в органы государственной власти и органы местного самоуправления данные о состоянии и использовании земли и других природных ресурсов;

7) соблюдать правила добрососедства и ограничения, связанные с установлением земельных сервитутов и ох­ранных зон;

8) сохранять геодезические знаки, противоэрозионные сооружения, сети оросительных и осушительных систем.

Таким образом, права и обязанности землепользовате­ля во многом сходны с правами собственника земельного участка. В то же время такое важное правомочие соб­ственника, как право распоряжения землей у него отсут­ствует.

18.6. АРЕНДА ЗЕМЛИ

Наиболее общие условия арендного землепользования определяются Земельным кодексом. Закон Украины «Об аренде земли» (6 октября 1998 г.) конкретизирует усло­вия аренды.

331

Объектами аренды являются земельные участки, на­ходящиеся в частной, коммунальной и государственной собственности.

Стороны в арендном правоотношении — арендода­тель и арендатор.

Арендодателями земли выступают собственники зе­мельных участков или уполномоченные ими лица.

В качестве арендаторов земли могут выступать граж­дане и юридические лица Украины, иностранные гражда­не и лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные объединения и организации, иностранные государства.

По срокам пользования землей различают кратко­срочную (не более 5 лет) и долгосрочную (не более 50 лет) аренду земли.

Арендованный земельный участок либо его часть мо­жет с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование иному лицу. Такое отношение называют субарендой.

Право на пользование арендованным участком возни­кает после государственной регистрации договора.

18.7. РАЗРЕШЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ СПОРОВ

Земельные споры — это споры, возникающие между собственниками земли и землепользователями по поводу владения, пользования или распоряжения земельным уча­стком.

Органы, разрешающие земельные споры:

1) суды разрешают земельные споры по поводу владе­ния, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в частной собственности, а также споры относительно размежевания территорий сел, поселков, го­родов, районов и областей;

2) органы местного самоуправления разрешают три вида земельных споров в границах населенных пунктов: относительно границ земельных участков, находящихся в собственности граждан; относительно соблюдения граж­данами правил добрососедства; относительно размежева­ния границ районов в городах;

3) органы исполнительной власти по вопросам зе­мельных ресурсов разрешают земельные споры относительно границ земельных участков за пределами населен­ных пунктов, размещения зон санитарной охраны, охран­ных, санитарно-защитных зон и земельных сервитутов. Стороны в земельном споре:

1) собственники земли, землепользователи, в том числе арендаторы;

2) физические и юридические лица, нарушившие права и законные интересы собственников или пользователей земли либо претендующие на получение права пользова­ния чужим земельным участком.

Одной из сторон в земельном споре могут выступать органы исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов или органы местного самоуправления.

Земельные споры рассматриваются при участии заин­тересованных сторон, которые должны быть уведомлены о времени и месте рассмотрения спора. В случае отсут­ствия одной из сторон при первом разрешении вопроса рассмотрение спора переносится. Отсутствие одной из сторон без уважительных причин при повторном рас­смотрении спора не останавливает его рассмотрение и принятие решения.

Решение органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов или органа местного самоуправления по земельному спору может быть обжаловано в суде.

18.8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Земельный кодекс Украины устанавливает три вида юридических последствий нарушения земельного законо­дательства:

1) недействительность сделок относительно земель­ных участков, заключенных с нарушением установленно­го законом порядка. Например, договор купли-продажи земельного участка, не удостоверенный нотариусом, по ре­шению суда признается недействительным;

2) гражданская, административная или уголовная ответственность за:

— заключение сделок с нарушением земельного зако­нодательства;

— самовольное занятие земельных участков;

— порча и загрязнение земель;

— размещение, проектирование, строительство, введение в действие объектов, отрицательно влияющих на со­стояние земель;

— использование земель не по целевому назначению;

— нарушение сроков возвращения временно занимаемых земель;

— уничтожение межевых знаков, а также другие нару­шения;

3) возвращение самовольно занятых земельных уча­стков. Самовольно занятые участки земли подлежат воз­врату собственникам земли или землепользователям без возмещения затрат, понесенных нарушителем. Кроме того, на счет нарушителя относится приведение земельного уча­стка в пригодное для пользования состояние.

Нормативные источники

Земельный кодекс Украины: Закон Украины от 25 октяб­ря 2001 г. // Відомості Верховної Ради України . — 2002. — № з-4. — Ст.27.